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2013-09-03 왜 토론토 부동산이 안정적인가?

한국과의 비교분석 및 투자제안


안녕하세요, 토론토 마이베스트홈 김일봉입니다.

벌써 따듯함이 편안하게 느껴지는…이 가을도 어여쁜 단풍들과 함께 깊어만 가는데요..
그동안 평안하신지요.

지난번 글을 올릴 때 말씀 드린 것처럼, 이민, 유학, 기타 투자 등 이곳 캐나다와 관련이 있는 모든 분들께 이곳 광역토론토지역의 경제와 부동산, 그리고 투자에 관련된 기본적이고도 크게 유익이 될 지식과 정보들에 대해 말씀 드리고자 합니다.

그 내용의 요지는 개략 다음과 같습니다. 즉, 한국이나 미국, 그리고 전 세계적으로 상당수의 국가가 경제와 부동산에서 좋지 않은 모습을 계속 보여 왔음에도 왜 이곳 캐나다(특히 광역토론토)는 지난 십 수년간 꾸준히 안정적으로 성장을 계속해 왔고, 그리고 앞으로도 계속 성장이 예상이 되는지..
그 중에서도 한국과 이곳 캐나다 광역토론토와의 경제구조와 부동산에서의 크게 다른 점을 확실히 앎으로서 이곳 부동산에 대한 낯설음이나 두려움을 해소하고, 더 나아가 한국과는 달리 이곳 광역토론토에서는 “부동산”에 대한 친근함과 적극성이 각 가정경제의 성장과 행복에 그동안 가장 큰 역할을 해왔고, 앞으로도 그렇게 될 것임을 정확히 인식시켜 드리고자 함이 첫번째 목적일 것입니다.

저는 2003년부터 한국에 출장을 나가 이곳 토론토 부동산에 대한 세미나와 개별상담을 매년 꾸준히 해왔습니다. 올해도 11월말부터 12월 중순경으로 예정을 하고 있는데요.
지난 2008년 세미나 때부터는 적극적으로 한국의 부동산(특히 아파트)은 꼭 매각하시도록 매년 권유를 해왔으며, 올해도 그렇게 권유드릴 것입니다.
잘 팔리지 않으면 손절매(원금에서 손해보고 파는것)라도 꼭 하시도록까지 그동안 권유를 해왔습니다만 실제로 직접 처분해야 하는 당사자 입장에서는 쉽지가 않은 일이었을 것입니다.

그 중 실제로 한국 부동산을 매각하고 이곳 토론토 부동산을 구입하시어 크게 성과를 보시고 가정경제가 크게 일어난 분들도 상당수 됩니다만, 매각하지 못한 대부분의 가정은 당장 손절매에 대한 두려움, 그리고 수십년간 모든 국민들이 적응되어온 “부동산불패”의 애매한 희망을 기대하며 어쩔수 없이 좋은 때가 오기만을 기다리는 시간시간의 연속이었을 것입니다.

이제는 세미나나 직접상담 이외에도 이렇게 지면을 통해서라도 이곳 광역토론토와 한국 부동산의 근본적인 기초와 구조, 제도등 부동산 성장에 영향을 주는 여러가지 요소들을 비교 검토해보고 앞으로 대처해 나갈 방향을 제시해 보고자 합니다.

1. 든든한 기초와 원칙이 있는 사회주의형 자본주의(부동산의 국민의 보편적 인식 차이)

- 그동안 한국의 부동산 성장과정을 보면 정상적인 수요/공급의 경제원리로 성장되어 온 것이 아니라 신도시나 재개발, 재건축등 정부나 지자체가 주도하는 차별적인 제도를 바탕으로 비정상적인 투기의 형태로 성장이 되어왔으며 그것이 2000년대 중후반, 최고의 정점을 찍고 폭발, 인터넷의 완전한 보급과 맞물려 모든 국민들에게 다 드러나게 됨으로서 하락세로 급반전되어 다시 본래의 정상적인 가격으로 회귀 되어가는 과정입니다. 그 때 너무나도 비정상적인 폭등이었기에, 원래로 되돌아가 완전히 정착되기에는 아직도 꽤 많은 시간이 더 필요할 것입니다.(한국과 비슷하게, 정부주도형으로 부동산 정책을 펴나갔던 일본은 1991년 정점을 찍고 대 폭락, 22년이 지난 지금도 완전회복이 되지 않고 있습니다)

- 이곳 캐나다 온타리오주의 광역토론토는 질서가 잡혀있는 선진형 자본주의이며 그 자본주의의 구조를 깊이 들여다 보면 사회주의 성향이 아주 강합니다. 그래서 사회주의형 자본주의라고 부르는데요. 자유로운 경제활동을 최대한 보장하는 대신 소득이 많을수록 상당히 높은 세율을 부과함으로서 부의 배분을 균등하게 하고 저소득층에게 까지 사회의 모든 복지를 무료로 제공하는등 균등복지도 함께 이루어가는 튼튼한 경제구조로서 2008년 미국의 리만사태 같은 전세계적인 충격이 없는 한 매년 정상적으로 꾸준히 성장해 갈 것입니다.

- 캐나다는 디커플링(Decoupling), 즉 미국의 경제 영향을 가장 받지 않는 세계에서 첫번째 국가입니다. 영토는 같은 대륙으로 서로 쉽게 오고 가지만 경제 제도나 시스템은 미국과는 전혀 다른, 독자적인 튼튼한 구조와 네트웍을 갖고 있습니다.

- 예를 들면,  2006년 미국의 서브프라임(Subprime) 모기지 사태가 났을 때도 이곳 캐나다는 전혀 영향이 없이 계속 성장해 갔으며, 2008년 9월 미국의 리먼 브라더스(Lehman Brothers) 파산 충격이 왔을때도 충격 후 수년간 전세계의 대부분의 국가가 부동산가치의 하락과 더불어 경제의 어려움이 매우 컸었습니다만 이곳 광역토론토는 충격 후 6개월만에 회복세로 돌아섰고 1년 후엔 충격 전의 가격으로 완전 회복되었었습니다. 전세계적으로 가장 빠른 회복이었지요(벤쿠버는 상당기간 충격이 더 지속되었었습니다)

- 이 사회주의형 자본주의 하에서의 이곳 광역토론토는 매년 최하 3-4%의 부동산가치의 성장은 모든 국민들이 보편적인 인식으로 갖고 있습니다. 즉, 1년 후에는 물가상승률(2.5-3%)에 재산세(0.5-1%)를 합친 금액만큼은(3-4%) 부동산의 가치가 상승해야 그 부동산의 실제가치가 1년 전과 동일하다는 보편적인 인식이 모든 사람들이 당연시 갖고 있는 생각입니다. 부동산 가격이 폭등해서 경제질서가 무너지는 일도 그냥 넘기지 않습니다만, 1년에 부동산가치가 3-4% 상승에도 미치지 않고 시민들이 경제적 고통을 당하는 일 또한 주정부나 시 당국에서는 좌시하지 않습니다

2. 꾸준한 유입인구로 인한 부동산 수요.

- 현재 한국의 출산율은 세계 최저 수준으로 자연발생적인 인구증가는 이제 더 이상 기대하기 힘들며, 특히 서울과 수도권은 2011년을 기점으로 인구가 줄어들고 있어 앞으로도 주택(아파트) 공급과 수요는 불균형이 계속되어 부동산 가격에 근본적인 부정요소 1순위로 자리할 것입니다. 인구가 줄어들고, 고령화 되어가며 젊은 층으로부터 주택(아파트) 소유에 대한 절대욕구가 줄어듦으로 인해 건설 경기가 살아나지 않고 있는 한 더 이상 주택(아파트) 가격 상승에 대한 기대는 최소한 앞으로 일정기간은 기대하기 어려울 것입니다.

- 이곳 캐나다는 매년 평균 25-27만명의 이민자, 10만명의 유학생이 유입됩니다. 이민자중 약 8만명정도, 유학생중 약 4만명정도가 이곳 광역토론토로 정착하게 되는데요, 3인가족 기준으로 보아도 약 4만가족이 됩니다. 출산으로 인한 자연증가와 타 도시로부터의 유입인구까지를 다 합친다면 훨씬 더 커질 것입니다. 이 숫자를 고층 콘도아파트로 계산하면 적어도 100동 이상이 지어져야 하며, 도시로 본다면 한인들이 좋아하는 리치몬드힐이나 옥빌 인구의 거의 60% 이상의 인구가 매년 광역토론토에 유입이 되니 그에 따른 부동산 수요는 이곳 광역토론토 경제에 가장 근본이 되며 나아가 이곳 시민들의 사업과 일반 생활경기에 역동적인 힘을 만들어 내는 근간기초도 되고 있습니다.

- 한 국가든 도시든 그 곳 경제의 마지막 보루는 건설경기입니다. 부동산 수요로 인한 건축 경기가 살아 있는 한, 즉 캐나다가 더 이상 이민을 받지 않겠다고 선포하는 그날까지는 이곳 광역토론토는 늘 활기차게 움직이는 생명력 있는 도시가 될 것입니다. 이곳 광역토론토는 캐나다의 금융, 교육, 문화예술의 중심이 집결되어 있는 캐나다의 경제수도입니다.

3. 소득수준 대비 부동산 가격 및 금융부채 상환 능력

- 2012년 현재 한국의 1인당 국민소득은 $23,679, 캐나다는 $51,688, 서울의 아파트 평균가격은 47만불(5억), 토론토의 아파트 평균가격은 37만불입니다. 즉 소득은 한국이 캐나다의 45% 밖에 되지 않는데 아파트값은 오히려 서울이 토론토보다 30% 가까이 더 비싸다는 사실입니다. 즉 수입은 적은데 거주하고 있는 집은 훨씬 비싼 집에 살고 있다는…뭔가 조금 앞뒤가 맞지 않는… 그 내용은 곧 국민들이 벌어들이는 소득수준에 비해 전체적인 부동산의 가격이 상대적으로 너무나도 높다는 뜻이지요. 이러한 사실은 한국 부동산의 장래가 앞으로도 어떻게 진행될지 어느정도 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 수도 있을 것입니다.

- 집을 구입하는 대부분의 가정은 주택(아파트) 가격의 일정부분을 본인이 내고 나머지 부족분은 은행에서 융자를 얻어 구입합니다. 따라서 융자금에 대한 이자는 가계에 있어서 가장 민감하고 중요한 요소가 되는데요, 현재 한국의 융자 이자율은 변동금리, 고정금리 모든 경우를 다 포함하여 3.5%-6%, 이곳 광역토론토에서의 이자율은 2.5-4% 사이에서 운용이 되고 있습니다. 즉, 같은 금액을 빌리더라도 한국민들이 훨씬 더 높은 이자를 지급함으로서 가계에 더 큰 부담을 주고 있는 형편입니다.

- 한국민의 1인당 국민소득은 캐나다의 반도 안되며, 집(아파트)값은 서울이 토론토보다 평균 30%가 더 높고, 거기에다 매달 지불해야 하는 대출이자비용은 훨씬 많이 지출해야 하는 3중고를 겪고 있는 상황입입니다. 이러한 고통속에서 새롭게 주택(아파트)를 구입하려는 사람은 많지 않을 것이고 공급이 수요보다 월등히 많은 시장에서 가격이 오르기란 쉽지가 않을 것입니다. 대통령선거때의 선심정책이나 또는 어떤 정책적인 부동산 경기부양 조치로 가격이 일시적으로 오를수는 있겠습니다만 한시적일 것이며 그러한 때가 온다면, 그 때는 부동산을 팔 수 있는 최적의 시기로 인식하시길 권고드립니다.

4. 결론

- 견실한 사회주의형 자본주의의 튼튼한 경제기초와 오로지 수요/공급의 원칙에 입각한 건강한 부동산 시장, 꾸준한 이민/유학가정의 유입과 유동인구, 그리고 초저이율의 모기지 이자율, 정부의 시기와 상황에 맞는 적절한 금융대처능력으로 미국이나 한국과는 달리, 캐나다 경제수도인 이곳 광역토론토는 앞으로도 안정적인 성장이 꾸준히 지속될 것입니다.

- 한국과는 여러가지 면에서 전혀 다른 이곳 광역토론토의 부동산입니다. 사회주의 색채가 강한 이 나라의 경제운용에서 볼때, 모든 국민을 공평하고 균등하게 성장시키는 것이 캐나다의 국가경제 운용목표의 최우선 핵심이며, 정부가 정책과 실행의 잘못으로 국민들에게 자산의 보존과 성장을 해치고 고통을 주는 일은 결코 상상할 수가 없습니다. 절대 두려움을 갖지 마시고 안정적인 가정경제를 위해서도, 추후 노후준비를 위해서도, 이곳 광역토론토에서는 다른 어떤 금융상품보다도 “부동산”과 더욱더 친숙해지시기를 적극 권해드립니다.(임대로 매월 수천불(수백만원)씩 공중에 날려버리는 일은 이곳 캐나다, 광역토론토에서는 가정경제 성장을 해치는 가장 큰 요소이며 해결 1순위가 되어야 할 것입니다. 역으로 말씀드리면 시세차익을 뺀 임대수익 만으로도 매달 수천불씩 안정적인 수입을 벌 수 있는 곳도 이곳 광역토론토입니다)

5. 주택(콘도) 구입을 미루는 원인 분석 및 대안

5-1). 이민/유학 초기 정착 가정 CASE

*** 부동산 거품이 꺼져가고 있는 한국부동산의 경험효과 : 한국에서 부동산 폭등과 폭락을 모두 경험했던 요즘의 이민/유학 가정에서는 이곳 캐나다 토론토도 그동안 부동산이 많이 올랐다는데, 앞으로는 혹시 한국처럼 부동산시장이 나빠지지 않을까 하는 우려로, 여유는 있지만 일단 구입을 미루고 랜트로 시작하시는 가정이 많습니다.

- 위에 설명드린 한국과 이곳 광역토론토의 경제와 부동산, 그리고 여러가지 요소들을 비교한 내용으로 충분히 우려와 격정이 해소되셨으리라 생각됩니다.

*** 일단 1년정도 살아보고 나서 스스로 확실히 알고 구입하겠다는 계획 : 처음 이곳에 오시는 많은 가정은, 남겨놓은 한국의 부동산이나 기타 해결되지 않은 한국에서의 상황이 앞으로 1년 안에 어느정도 해결되고 나면, 또는 스스로 확신이 없는 이곳 토론토 부동산 상황을 1년정도 랜트로 살아 보다가 확실히 알게 되면 그때 구입하겠다는 계획을 갖고 랜트를 시작하십니다.

- 일반적으로 대부분의 가정이 랜트 1년 후의 본인의 가정경제 상황을 긍정적으로 기대하며 랜트로 시작을 합니다만 1년 후에는 본인의 예상과 기대데로 이루어지지 않는 경우들이 더 많았습니다. 그동안 제 고객들의 통계를 보면 랜트 1년후에 집을 구입하려 할 때 닥치는 상황으로는 : 1) 집값은 랜트를 시작했던 1년전보다 의외로 많이 올라 있고, 2) 1년간 랜트비와 초기정착비로 큰 금액이 사용되어 1년후 가용할 수 있는 남은 자산은 1년전에 비해 오히려 크게 줄어 있으며, 3) 1년후에는 해결이 될 것으로 기대했던 여러가지 한국에 남겨놓은 일들이 아직 기대데로 해결이 잘 안되있고 해서,,, 어쩔 수 없이 1년 더 랜트하는 경우가 그렇지 않은 경우보다 훨씬 많았으며, 1년랜트가 2년 되고 나면, 앞서 말씀드린 이유로 인해 2년랜트가 5년랜트 되기는 더욱더 쉽고 자연스럽게 연결될 수밖에 없었습니다.

- 또한 1년 랜트 살아보고 지역을 결정하자는 생각과 계획은 당연히 맞는 말씀입니다만, 살아보면 1년 랜트 후 다른 동네로 이사를 갈 수 있는 확률은 그동안 수많은 제 고객가정의 경험으로만 보아도 거의 희박합니다.
첫째로는 자녀들이 1년간 학교에 적응하고 선생님들과, 그리고 1년간 사귄 학교친구들과 헤어지고 또다시 다른 학교에 가서 적응해야 한다는 사실을 자녀들이 너무 힘들어하며
부모 스스로도 교육적으로도 바람직하지 않다는 것을 알기 때문에 엄두를 내지 못합니다.
그래서 랜트 후 집을 구매를 하게 되어도 랜트한 집 근처나, 조금 멀다 하더라도 같은 학교 바운더리 내에서 집을 구입하게 되고, 아니면 랜트를 하던 그 집에서 계속 랜트를 연장하게 됩니다.
결과가 이렇다 보니 그런 가정 중 상당수가 처음부터 집을 구입할 걸… 하고 후회하는 가정이 상당히 많았습니다.

- 예를 들면, 학군 좋기로 유명한 리치몬드힐과 옥빌 두 지역에, 이민 오시자마자 집을 구입하시고 잘 정착하고 계시는 제 고객 가정이 상당히 많습니다. 말씀의 요지는, 그 두 지역은 위치적으로도(북쪽과 서쪽) 서로 상당히 먼 거리에 떨어져 있으며, 특히 거주민의 인종 역시 중국인과 캐네디언으로 서로 분위기부터 완전히 다른 두 지역입니다만 그곳에 거주하고 있는 제 고객들은 본인이 살고 있는 그 지역이 이곳 광역토론토에서 가장 좋은 동네로 자부하고 살고 계시며 서로가 서로에게 자기가 살고 있는 동네로 이사오라고 늘 권유하고 있다는 사실입니다. 즉 이 얘기는 이곳 광역토론토는 한인들이 좋아하는 동네이면 어느 동네이든 크게 다르지 않다는 것입니다. 한번 정착을 하면 그 동네가 정이 들고 제 2의 고향이 되고, 자녀들 대학가는데 전혀 지장없고, 그 동네가 가장 편하고 가장 좋게 느껴지게 되신다는 것이지요.

- 그동안 십수년간 이민/유학가정의 안정된 정착을 도와드린 마이베스트홈입니다. 그동안 겪은 수많은 이민가정의 경험을 토대로 말씀드리는 것이니 처음 정착할 시라도 가급적 랜트는 지양하시고 곧바로 구입 하시기를 적극 권해드립니다. 꼭 랜트를 해야하실 경우는 가급적 그 기간을 최소한으로(3개월-1년이내) 줄이시고 곧바로 구입을 단행하실 수 있도록 만반의 준비를 완전히 갖춘 다음에 랜트하시기를 권합니다.

최근에 보내드린 “랜트/구입의 경제가치(자산증가) 비교분석” 클릭하시어 다시한번 참조하시면 더 도움이 되실 것입니다.

5-2) 기존 캐나다 거주자 가정 CASE

*** Mass Media(신문,잡지,언론)의 부정적 전망에 의한 영향 : 그동안 제가 부동산일을 시작한 이래 십수년간 이곳 광역토론토 부동산에 대해서 금융기관에서는 매년(한 해도 거르지 않고) 의례적으로 부정적인 전망을 내놓았지만 결과는 늘 정반대로 매년 적정한 수준으로 꾸준히 상승했습니다. 최근 2년전, 3년전에도 역시 금융기관에서는 무려 10-30%까지 거품이라는 얘기까지 서슴없이 내놓았었지만(대부분의 금융기관은 공식적인 물가상승률 이외에는 거의 거품으로 계산합니다) 결과는 정반대로 매년 견실하게 성장했습니다. 이곳 토론토는 실수요자의 수요/공급에 의해 시장이 형성되어 거품의 가능성은 아주 낮습니다. 해마다 금융기관들이 의례적으로 부정적인 부동산 예측을 언론에 발표함으로서 이로 인해 부동산 구매를 계획하거나 진행하고 있던 많은 수요자들이 큰 불안감과 함께 정상적인 의사결정을 포기하게 하는 경우가 너무나도 많았습니다. 한 두번 구입시기와 기회를 놓치게 되면 오랫동안 구입을 못하게 되는 경우가 많아, 이민자들에게 무엇보다가장 중요한 기초자산 형성과 증식에는 치명적인 결과가 초래될 수 밖에 없었습니다.

- 앞으로는 부동산 전망 만큼은 언론의 예측이나 주장을 100% 믿고 받아들이거나 민감하게 고민하지 마시고 가급적 믿을만한 전문 Realtor와 상의하시어 불안감을 해소하고 안정적인 계획을 수립하시고 진행해 가시기를 권고 드립니다.

*** 주변 지인들의 다양한 권고 : 이민이나 유학와서 살다 보면 본인의 의지와는 상관없이 참 다양한 사람들을 만나게 됩니다. 자녀들 학교 학부모, ESL, 교회, 골프, 동창회..등등… 만나서 친해지게 되면 자연히 부동산에 대해 얘기하게 되고, 그러한 지인들의 의견들을 많이 접하게 되지요. 여기서 문제는 많은 사람들의 의견이 같거나 비슷하면 그것을 따르면 별 문제 없이 좋은 결정을 했다고 믿을 수 있겠지만 실제로는 열이면 열 모두가 다 다르다는 사실입니다. 이렇든 여러가지 의견들 가운데 선뜻 자신의 제 2의 터전을 위한 지역, 거주의 형태, 예산등을 결정하지 못하고 차일피일 미루다 오랜기간 랜트로 계속 사시는 경우도 상당히 많습니다.

- 여러가지 의견을 내는 사람들은 부동산에 있어서 전문가가 아닌 일반인들입니다. 그 분들의 의견 중 최악은 언젠가는 집값이 떨어질 것이니 계속 랜트를 하는 것이 가장 낫다라는 말까지 거침없이 한다는 사실입니다. 주변 지인들은 지인일 뿐 그분들이 본인의 가겅경제를 책임져 주지는 않습니다. 가장 귀기울여야만 하는 의견은 전문가의 의견입니다. 지역, 거주형태, 예산, 모기지, 그리고 추후 자녀가 성장한 이후, 그리고 본인의 노후까지 같이 계획을 수입하고 진행할 수 있는 식견과 안목을 가진 전문 Realtor와 잘 상의하시고 진행해 가시기를 다시한번 권고 드립니다.

6. 가장 신중히 결정해야 할  “Realtor 선정”

- “처음 공항에 마중나오는 사람이 누구냐에 따라 그 이민자의 미래가 결정된다” 라는 우스갯 소리가 이곳에서 2-3년만 살아보면 저절로 “그 말이 맞구나” 하고 이해가 된다 합니다. 그와 마찬가지로 이곳 광역토론토 이민생활에서는 “배우자를 선택하는 것 빼고는 가장 중요한 일이 리얼터 선택하는 일”이라고 항상 강조하며 얘기합니다., 그만큼 이곳 토론토 이민생활에서 각 가정경제 흥망에 결정적인 역할을 이곳에서는 Realtor가 담당한다는 의미를 비유로 말씀드리는 것이지요. 아는 친척 보험하나 들어주어 도와주자는 식으로 본인의 부동산매매를 결정하는 일은 가장 피해야 하는 결정이 될 것입니다. 그 이민가정을 도와주는 리얼터가 어떤 식견과 어떤 자세로 그 가정을 도와주고 영향을 주느냐에 따라 그 가정의 5년, 10년 그리고 그 이후 노후준비에 이르기까지 그 가정경제의 성패가 크게 바뀌게 될 것입니다. 지금은 이해하시기 무척 힘드실 것입니다만 이곳에서 2-3년만 살아보시면 제 말씀을 충분히 이해하시게 되실 것입니다.

- 이곳 토론토가 아닌 캐나다의 다른 도시에서, 또는 한국에서 전화나 이메일로 상담을 하거나 직접 답사를 오는 경우도 많습니다. 오셨을 때는 꼭 저와의 상담 이외에 다른 지인들을 만나고자 할 때는 꼭 어느정도 이 토론토에서 덕망있고 잘 알려진 분들을 만나서 조언을 받으시기를 권고드립니다. 이곳에서 존경을 받거나 사회적으로 알려진 분들은 분명 이곳 토론토에서 긍정적이고 적극적인 자세로 스스로 개척하고 성공을 이루어낸 분들일 것이기에 분명히 앞으로 이곳에서 정착해 나가는데 큰 용기와 도움이 될 수 있을 것입니다. 반면 소극적으로 사시면서 현실에 불만을 갖거나 안주하는 분들을 만나다 보면 본인도 모르게 그분들에게 영향을 받아 의기소침해지고 부정적인 의사결정을 할 가능성도 커지게 될 것입니다. 이민생활에 예상외로 중요한 일이 될 수도 있으니 잘 참고해 주시기 바랍니다.

7. 여유자금 투자 1순위 “부동산”

- 이곳 광역토론토에서 고객분들과 상담을 하다보면 의외로 많은 분들이 여유자금을 활용하는데 대한 유용한 정보와 지식을 갖고 있지 않다라는 사실에 자주 놀라곤 합니다. 예를들면 10여년전 처음 이민왔을 때부터 은행에 넣어두었던, 지금도 그데로 원금수준인 그런 은행예금도 있는가 하면, 한국에서 전세자금이나 부동산이 팔려서 생긴 자금, 부모나 형제로부터 받은 자금등 여러형태의 여유자금이 있을 것입니다. 그런 자금이 생겼을때 먼저 부동산 투자를 생각하시는 분도 있습니다만, 일단은 현재 거주하고 있는 집의 모기지를 일부 갚는다거나 아니면 안전(?)하게 은행에 예금을 하거나 주식형 펀드를 가입하거나 하는 금융상품을 고려하는 경우도 많을 것입니다.

- 여유자금을 투자할 경우에는 첫번째는 안전하게 수익이 돌아와야 할 것이고, 두번째는 수익율이 높아야 한다는 것이지요. 이 두가지를 다 만족할 수 있는 것이 어떤 투자형식인지 아래에 숫자로 계산해서 보여드리도록 하겠습니다.

- 우리 한인들이 대표적으로 하는 투자의 방법은 개략 아래 5가지로 요약 될 수 있을 것입니다.(부동산 중 상가구매후 임대투자는 주택(콘도)구매후 임대투자와 수익율이 비슷하여 제외했습니다)

1) 은행 예금
2) 주식형 펀드
3) 주택 모기지 원금상환
4) 주택(콘도)구매후 임대
5) 신규콘도 최초분양

*** 여유자금 10만불 투자하였을시 4년 후의 수익금 예측

(7-1) 은행예금 : $4,000-$8,000 ( 연 1-2% 수익율 )

- 현재 각 은행의 예금 이자율은 보통 연 1%에서 최대 2% 수준 :
$100,000 * 1% * 4년 = $4,000,  $100,000 * 2% * 4년 = $8,000,

(7-2) 주식형 펀드 : 예측불가(주식시황이 좋을 경우 : $20,000, 연 5% 수익율 )

- 주식형 펀드는 주식시장의 상황에 따라 항시 가변적이어서 추정이 어려움, 주식시장이 좋지 않을 경우에는 원금에서도 손해를 볼 수 있으며, 좋은 시장일 경우 연 5%대 내외로서 $100,000 * 5% * 4년 = $20,000

(7-3) 주택 모기지 원금상환 : $12,000 수익 효과( 연 3% 수익율 )

- 현재 주택(콘도)를 보유하고 계신 모기지는 대부분이 2%대의 낮은 모기지를 갖고 계실 것입니다. 높게 보아 모기지 이자율을 3%로 가정하면  4년동안 $12,000 절감할 수 있게 됩니다.
$100,000 * 3% * 4년 = $12,000

(7-4) 주택(콘도) 구입 후 임대 투자. : $77,300($136,800 - $59,500)( 연 19.3% 수익율 )

*** 노스욕, 1+덴 콘도, 30만불(10만불 다운페이 + 20만불 모기지)에 구입후 월 $1,600에 임대시

7-4-1) 지출 : $59,500 ( $21,600 + $19,200 + $7,200 + $4,000 +7,500 )
- 20만불 모기지 이자 : 이자율 연 3%, 25년 싱환 기준 월 $945(원금 $500+이자 $450)
이자 월 $450 * 12 = $5,400 * 4년 = $21,600
- 콘도 관리비 : 월 평균 $400 * 12 = $4,800 * 4년 = $19,200
- 재산세 : 월 평균 $150 * 12 = $1,800 * 4년 = $7,200
- 주택(콘도) 유지보수비 : 년 $1,000 * 4년 = $4,000
- 구입시 등기비용 : $7,500
7-4-2) 수입 : $136,800 ( $76,800 + $60,000 )
- 임대료 : $1,600 * 12 = $19,200 * 4년 = $76,800
- 부동산 가격상승(최근 10년간 평균 연 6.5% 성장하였으나 연 5% 적용) : $300,000 * 5% = $15,000 * 4년 = $60,000

(7-5) 신규 분양 콘도 최초분양 투자 : $95,000( 연 23.7% 수익율 )

*** 토론토 다운타운 2배드 신규분양 콘도 50만불에 VIP 최초분양 받고 4년후 등기시

7-5-1) 지출 : $100,000
- 계약금 및 중도금 20% : $100,000
7-5-2) 수입 : $195,000 ( $100,000 + $95,000 )
- 최근 5년간 최초분양 4년후 등기시 시세 : 평균 분양가의 27%($635,000 시세) 상승(등기비용 제외한 수익은 19%) 원금 $100,000 + 시세차익 $95,000 ($500,000 * 19% )

- 상기 5가지 투자형태를 비교해 볼 때( 여러가지 변수가 많습니다만 최근 10년간의 통계를 기준으로 하엿음) 투자 수익율로는 1) 신규 콘도 최초분양 투자(연 23.7% 수익) 2) 주택(콘도) 구입 후 임대투자(연 19.3% 수익) 3) 주식형펀드(예측불가하나 연5%수익 예상) 4) 주택모기지 원금상환 수익(연 3% 수익) 5) 은행예금 수익(연 1-2%) 순으로나타났습니다.

- 분석 결과 부동산 관련 투자(연 20% 내외의 수익율)가 금융상품 투자(연 5%미만 수익율) 보다 최소 4배에서 최대 20배까지 월등히 높은 투자 수익율을 나타냈습니다.( 연평균 부동산 가격 상승을 5% 기준으로 계산된 것입니다. 5%보다 더 높게 오를 경우는 더 큰 수익율이 될 것이며, 5%보다 낮을 경우는 더 낮은 수익율이 될 것입니다)

- 일반적으로 1년 부동산 평균성장율을 5%로 보고, 년 임대수익율을 5-6%로 볼 경우 1년 평균 수익율은 제 경비를 빼고나면 연 8-9% 정도가 되어야 맞을 것 같은데 왜 위에서 분석한 (7-4) 주택(콘도) 구입후 임대투자의 수익율은 연 19.3% 가 될까요? 답은 모기지(은행융자)에 있습니다. 10만불을 투자 했지만 부동산 가격상승은 부동산 전체금액, 즉 30만불의 5%, $15,000이 상승해서, 10만불 투자의 15%가 상승하게 된 것입니다.

(7-6) 아래에 30만불 콘도구입 4년후의 수익의 예를 다시 들어보겠습니다.

7-6-1)모기지 없이 30만불 전체를 본인 자금 구입, 월$1,600로 임대를 줄시 : $98,900( $136,800 - $37,900)(연 수익율 8.2%, $98,900 / $300000 / 4년 )

- 지출 : $37,900 ($19,200 + $7,200 + $4,000 +7,500 )
- 콘도 관리비 : 월 평균 $400 * 12 = $4,800 * 4년 = $19,200
- 재산세 : 월 평균 $150 * 12 = $1,800 * 4년 = $7,200
- 주택(콘도) 유지보수비 : 년 $1,000 * 4년 = $4,000
- 구입시 등기비용 : $7,500
- 수입 : $136,800 ( $76,800 + $60,000 )
- 임대료 : $1,600 * 12 = $19,200 * 4년 = $76,800
- 부동산 가격상승(최근 10년간 평균 연 6.5% 성장하였으나 연 5% 적용) : $300,000 * 5% = $15,000 * 4년 = $60,000

7-6-2)자금 30만불을 10만불 다운페이, 모기지 20만불로 콘도 3개를 구입하여 각각 $1,600로 임대를 줄 시 : $231,900( $410,400 - $178,500)(연 수익율 19.3%, $231,900 / $300000 / 4년 )

- 지출 : $178,500 ($64,800 + $57,600 + $21,600 +12,000 + $22,500 )
- 20만불 모기지 이자 : 이자율 연 3%, 25년 싱환 기준 월 $945(원금 $500+이자 $450)
이자 월 $450 * 12 = $5,400 * 4년 * 3개 = $64,800
- 콘도 관리비 : 월 평균 $400 * 12 = $4,800 * 4년 * 3 = $57,600
- 재산세 : 월 평균 $150 * 12 = $1,800 * 4년 * 3개 = $21,600
- 주택(콘도) 유지보수비 : 년 $1,000 * 4년 * 3개 = $12,000
- 구입시 등기비용 : $7,500 * 3개 = $22,500
- 수입 : $410,400 ( $230,400 + $180,000 )
- 임대료 : $1,600 * 12 = $19,200 * 4년 * 3개 = $230,400
- 부동산 가격상승(최근 10년간 평균 연 6.5% 성장하였으나 연 5% 적용) : $300,000 * 5% = $15,000 * 4년 = $60,000 * 3개 = $180,000

- 위의 분석에서 보듯, 같은 30만불을 투자했지만 4년후 수익금은 모기지 얻지 않고 전액 자신의 자산으로 투자했을 경우는 $98,900, 콘도금액의 2/3를 모기지를 얻어 30만불로 콘도 3개를 구입해 투자한 경우는 $231,900 의 수익을 얻게 됩니다. 즉 모기지를 얻어서 투자하는 것이 2.3배, 훨씬 더 높은 수익율을 갖게 되는 것입니다. 이유는 말씀드린데로 주택의 가치가 상승할때는 투자금액이 아니라 부동산 전체금액의 가치에서 상승하므로 더 큰 수익을 얻게 되는 것입니다. 앞으로 잘 인식하시고 요즘처럼 모기지 이자율이 낮은 때는 더욱 더 모기지를 얻을 수 있는 최대한으로 얻어서 투자함으로서 투자수익을 극대화 시킬 수 있도록 고려하시기 바랍니다.

(7-7) 주택모기지 원금 중도상환에 대한 제안

- 보통 주택(콘도)를 보유하고 계신 분들 중 상당수가 여유자금이 생길 경우 우선 모기지를 갚을 계획을 갖고 있는 경우가 많습니다. 가계에 빚이 많은 것이 불안하여 빨리 갚고 싶은 것이 일반적인 이유입니다. 하지만 현재 기존 주택의 보유 모기지 이자율은 대부분 3% 이하로 매우 낮은 이자율로서 위의 방식데로 한다면 10만불 원금상환을 하게 되면 4년간 $12,000의 수익효과를 갖게 됩니다.

***10만불을 연 3% 모기지 원금 중도 상환후 4년후 수익 금액 : $12,000(연 3% 수익율)
***10만불을 주택(콘도) 구입 후 임대 투자 4년후 예상수익금액 : $77,300(연 19.3% 수익율 )
***10만불을 신규 분양 콘도 최초분양 투자 4년후 예상수익금액 : $95,000( 연 23.7% 수익율 )

위에서 보듯 주택모기지 원금 중도상환하는 것보다 모기지와 함께 부동산을 구입해 임대를 주거나 신규콘도 최초분양 투자를 하는 것이 약 6배에서 8배의 예상 투자효과를 보이고 있습니다. 여유자금이 생길시 모기지 원금상환보다는 위의 다른 부동산 투자로 관심을 가지시는 것이 앞으로의 가정경제에 훨씬 큰 도움이 되실 것입니다. 꼭 유념하시길 바랍니다.

(7-8) 신규 콘도 최초분양 투자 권고

이미 저의 홈페이지에 “신규 콘도분양의 장점”이라는 제목으로 미리 알려드린 바와 같이 신규 최초분양은 아래와 같은 여러가지 장점이 있습니다.

*** 최하 연 20% 이상의 예상 수익율을 갖는 높은 투자수익을 자랑합니다.
*** 분양 후 1년-1년6개월 사이에 전체 분양금액중 15-20%를 5%씩 3-6개월 간격으로 나누어 계약금과 중도금을 내고 그후엔 중도금 없이 3-4년후 최종 입주시에 나머지 잔금(80-85%)을 모기지와 함께 내는 절차이므로 초기 자금 준비에 부담이 적습니다.
*** 입주시기에 맞추어 자녀들 사립고등학교나 대학입학, 기타 집안 대소사등을 미리 계획할 수 있으며 원하시는 위치에 투자성 높은 좋은 콘도를 미리 선점하실 수 있습니다.
*** 유사시엔 등기전 분양권전매도 가능하여 자금 회전도 용이합니다.
*** 18세 이상의 자녀 명의로도 등기가 가능하며 취득세 감면혜택과 상속이나 증여세가 없습니다.
*** VIP Agent 최초분양시 분양가가 가장 싸며 그 이후에는 계속해서 분양가는 오릅니다.
*** 계약금과 중도금은 입주시까지 법정 변호사에게 보관이 되며 만의 하나 유사시엔 즉시 반환되어 지극히 안전합니다.
*** 임대 투자시 필요한 세입자 관리에 드는 노력과 관리가 필요치 않아 투자가 간편합니다.

- 위에 언급 드린바와 같이 최초분양 투자에는 여러가지 장점이 참 많습니다. 분양 받고 잊어버리고 있던 그 콘도가 추후 입주시 그리고 그후 매각후엔 어려운 가정경제에 큰 활력을 주고 가장 큰 효자노릇을 할 것입니다. 가장 분양가가 저렴한 최초분양을 적극 활용하시고 미리미리 준비하시면 큰 경제적 이익을 안겨 드릴 것입니다.

- 또한 초기 자본 부담이 크지 않아 처음에 2-3개의 콘도만 분양을 받아도 4-5년 후엔 5-6개의 콘도로 불어날 수 있으며 또 그후 4-5년 후엔 총 10-15개의 콘도를 소유할 수도 있는(실제 제 고객의 예) 참으로 매력있고 유용한 투자방식 입니다. 이정도면 그후엔 노후준비는 걱정을 하지 않아도 될 만큼 넉넉한 여유가 생기실 것입니다.

8. 정리 / 제안

그동안 글을 써 내려가다 중간 중간 추가로 생각나는 것들이 있어 덧붙이다 보니 상당히 내용이많아졌습니다. 여기까지 읽어주신 모든 분들께 감사드립니다. 이제는 위의 내용들의 요점을 종합적으로 정리해보겠습니다.

위의 내용에서 강조하고자 했던 주된 Message는 다음과 같습니다.

1) 이곳 광역토론토는 사회제도나 경제운용에서 한국이나 미국과는 전혀 다른 튼튼한 기초와 시스템을 갖추고 있으며, 매년 수십만명의 이민, 유학가정의 유입인구와 유동인구, 초저이율의 모기지 이자율, 그리고 정부의 적절한 부동산 관리 능력으로 이곳 광역토론토의 부동산은 꾸준하고도 안정적인 성장을 지속하고 있으니 안심하고 부동산 구입이나 투자를 하시기 바랍니다.

2) 언론의 발표나 주변의 지인들의 의견, 또는 본인의 불안한 생각등으로 부동산 구입을 미루고 랜트를 하시는 분들이 꽤 많습니다. 랜트는 한번 시작하면 본인의 의지와는 상관없이 아주 오랜기간 이어질 가능성이 아주 높아 가정경제를 심하게 어렵게 하고 고통을 주는 가장 큰 원인이 될 수 있습니다. 이민 초기라 할지라도 가급적 랜트는 지양하시고 믿을만한 전문 Realtor의 도움을 받아 구입하셔서 안착하시기를 적극 권해드립니다. 꼭 랜트를 하셔야 할 상황이시라면 최대한 랜트기간을 짧게 잡고 랜트후 구매를 위한 확실한 계획을 세우시고 추진하시길 바랍니다.

3) 이곳 광역토론토에서는 정착해 살아 가시는데 “배우자를 선택하는 일 빼고 가장 중요한 선택”이라고 할만큼 전문Realtor의 선택이 중요합니다. 그 Realtor가 어떤 식견과 마음자세로 고객의 가정을 돕고 영향을 주느냐에 따라 그 이민자들의 5년, 10년 그후 노후생활에 이르기까지, 그 가정경제의 방향이 결정될 수도 있을 것입니다. 앞으로 선택시 신중하게 잘 선택하시기 바랍니다.

4) 가정에 여유자금이 생겼을 경우는 어떤 금융상품보다도 모기지와 함께 부동산을 구입해서 임대투자를 하시거나 신규콘도 최초분양을 받으시어 투자하시기를 적극 권해드립니다. 이러한 부동산 투자가 다른 금융상품보다 최저 4배에서 최고 20배까지 높은 수익을 안겨 드릴 것입니다. 그리고 구입하실 때는 꼭 모기지를 최대한 받으셔서 투자하셔야 투자 수익율이 훨씬 높아진다는 것도 잘 아시고 추진하시기 바랍니다.

5) 혹시 여유자금을 기존 주택(콘도)의 모기지 원금을 상환하시는데 사용하실 계획이시라면 그것보다는 위에 언급드린 부동산 구입이나 최초분양 투자를 하시면 최소 6배-8배의 더 높은 수익을 낼 수 있으니 그러한 투자로 관심을 바꾸는 것이 가정경제 더 큰 도움이 되실 것입니다. 꼭 기억하시기 바랍니다.

6) 신규콘도 최초 분양 역시 여러 분야에서 다양한 장점을 갖고 있으며, 수익율 역시 가장 높은 투자방식입니다. 각 가정마다 적극적으로 검토해 보시면 좋을 투자 일 것입니다. 넉넉한 마음의 여유를 가지고 투자해 놓으시면 훗날 가정에 가장 큰 복덩이로 돌아올 것입니다. 적극 권해드립니다.

- 전세계적으로 부동산! 하면 유태인들이지요, 그 유태인들이 미국을 장악하고 있는 이유도 그 때문일 것입니다. 이곳 광역토론토에서는 가장 활발히 부동산을 구입하는 민족이 유태인의 뒤를 이어 중국인들입니다. 그들은 보통 한 가정에 콘도 2-3개씩은 대부분 갖고 임대를 주고 있으며, 신규콘도 분양 시장에서도 가장 많이 분양을 받고 있지요. “중국인들이 길게 줄 서는 곳에 같이 가서 줄 서면 절대 실패가 없다”라는 속설도 나오고 있지요.

이곳 광역토론토는 이곳 미주 전체에서도 가장 역동적인 도시 #1 입니다. 캐나다의 경제수도이고 모든 금융과 교육, 문화예술의 중심입니다. 항상 바삐 움직이며 건설경기가 생활경제의 기초가 되고 있는 생명력있는 도시입니다. 저는 이러한 토론토가 앞으로 “캐나다의 맨하탄”이 될 것이라 확신합니다. 이러한 도시에서 이러한 모든 좋은 환경과 여건을 만끽하고 살고 있는 우리모두는 참 행복한 사람들일 것입니다.

- 이러한 아름다운 도시 광역토론토에서 편안한 마음으로 우리가 살고 잇는 이 터전과 주변의 모든 부동산들과도 친숙해짐으로서 각 가정경제가 더욱 풍요해지고 덩달아 마음도 더욱더 넉넉해지는 그런 행복들이 가득하시길 기원합니다.

감사합니다.

토론토 마이베스트홈 김일봉 드림.




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