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2014-04-05 '2014, 토론토부동산 투자적기! (환율효과)




안녕하세요, 토론토 마이베스트홈 김일봉입니다.

며칠전 벤쿠버 세미나 다녀온 후 이곳 토론토의 날씨도 온화한 것이 이제 제 자리를 찾아 가는 것 같습니다.
지난 4-5년 간 이곳 토론토의 겨울은 예년과 달리 봄처럼 포근하고 눈도 많이 내리지 않았었는데요..
올 겨울은 예상외로 상당히 많은 눈과 강한 추위도 여러 번 있었습니다.
본의 아니게 그 동안 “토론토의 겨울이 서울보다 따듯하다”는 거짓말을 드린 셈이 되고 말았는데요..
너그러이 용서(^^)해 주시기 바랍니다.
그래도 저는 이곳 토론토가 좋습니다. 겨울에는 아름다운 눈도 만끽하고, 습하지 않은 여름엔 수영도 즐기며,
가을엔 단풍의 절경 속에서 환희하고, 봄엔 서로간의 따듯한 마음도 가까이 확인할 수 있는…
그래서 살아가는 세월과.. 만물과.. 더불어 살아가는 많은 것을 느낄 수 있어 참 좋습니다.

한국에서 캐나다 이민 바람이 분지도 이제는 거의 15년은 된 것 같습니다.
참 빨리도 흘러가는 세월 속에..그래도 저의 한가지 보람은 많은 이민이나 유학 가정의 새로운 터전을 만들어 드리고 처음 정착하면서 잘못 선택하고 결정함으로서 겪는 큰 고통들을 미리 막고 이곳 이민 생활에서 가장 중요한 각 가정경제 안정에 일조를 해 온 것이라고 자부도 하며 안위도 합니다.

2014년 이곳 캐나다 경제에도 새로운 변화가 있어 한가지 말씀드립니다.
2009년 이후 거의 5년간 1,100원-1,150원대 사이를 오가던 캐나다 달러 환율이 올해 950원대로 내려 갔습니다.
앞으로 얼마나 더 떨어질 지, 얼마나 오랜 기간동안 머물러 있을지, 아니면 곧바로 다시 오를지 등등은 누구도 단언 할 수는 없을 것입니다만 한가지 확실한 것은 이것은 이곳 토론토 부동산 구입과 투자에 있어서는 앞으로 다시 오기 힘든 호재이며 좋은 기회일 수 있다는 사실 입니다.

캐나다 달러 가치 하락으로 인해 나타나는 부동산 및 가정경제효과 를 살펴보면..

1. 부동산을 시세보다 15-20% 싸게 사는 효과

한국이나 기타 캐나다가 아닌 외국에서 송금을 하여 부동산을 구매하는 경우는 현재 환율이 작년보다 15-20% 정도 내려 갔으므로 그만큼 싸게 사는 효과를 가져옵니다.
예를 들면)
60만불 부동산의 다운페이금액 20만불 송금을 할 경우 작년 평균가 1,130원이었을 경우는 226,000,000원을 환전해야 했으나 현재 환율 950원인 경우는 190,000,000원을 환전하면 되니 그 차액 3,600만원이 절감된 것이지요. 즉 10만불(1억1천300만원) 송금당 1,800만원 절감이 된 것입니다.

2. 부동산 수요(거래량) 증가로 인한 부동산 가격상승 기대

캐나다 환율이 떨어지게 되면 다른 나라의 자본이 캐나다로 더 많이 들어와서 투자하게 됩니다. 그 대표적인 투자대상이 부동산이 될 수밖에 없는데요. 수요가 공급보다 많아지기 시작하면
거래량이 더 늘어나면서 부동산 가격이 오르는 것은 가장 기본적인 경제원리입니다. 매년 이곳 광역토론토로 이민가정과 유학생 합쳐 약 12만명이 들어오는 안정된 부동산수요 이외에
환율효과로 추가적인 외국 자본 투자로 인한 부동산 수요가 겹친다면 이곳 부동산 시장은 더 큰 활기를 띨 것이며 가격상승의 기대감은 더 커질 수 밖에 없을 것입니다.

3. 추후 매각시 더 큰 환차익도 가능

부동산 구입 후 일정 기간이 지나고 다시 캐나다 환율이 오르는 시기가 올 경우 그때 매각하여 다시 한국으로 송금할 경우는 부동산 시세차익 이외에도 환차익도 같이 얻을 수 있어 훨씬 더 큰 이익을 가져 올 수 있습니다.
예를 들면)
60만불 부동산 다운페이 금액 20만불 190,000,000원 송금하여 구입한 후 몇년 뒤 매각시 75만불에 되팔았다고 가정 할 경우 15만불 시세 차익과 다운페이 20만불 합쳐 총 35만불을 송금할 수 있게 됩니다
(단순한 계산의 편의를 위해 모기지 원금상환 이익이나 매매로 인한 경비항목 제외)
1) 몇년후 매각시 달러 환율이 현재와 같이 950원인 경우 : 332,500,000원을 송금할 수 있으며
2) 몇년후 매각시 달러 환율이 작년환율과 비슷한  1,130원인 경우 : 395,500,000원을 송금할 수 있으며 이 금액은 환율이 950원인 경우보다 6,300만원 더 큰 이익이 되는 셈입니다.
한가지 실제 예를 더 들면)
2009년 이전에 이민이나 유학오신 가정(특히 유학가정)중에 오셔서 부동산을 구입하시고 2009년 이후에 매각하고 한국에 돌아가신 많은 가정은 위와 같은 환차익 경험으로 큰 이익들을 보셨을 것입니다.
2008년 까지는 800원대 였으니 그때 오신 가정은 부동산 시세차익 이외에도 1100-1150원 사이의 환율로 환전하여 부동산 시세차익보다도 더 큰 환율차익을 가지고 돌아 가신 분들도 많았지요..
아마 많은 가정이 자녀 유학을 무료로 하고 가셨다 해도 과언이 아니었을 것입니다.

이 밖에도 환율이 내려가게 되면 여러 분야에서 긍정적인 효과가 많이 나타납니다. 이곳 캐나다로의 방문이나 여행객의 숫자가 늘어나고 소비가 늘어나 경기가 좋아지고, 유학생도 많아짐으로 한인 비즈니스 경기에도 좋은 효과가 나타날 것입니다.

이상과 같이 환율변동이 부동산과 경제에 미치는 영향, 특히 우리 교민들에게 집접 피부에 와닿는 부분에 대해 간략하게나마 말씀을 드렸습니다.
이미 지난 10여년동안에 한번은 경험을 했던 부동산 상승과 환율변동으로 인한 경험효과는 우리들에게 시사하는 바가 크다고 할 수 있을 것입니다.

그동안 부동산 구입을 미루시거나 높은 환율로 인해 망설이시다 계속 부동산가격이 오름으로 인해 구입을 포기하셨던 가정에도 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.
요즘도 확신을 갖지 못하고 랜트를 계속하고 계시거나, 대학 진학예정자가 있거나, 아파트랜트나 기숙사생활하는 대학생 자녀가 있으시거나, 토론토로의 (재)이주나 유학을 계획하시는 가정께서는 수년간 1100원대로 지속되어 왔던 지금까지보다는, 900원대로 환율이 내려간 지금부터가 훨씬 더 큰 잇점과 혜택을 안고 출발하시는 것임을 잘 인식하시고 그리고 이곳 캐나다 광역토론토의 정직하고 건강한 경제기초와 부동산질서를 믿으시고 더욱더 적극적으로 가정자산증식에 관심을 갖고 직접 실행하심으로서 각 가정경제에 크나큰 도움이 될 수 있게 되기를 진심으로 권고드립니다.

이곳 토론토도 4월과 함께 청아한 봄이 출발하고 있습니다.
올 한해도, 땅에서 새롭게 솟아나는 파아란 새순처럼, 맑고 순전한 사랑과 축복이 가정마다 가득하시길 기원합니다.

그동안 오직 신뢰! 저희 마이베스트홈을 믿고 맏기어 주신 여러분께 다시한번 감사드리며
언제든지 궁금하신 점 연락주시기 바랍니다.

감사합니다.

2014년 4월 5일
토론토 마이베스트홈 김일봉 올림.

 




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