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2007-03-28 오퍼(Offer)와 Realtor 선정에 대하여

오퍼(Offer)과정과 리얼터 선정, 관계정립


2007년 3월 토론토의 봄 내음과 함께 마이베스트홈 인사드립니다.

그동안 평안하신지요.

저희 마이베스트홈, 고객들의 찾아주심 덕분으로 구정 지난이후 3월부터는 한층 바빠지기 시작합니다. 이름하여 3,4,5월, 봄이라는 계절은 주택 Shopping 시즌이지요. 한 가정이 거주하며 행복을 담을 따듯한 그릇을 찾기 위해 저 역시 고객들과 함께 몸과 마음이 같이 바빠지는 그런 시기입니다.

그러는 와중에 요즘 들어 주택을 구입하는 과정에서 의문사항이나 집을 구하는 사람과 그 분들의 대리인인 Realtor와의 편치 못한 상황이나 관계 등에 대해 문의하시는 분들이 자주 있는 것 같습니다.

오퍼(Offer)와 Realtor 선정 및 관계에 대해 잠깐 설명을 드립니다. 도움 되시기 바랍니다.

1. 오퍼(Offer) 과정

* 저의 홈페이지 “집을 살 때” 메뉴에도 간략히 설명이 되어 있습니다만 오퍼(Offer)는 구매의사가 있는 Buyer가 Seller에게 그 집을 사기위한 본인의 의사를 문서로 전하는 것입니다. 그 오퍼 서류(Agreement of Purchase and Sale) 에는 그 집을 구입하고 싶은 가격( 그 가격에는 포함시키고자 하는 물건들, 즉 냉장고, 스토브, 식기세척기, 세탁기, 건조기, 전등, 샨들리에, 커튼, 블라인드, 에어콘, 붙박이TV, 등등...을 포함시킬 수 있습니다), 그 집을 이사를 내보내고 변호사로부터 Key를 받고 싶은 날짜, 계약이 성립이 되면 내야 할 계약금 액수, 그리고 이 오퍼가 효력을 갖고 취소할 수 없는 기간등이 적혀야 하며, Realtor는 이 문서상의 모든 내용을 자신의 고객에게 자세히 설명을 하여야 하고, 그 모든 것을 이해 한 후에는 Realtor와 상의하여 결정을 하시면 됩니다.

* 더 중요한 것은 그 계약이 이루어 진 후 아무런 불이익 없이 계약을 무효화 할 수 있는 단서조항을 정하는 것인데요. 여러 가지 조건이 있습니다만 최소한 Mortgage Approval 조건과 Home Inspection 조건을 붙이는 것이 좋습니다.

* 계약 후 금융상의 문제나 그 집의 구조적, 또는 설비 노후 문제 등, 또는 기타 다른 예상 밖의 문제가 새롭게 나타날 경우 불편함 없이 그 계약을 무효화하고 계약금을 쉽게 돌려 받을 수 있는 안전장치이기 때문입니다. 보통 조건 해지 기간은 계약 후 1주일입니다.

* Realtor와 고객과 협의하여 오퍼 서류가 다 작성이 되면 그 서류를 통하여 Listing Agent와 협상을 하게 되는데요. 방법은 보통 2가지가 있습니다. 한가지는 Agent가 직접 Seller와 Seller의 Agent를 만나서 설명하는 방식이 있고( 이 경우는 Buyer의 Agent가 Buyer와 Seller를 오가며 서로의 요구사항을 협상으로 수정하며 진행하므로 대부분 2-3시간 안에 협상이 결론이 납니다), 또 한가지는 Fax로 수정하며 서류가 오가면서 결정되는 방식입니다. 이 방식은 전화로 협상을 많이 하게 되며 경우에 따라 2-3일 정도 걸릴수도 있습니다.

* 오퍼시 자신의 Realtor는 Seller의 Realtor와 때로는 신중하게 때로는 웃으며 화기애애하게 협상을 하게 됩니다만 실제로는 자신의 고객을 위해, 고객의 최대한의 이익을 위해 눈에 보이지 않는 싸움을 하는 것입니다. 그 싸움에는 Seller와 Seller의 Agent의 성향을 파악하고 그에 따른 전략을 세우고 임해야 합니다. 그것이 곧 말 그대로 Agent, 즉 대리인의 역할입니다.

* 협상이 잘 이루어져 결정이 되면 조건해지(Waive) 보통 1주일 동안 다시한번 모든 면에 있어서 계획과 조건에 합당한지 검토하고 Inspection으로 집 상태를 파악하고 아무런 문제가 없거나 문제가 있었지만 확실히 해결될 사항이 보증이 되어 그 집을 완전히 계약하기로 정하게 되면 최종 조건 해지 서류(Waiver)에 사인을 하시면 게약 과정이 완전히 끝나게 됩니다.

* 그 날 이후 24시간 이내에 계약서에 적힌 계약금을 지불하고 변호사를 선임하고 Key를 받는 Closing Date전까지 주택보험에 가입하셔야 하며 기타 이사준비등 여러 가지 준비를 하시면 됩니다. Key를 받기 하루 전까지 잔금(주택금액-모기지 금액-계약금+취득세등 정산금)을 수표로 끊어 변호사에 전달하고 Closing날 Key를 받으면 모든 과정이 끝납니다.

* 만약 보통 1주일간의 조건 해지 기간 내에 조건 해지의 사유가 충족 되지 못한 경우에는 Seller의 Agent에게 통보하고 계약 해지서류(Mutual Release)에 쌍방 사인 하시면 계약이 무효되며 계약금은 돌려 받게 됩니다.

* 한가지 덧붙이자면 Closing 하루나 이틀전에 다시한번 그 집을 방문해서 상태를 점검하는 것이 좋습니다. 그 집에서 변한 것은 없는지, 파손되거나 없어진 것은 없는지, 기계는 다 작동이 되는지 확인을 하고 만약 문제가 있으면 Seller Agent에게 통보하고 서로 해결책을 의논하여 마련하거나, 그것이 여의치 않을 경우에는 변호사에게 의뢰하여 일정금액의 지불을 보류해 놓고 해결된 후 지불토록 하실 수 있습니다. 한번 더 방문할수 있는 조항은 처음 오퍼시 삽입해 놓으실 수 있습니다.

2. Realtor(Agent) 선정과 관계 정립.

* Realtor를 선정하는 방법으로는 많은 경우가 지인이나 친척들의 추천이나 권유를 받는 경우도 있을 것이고 신문이나 잡지 기타 광고등을 보고 연락하는 경우도 있을 것입니다. 어떠한 방법도 다 가능한 방법이며 늘상 이루어지는 방법입니다. 다만 결정할 시에는 꼭 직접 만나보고 상담후에 결정하실 것을 권합니다. Realtor의 열정과 전문성, 토론토 지역 부동산의 전반적 지식, 지역현황 및 학교, 미래의 Vision등을 제시하고 보여주고 있는지, 그리고 집이 선정 된 이후 Inspection, Mortgage, Insurance, 변호사, 기타 여러 가지 도움, 특히 초기 이민자나 유학가족의 경우 초기 정착시 필요한 각종 유용한 정보와 도움 역시 가능한지, 등등 여러 가지를 상담을 통해 알 수 있을 것입니다. 자신의 집을 찾는 일처럼 열정을 가지고 일에 임하는지는 만나보시면, 그리고 대화를 나누다 보시면 어느정도는 알게 되실 것입니다.

* “본인에게 맞는 Realtor 선정”이 최적의 부동산 구입과 매각 성공의 80%이상을 차지한다 해도 과언이 아닐 것입니다. Realtor를 선정하여 같이 공동의 목적으로 일을 한 후 리얼터와의 관계가 나빠지거나 좋지 않은 주택의 선택으로 인하여 최악의 상황에 빠진 경우도 가끔 보게 되는데요, 그런 경우는 (잘 아는 사람이 보험들어 달라 부탁해서 거절 못하고 들어주는 경우처럼) 대부분 어쩔수 없이 선택할 수 밖에 없는 상황으로 같이 일을 히며 진행된 후 난감한 경우에 빠진 경우가 많습니다.

* Realtor를 선정한 후에는 자신의 Realtor에게 본인의 원하는 바를 최대한 자세히 설명해 주시는 것이 좋습니다. 예산, 원하는 항목들, 학교, 주거형태, 주택의 type, 나이, 이사시기... 본인의 상황에 따라 최적의 위치와 주택의 형태 등이 결정될 것입니다. 많은 한국분들이 살고 있다고 해서 또는 소문으로 인기가 높은 곳이라고 해서 꼭 본인에게도 꼭 맞는 지역이 될 수는 없을 것입니다. 오히려 경우에 따라서는 최악이 될 수도 있습니다.

* Realtor로 선정되어 같이 집을 보고 고를때 Realtor의 역할은 단지 볼 집들을 선정하여 안내하는 일로 그치는 것이 아니라 같이 보면서 자신의 고객께 그 집의 가격이 시장 가치보다 비싸게 나온 것인지 적정한 가격인지, 주변시세와 그 집의 과거 거래 내역등을 조사 분석하여 그 집의 시장 가치를 정확히 알려주고, 그 집의 장점과 단점, 문제점과 잠재력을 동시에 읽어내 문제점은 해결의 가능성과 불가능을, 잠재력은 더욱 더 가치를 높일 수 있는 방안을 제시함으로서 고객이 올바른 판단을 할 수 있도록 도움을 주어야 합니다.

* Realtor는 한사람을 선택하여 한 Team을 이룸으로서 꾸준히 Teamwork으로 일을 하시기를 권합니다. 이곳은 집을 매각하는 일 역시 한사람의 Realtor를 통해서만 매각이 될수 있도록 제도적 장치가 되어 있습니다. 한국에서의 부동산 구입과 매각의 경험이 있으신 분들은 많은 Realtor와 접촉하고 집을 보기를 원하는 경우도 많은 것 같습니다. 그렇게 되면 만나는 리얼터마다 설명을 해야하고, 전문적인 서비스를 받기가 힘들며 특히 지역과 예산이 어느정도 정해진 상태라면 같은 집을 여러번 보게되는 결과도 생길 수 있으며 느낌으로 서로에게 신뢰감이 들지 않기 때문에 서로에게 최선을 다하지 못하게 되고 결국 좋은 결과로 도출되기가 어렵게 됩니다. 한사람의 전문적인 Realtor와 Team을 이루어 꾸준히 도움을 받을 때 가장 이상적인 결과가 도출 될것입니다.

* 간혹 외국인 Realtor가 더 능력이 있어보여 선정을 하는 경우도 있는데요, 주택을 찾는 일 이외의 모든일을 본인이 모두 해결 할 수 있고 자신이 영어로 충분히 깊은 내용까지 Realtor와 의사소통이 가능하다면 별 문제가 없겠습니다만 그렇지 않은 경우엔 큰 낭패를 볼 수 있는 가능성도 높습니다. Inspection이나 Mortgage, Insurance, 변호사 등 모든 Background가 영어인 사람들과 접촉하고 설명을 듣고 일 해야 하며 의사소통이 잘 되지 않은 경우 시키는데로 사인해야 되는 경우가 많은데, 문제는 그 후에 하나 둘씩 나타날 수 있습니다. 또한 집을 찾는 과정에서도 한인들의 문화나 가족 Style, 학교, 주택 구조 선호등을 제데로 이해하지 못한 상태에서 한인에게 맞는 주택을 권하기란 쉽지 않은 일일 것입니다.

* 특히 집을 구입예정인 Buyer인 경우 Realtor를 선정해서 구매과정을 진행할 때 맨 처음 “Buyer Representation Agreement”를 작성하여 Realtor와 Buyer간 서로 사인을 하고 일을 진행하는 경우가 대부분인데요, 외국인인 경우에는 그 서류가 무엇인지 제데로 이해를 하지 못하고 사인하는 경우가 많습니다. 그 내용은 서로가 합의한 계약기간 내에는 계약한 본인 외에 다른 Realtor와 협의하여 오퍼를 작성하여 집을 구입한 경우 계약을 위반한 경우가 되어 Buyer가 벌금형태로 구매한 주택가격의 2.5%를 원래 계약했던 Realtor에게 물어내야 하는 조항도 같이 들어 있으니 모든 서류에 사인을 할 때는 그 서류의 내용이 무엇인지 정확하게 인지하시고 사인하셔야 합니다.

* 또는 Open House를 보다가 그 집이 마음에 들어 그 Listing Agent와 바로 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 이것은 외국인 Realtor를 선정하는 것 보다 더 위험할 수 있습니다. 그 Agent는 Seller를 위해 일하는 Agent인 동시에 Buyer를 위해 일도 해야하는 Dual Agency 상태가 됩니다. 이럴 경우 많은 경우가 Seller와 Buyer를 동시에 만족시켜야 하는데 대부분 Seller와는 절친한 관계이고 처음부터 Seller의 Agent 였기 때문에, 그리고 영어에 능숙하지 못한 Buyer이기 때문에 대부분 Seller쪽에 유리하게 일이 진행이 될 것입니다. 그 집에 특별한 하자가 있는 경우, 또는 구조적으로 그집의 좋지 않은 가치 또는 숨겨져 있는 단점등도 Buyer에게는 알리지 않고 계약을 시키는 경우가 많습니다. 이런 경우 추후 되돌릴 수 있는 방법은 거의 없다고 보시면 될 것입니다. 구매자쪽 리얼터의 부동산 중개수수료 중 일부를 절약할 수 있다는 숫자적인 계산으로 구매자가 그만큼 집을 싸게 살수 있는 이득이 될 것같아 그렇게 하시는 경우도 많은 것 같습니다만 정확한 그집의 가치를 모르고 Seller와의 협상의 범위가 극히 한정적이 됨으로서 결과적으로 보면 그것이 결코 싼 것이 아니고 오히려 크게 낭패를 볼 가능성도 크다는 것을 꼭 염두에 두시길 바랍니다.

* 그런 경우는 대부분 고급가구나 장식들로 잘 Display되어 너무 좋아보이는 경우, 또는 주변 시세 가격보다 특별히 싸게 보이는 경우가 될 수 있는데요. 그러한 집들은 그 집의 시장 가치(Market Value)를 정확히 분석해 보아야 하며 (코너집. 공장이 가까운집, 고압선이 가까운집, 소음이 많은 집, 주변에 바람직하지 못한 시설이 있는 집 등...) 위치적으로나 구조적으로 문제가 있거나 당장은 눈에 보이지 않는 단점이 내재되어 있을 가능성도 높습니다.

* 일반적으로 Open House는 현재 시장에 나와 있는 매물중 극히 일부분에 불과합니다. 또한 본인의 예산과는 전혀 맞지 않은 오픈하우스의 매물들을 많이 보게 될 때는 추후 본인의 예산내에서의 집을 고를때 판단이 흐려질 수도 있습니다. 오픈 하우스를 어느정도 보신 이후에는 자신의 Realtor를 정하시고 그 Realtor와 함께 자신의 예산 범위 내, 또는 초과되더라도 허용되는 범위 내에서 같은 조건과 상황의 범주 안의 매물들을 계획을 세워서 보고 서로 비교함으로서 가장 최적의 결론을 도출하는 것이 최선의 결과로 연결될 것입니다.

* 부동산을 구입하는 Buyer는 부동산 구입시 부동산 중개 수수료를 내지 않습니다. 하지만 본인도 나중에 팔때는 수수료를 내야 하기 때문에 실질적인 의미에서는 내는 것과 마찬가지입니다. 자신의 이익과 권리를 대신하며 열심히 뛸 수 있는 Realtor를 갖는 일은 구매자의 당연한 권리입니다.


오퍼를 진행하는 과정에서 그리고 리얼터와 고객과의 관계에서 여러가지 중요한 사항과 내용들이 많이 있습니다만 일단 몇가지 큰 줄거리만 정리해 보았습니다. 이곳 광역토론토에서의 Realtor의 역할은 한국의 부동산중개인의 성격과는 큰 차이가 있습니다. 특히 이민을 오시고 정착을 해가는 과정에 있어서 Realtor 선정은 사뭇 “배우자 선정”만큼 중요하다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 지금 집을 당장 하나 계약하는 일이 중요한 것이 아니라 즉, 그 Realtor가 어떤 식견과 비젼, 그리고 마음자세로 그 이민가정을 도와주고 영향을 끼치느냐에 따라 그 이민가정의 5년, 10년 그 이상 추후 노후에까지 그 가정경제의 안정과 흥왕에 아주 중요한 역할을 하게 된다는 의미일 것입니다.
 
주택구입과 Realtor 선정에 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

마이베스트홈 김일봉 배상




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