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2016-04-08 '2016 광역 토론토 부동산 전망 및 제안 (환율 효과 지속)




안녕하세요, 캐나다 토론토 마이베스트홈 김일봉입니다.

저희 마이베스트홈이 캐나다 토론토에서 뿌리를 내리고 여러분과 함께 한 지도  벌써 15년째로 접어 들었습니다.
그동안 저와의 좋은 인연으로 이곳 광역토론토에서 잘 안착하시고, 또는 투자하시고, 부동산 자산 가치도 오름으로, 각 가정마다 경제에 큰 어려움 없이, 평안히 잘 살아가시는 저의 고객 가정들과 함께 하는 저는 늘 큰 기쁨이며, 큰 보람입니다.
그동안 변함없이 성원하여 주셔서 다시 한번 진심으로 감사를 드립니다.
앞으로도 더욱 더 고객 가정 경제에 “오직 신뢰”로 꼭 필요한 도움이 될 수 있도록 열심히 노력하겠습니다.

약 3년 전, 지난 2013년 후반부터 떨어지기 시작하던 캐나다 환율, 1150원 하던 환율이 950원까지 약 20% 정도 떨어졌던 2년전, 지난 2014년 4월에 “’2014, 토론토 부동산 투자적기! (환율효과)” 라는 제목의 글을 보내드렸었습니다.

그 이후, 그동안 환율부담으로 부동산 구입을 미루어왔던 많은 분들께서 부동산 구입과 투자로 큰 효과를 보셨습니다.
지금도, 그리고 앞으로도 한동안은 그 환율효과는 계속 지속될 것이니 계속 큰 관심 가지시고 투자하시기 바랍니다.

올해 2016년을 맞이하여  이곳 광역토론토 부동산시장은 2015년보다도 더욱더 활기차며 매매량과 가격면에서 2자리 숫자의 상승을 보이고 있습니다.
그동안 이곳 광역토론토 부동산 시장에 크게 영향을 주었던 대표적인 요인들을 다시 한번 되짚어보며 2016년 광역토론토 부동산 전망을 예측해 보고 그에 따른 제안도 다시 드려보고자 합니다.

그 동안 말씀드린데로, 이곳 캐나다 토론토 부동산 시장의 기본 원칙은 “수요/공급”입니다.
한국은 정부가, 국가정책이 부동산시장을 주도 하기때문에 그동안 수십년간 비정상적인 가격을 보여 왔으며 추후예측도 어렵습니다만 이곳 광역토론토는 수요/공급이 경제질서와 부동산흐름을 좌우함으로 앞으로도 예측이 어느정도 가능하며 그에 따른 대처도 할수 있을 것입니다.

1. 이민, 유학 인구 증가 예상.

작년에 트뤼도 정부가 들어서면서 이곳 이민정책에도 많은 변화가 있었습니다. 그동안 보수당정부는 이민에 소극적이며 제한적인 정책을 펼쳐왔으나 새로운 트뤼도 자유당 정부는 친이민정책으로 이민자 수 증가 뿐만 아니라, 이민의 질에도 수준 높고 개방적인 정책을 약속을 했으며 이미 시행에 들어가고 있습니다.
2016년 이전에는 24-25만명 이였던 1년 이민자 수가 올해는 30만명 수준으로 늘어 날 것으로 보이며, 기술이민, 투자이민등 시행정책에서도 오래전 과거 정책과 비슷하거나 더욱 전향적인 정책으로 계획이 세워지고 시행되고 있습니다.
이민자가 늘어나고, 환율하락으로 캐나다 유학, 캐나다 여행자가 대폭 늘어남으로 부동산의 신규수요는 더욱 늘어날 것입니다.

2. 최저의 은행 대출이자율 지속 예상.

최근 수년간 2%대의 은행 대출 이자율은 이곳의 역동적인 부동산 시장의 기초 엔진이었습니다.
최근에 미국이 처음으로 이자율을 올렸습니다만, 이곳 캐나다는 미국과의 경제연결시스템이 전혀 다르기에(Decoupling) 직접적인 영향이 없으며 국제유가의 하락과 캐나다 달러가치 하락으로 나빠진 캐나다의 경제환경으로 인해, 은행이자율을 쉽게 올리기는 어렵다는 것이 중론입니다.
오히려 이자율을 내려야 한다는 의견도 많은데요.
다만 최근 국제유가가 조금씩 회복조짐을 보이고, 캐나다환율도 미달러 대비 77%선으로 회복되고 있어 머지않은 장래엔 조금씩 이자율이 오르지 않을까 예상도 나오고 있습니다만 최소한 2016년은 지난 이후부터일 것이라는 일반적인 예상입니다.

3. 캐나다 달러가치 저평가 지속 예상

3년 전 1,150원대부터 최근 830원까지 떨어졌던 캐나다달러 가치는 현재 880원대를 유지하고 있습니다.
캐나다 달러는 세계에서 가장 두드러진 자원재 통화입니다. 즉 캐나다내 부존자원의 가치, 특히 원유자원가치의 등락에 가장 민감하게 영향을 받는데요.
최근까지 국제원유가격의 바닥세와 추후 회복가능 예측은 캐나다달러의 앞으로의 방향을 가늠케하는 가장 중요한 바로미터일 것입니다.
앞으로의 국제원유가격 동향을 잘 살펴보시는 것도 도움이 되실 것입니다.

환율이 떨어짐으로 인해 해외에서의 캐나다로의 자본이전이 폭증하고 있습니다.특히 미국과 중국자본이 많이 들어오고 있습니다.
이 자본은 대부분 부동산 투자로 이어지고 있으며, 이 수요는 부동산가격 상승에 더욱 힘을 보태고 있습니다.
낮은 환율로 구입을 하게 되면 그만큼 싸게 사는 효과를 갖게 되며, 증가하는 수요는 꾸준히 가격 상승으로 이어짐으로 투자효과도 오르며, 추후 다시 환율이 오르면 매각하여 다시 본국으로 송금하면 더 큰 환차익을 얻게되는 2중, 3중의 투자 효과를 기대하고 들어오는 투자이니, 막을 수도 없으며 오히려 이러한 경제현황과 흐름에 잘 적응하며 대처하는 것이 이곳 토론토 경제시스템 안에서 도태되지 않으며, 각 가정경제를 위해서도 큰 도움이 되는 당연한 일일 것입니다.

2016년 예상되는 환율은 850-950원 사이에서 변동이 될 것이라 전문가들은 예상을 하고 있습니다.
지난번 말씀드렸던 부동산에서의 환율효과는 올해도 지속될 것입니다. 적극적으로 대처하시길 권고드립니다.

4. 결론 / 제안

이 곳 광역토론토에서의 부동산에 영향을 미치는 요소는 위의 3가지 외에도 많이 있습니다만 현재 흐름을 파악하기 위해 가장 중요한 요소로는 위의 3가지만 검토해 보아도 충분할 것입니다.

객관적인 현재의 지표로 보면,
첫째) 자유당 정부의 친이민정책으로 캐나다, 특히 경제수도인 이곳 토론토에 매년 이민과 유학으로 오는 가정이 예년보다 더욱 증가함으로 부동산수요가 더 늘어날 것이며,
둘째) 은행 모기지율은 여전히 최저의 이자율로 대출 상환금이 랜트비보다 현저히 낮음으로 부동산 구매수요가 계속 이어질 것이며,
셋째) 작년과 같이 여전히 낮은 환율로 해외에서의 부동산투자 자금이 더욱 많이 유입됨으로 부동산 수요는 더욱 늘어날것입니다.

위의 객관적인 예측으로 보면 올해 2016년도 작년에 못지않은 부동산가치 상승이 예상됩니다.
올해도 적극적인 대처를 권고드립니다.

부동산도 한없이 오르기만 할 수는 없는 것은 당연한 일일 것입니다만
우리들은 이곳 광역토론토 부동산이 하락할 수 있는 조건이나 환경등을 예측하기는 더더욱 어렵습니다.

우리들은 그동안 살아왔던 한국에서는 이러한 사회주의형 선진 이민국의 경제나 부동산을 체험해 보지 못했으며 이곳 토론토 언론이나 은행권에서도 역시 막연히 상승폭등을 근거로 매년 거품이나 하락을 예상하곤 했습니다만 오히려 반대로 매년 꾸준히 성장해 왔습니다.

부동산은 1-2년 앞을 보고 구입하거나 투자하는 것은 좋은 효과를 보지 못합니다.
또한 현재처럼 부동산 가격이 많이 올라있는 상황에서는 더욱 그렇습니다.
이제는 부동산 가치상승에서의 기준을 전 세계적인 적극적인 관점에서 볼 필요가 있는 시점으로 보입니다.

이곳 토론토는 생활이나 교육, 삶의 질 모든 면에서 세계에서 수위를 다투는 사회주의형 선진국의 경제수도입니다.
국민소득 수준 대비 부동산 가격으로 보면 아직도 한국보다도 많이 낮은 수준이며, 전 세계에서 경쟁할 수 있는 나라의 도시들과 비교를 해 보면, 현재 부동산 가격에 있어서 토론토는 그 도시들보다 현저히 낮은 부동산가격을 보이고 있습니다.

매년 10만명 이상 이민, 유학인구가 늘어나는 캐나다 최대 중심경제도시 광역토론토!
2014년 4월, 영국의 유명 부동산투자 그룹 GBG Group 은 “토론토”를 전 세계에서 장기 부동산 투자 유망도시 1위로 선정했었습니다.( 제 홈페이지 “뉴스” 메뉴 2014년 4월 14일자 참조 바랍니다)
그 만큼 토론토가 세계에서 가장 역동적이며 성장가능성이 높음에도 불구하고, 부동산가치에서는 가장 저평가되어 있다고 이미 2년 전에 평가한 것입니다.
머지않은 장래에 다운타운 중심 2배드 콘도 100만불시대 올 것이며, 토론토 다운타운은 캐나다의 맨하탄이 될 것입니다.

토론토가 밴쿠버보다는 그동안 더욱 안정적인 성장이 이루어져 왔고, 앞으로도 그렇게 되리라 예측을 합니다.
밴쿠버는 중국인 투자가 자장 큰 비중을 차지하며, 정착과 생활목적의 부동산구입보다는 투자나 투기목적의 부동산 구입 비중이 상당히 높아 조금 위험할 수 있을 것입니다.
교육과 생활, 모든부분의 중심인 경제수도 토론토는 혹시라도 위험한 상황이 온다 할지라도 기초가 튼튼함으로 큰 요동없이 견실하게 이겨내고 성장해 나갈 것입니다.

그동안 이곳 광역토론토 부동산은 토론토시의 중심 미드타운과 노스욕 중심으로 가격상승의 폭이 컸었습니다.
앞으로는 그러한 지역과 더불어, 그 지역들보다 상승폭이 적었던 도시, 즉, 이토비코, 반, 마캄, 미시사가, 옥빌 같은 외곽도시로 상승세의 여파가 크게 확산될 것으로 예측이 됩니다.
또한, 그동안은 단독주택이 다른 주거형태보다 상승폭이 상당히 컸었습니다만, 앞으로는 단독주택과 더불어 세미디테치, 타운하우스, 그리고 상승폭이 가장 낮았던 콘도의 상승폭도 점점 커질 것으로 예상됩니다.

아직도 토론토 부동산시장이 확신이 가지 않아 계속 랜트를 하고 계시거나, 투자를 미루고 계시다면 현재의 낮은 이자율과 저 환율의 기회를 놓치지 마시고 자산확보의 좋은 기회로 활용하시기를 다시한번 권고드립니다.

올해는 4월인데도 하얀 눈을 많이 내렸습니다.
올해도 풍성한 열매가 각 가정에 가득하실 전조로 믿습니다.

2016년 올해도 각 가정마다 만복이 넘치시길 기원드리며
다시한번 믿음과 성원에 감사드립니다.

2016년 4월 8일

토론토 마이베스트홈 김일봉 올림.




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