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2013-09-03 '랜트' 와 '구입' 의 경제가치(자산증감) 비교 검토

순수 비용 지출과 예상수입을 기준으로


안녕하세요, 마이베스트홈 김일봉입니다.
올해도 바쁘게 지내다 보니 벌써 9월, 지역적으로는 벌써 단아한 단풍이 들어가네요, 가을이 문앞에 왔음이 실감됩니다.

항상 건강하시고 늘 행복한 나날들 되시기 바랍니다.

그동안 저의 고객들의 이곳 광역토론토에 정착하시고 자산이 증가되며 안정된 생활을 해가시는 모습을 보는 보람으로 살아온 지난 10여년입니다. 늘 감사드립니다.

그동안 저의 고객분들께 매년 11월말-12월, 한국에서의 토론토부동산 세미나나 개별상담때나, 그리고 이곳 토론토에서의 상담이나 직접 같이 거래에 임할때마다 항상 강조하며 알려드린 이곳 캐나다 토론토와 한국과의 경제와 부동산에서의 크게 다른점, 그리고 왜 랜트를 하시는 것이 손해이고 지양되어야 하는지, 그리고 랜트를 하시더라도 최대한 짧게 하시고 구매를 하시는 것이 좋은지는 매번 강조해 드렸습니다.

그 내용이 항상 의사결정에 가장 어려움이 있으신지...아직도 그 내용에 대해 문의를 하시거나 결정에 어려움을 갖고 계신분들이 많아 일단은 먼저 숫자적으로 어느정도 차이가 나는지 알려드리는 것이 의사결정에 도움이 될 것 같아 먼저 알려드립니다. (이곳 캐나다 토론토와 한국과의 경제와 부동산 구조의 차이, 왜 토론토부동산이 적극 추천드릴수 있는 투자처인지, 그리고 지금 전해드리는 왜 가급적 랜트를 지양해야 하는 이유.. 등등은 내용이 많아 조만간 다시 자세히 정리해서 올리도록 하겠습니다.)

대상은 일반적인 랜트선호금액 월 1500-2000불 사이를 기준으로 잡았습니다)

** 40만불 가치의 작은 타운하우스를 대상으로

1. 랜트

40만불 타운하우스면 보통 월 1700-1800불 랜트비를 지불해야하는데 1700불 기준으로 잡으면 1년 $20,400 지출이 됩니다.
결론 : (-)$20,400

2. 구입시 (다운페이 15만불 하고 25만불 모기지로 빌릴시)

A) 지출
1) 모기지 상환 지출 : 월 $1,182(현재 이자율 3% 기준) * 12개월은 = $14,184. 그중 원금 상환은 $7,800, 이자 지출은 $6,384
2) 재산세 : 평균 월 230불 * 12개월 = $2,760
3) 주택화재보험 : 평균 연 $600
3) 15만불 다운페이 예금이자 보상 (랜트를 할 경우 15만불 다운페이를 하지않고 예금하면 발생하는 이자) ; 캐나다 현재 연 1.5% : 15만불 * 1.5% = $2,250
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지출 소계 : 연 (-)$11,994
(6384+2760+600+2250)

B) 수입 (부동산 가격 상승)
최근 10여년간 토론토 전체 연평균 부동산 가치 상승률 : 연 6.5%
앞으로 연 평균 5% 상승만 예상하여도 40만불의 5% = 연 $20.000
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수입 소계 : 연 (+)$20,000

구입시 결론 : 연 (+)$8,006 ( 20,000-11,994)


랜트와 구입의 경제 효과 차이 : 연 $28,406 ( 8,006+20,400)

즉 구입을 하고 1년이 지나면 랜트를 하고 1년이 지난 경우보다 자산이 $28,400 이 늘어나게 되며, 만약 5년이 지나게 되면 그 차이는 약 15만불 정도의 차이가 나게 되며,
10인 경우는 최소 30만불의 차이가 나게 될 것입니다.
(1년후 부동산 가격상승이 없이 같다고 해도 $8,406이 늘어나며,
5년동안 부동산 상승이 없다고 가정해도 촤소 4만불의 차이,
10년 후면 최소 8만불의 차이가 납니다)

위의 계산은 단순 절대숫자로만 비교가 된 것이며 해가 지나면서 가산되는 복리를 계산에 넣는다면 10년후의 50% 가격상승은 실제로는 70-80%도 될 수 있을 것입니다(실제로 2003년보다 지금 2013년은 절대수치로 65%가 올랐습니다만 실제 거래는 10년전보다 거의 배(100%), 또는 그 이상 오른 지역도 상당합니다

(참고 : 추후 집을 매각 할 경우는 구입시 취득세와 매각시 부동산 중개 수수료등 총 주택가격의 약 5-6%의 비용이 들어가게 됩니다.
만약 랜트를 하다가 구입하게 되는 경우는 랜트나 구입시나 경비는 같으므로 계산에 넣지 않아도 되며 순전히 랜트만 하는 경우는 그 비용을 계상하면 됩니다.)


일단 랜트를 살아보고 나서 나중에 구입을 하는 것이 가장 안전하고 믿을 수 있다고 하는 이 가장 옳고 보편적인 - 모든 사람에게 전혀 틀림이 없는 -이 이유가, 추후 최종 결과에 있어서는, 즉 이 경제활동하기 힘들고 한국처럼 수입을 얻기 힘든 이곳 캐나다 토론토에서는, 가정경제 성장에 발목을 잡고 나아가 가정에 가장 고통을 주는 가장 직접적인 원인이 될 수 있는 이러한 아이러니한 일이, 이곳 토론토에서는 너무나도 쉽게 일어나고 있음은 지난 십수년간 저의 부동산 경험과 통계들 입니다.

그동안 저의 고객분들을 도와드리면서 이민이나 유학가정중 처음에 랜트로 시작을 하신 저의 고객과 처음부터 구입을 하신 가정과의 현재 가정 경제(자산)를 비교해 보면 랜트를 오랫동안 하신 가정과는 불행히도 통계적으로도 자산규모에서 너무나도 큰 차이가 납니다

랜트는 한번 시작하면 자신의 의지와는 상관없이 그 기간이 1년, 2년, 5년 , 그 이상으로도 늘어나기 아주 쉽습니다. 그 사이 자산은 늘어나기보다는 크게 줄어드는 경우가 대부분일 것입니다. 자산이 늘어나도 생활하기 쉽지 않은 이곳 이민생활, 역으로 줄어든다면... 생활에 큰 고통을 당하는 일은 불을 보듯 당연할 수 있을 것입니다.

이곳 캐나다의 경제는 어느 누구도 믿을만 할 만큼 건강하며 기초가 튼튼합니다. 경제기초가 국민 모두가 균등한 혜택을 받는 사회주의 색채가 강하여 부동산의 평균상승이 물가상승(2.5-3%)+ 재산세(0.5-1%), 즉 연3-4% 상승에도 미치지 못하고 국민들이 경제적으로 고통당하는 일은 정부가 좌시하지 않습니다.

그동안 늘 강조드렸던 것처럼이곳 캐나다 토론토지역에서는 무엇보다도 부동산에 가장 먼저 관심을 두고 실제로 접근해 가신다면 이곳 토론토에서의 생활은 평균적으로 넉넉히 보장될 수 있을 것입니다.

한국과는 정반대인 이곳 캐나다 토론토의 경제와 부동산입니다. 한국내에서의 경험과 이론, 한국적인 기준으로 맞는 생각들을 이곳 토론토에 적용시키기 위해 노력하시기 보다는, 이곳 토론토 경제와 관습, 환경에 정확히 맞는 길을 아시고 그곳에 쉽고 단순한 방법으로 대처해 나가시기를 꼭 권고 드립니다.

위에 먼저 말씀드린데로 이곳 경제와 부동산, 투자등에 대해서는 다시 조만간 의견을 올리도록 하겠습니다.

늘 평안하시고 가정에 웃음만이 가득하시길 빕니다.

감사합니다.


마이베스트홈 김일봉 올림



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