안녕하십니까, 마이베스트홈 김일봉입니다.

오늘도 이렇게 좋은 날씨에, 밖으로 나와서, 다시 인사드립니다. 그동안 이곳 캐나다 이민과 관련해서, 그리고 우리 이민 생활에서 아주 중요한 자산인, 이 부동산에 있어서, 주택과 콘도 매매. 그리고 분양에 대해서, 이것만은 꼭 아셨으면 좋겠다, 하는내용들을 말씀드렸었구요.

이어서 오늘은 한가지 더, 그렇게 자주 거래되는 것은 아닙니다만, 전매, Assignment 라고 하지요. 분양을 받고 나서, 어떤 이유로든, 클로싱을 하지 않고, 그 분양권을 다른 사람에게 되파는, 그 전매 거래에 대해서, 기본적으로 아주 중요하다, 생각되는 내용에 대해서 말씀드려보고자 합니다. 전매는 일반거래와는 다르게, 그 결정하는 과정에서, 정확한 내용을 모르면 실수할 가능성이 아주 높구요, 또 실수하게 되면 피해가 상당히 커질수 있거든요.

알려드릴 내용이 많은 것 같아서, 좀 길어질 것 같습니다만, 상당히 중요할 수 있거든요? 전매할수 있는 조건, 계약과정에서 주의사항, 그리고 세금, 또, 파는분 사는분들의 그런 장단점들, 등등, 끝까지 다 보시면, 아,– 전매가 이런거구나… 하고, 완전히 이해하실 수 있을 것입니다.

먼저 저는, 전매로 파시는 것은, 기본적으로는 그리 권해드리지 않습니다.

부동산은, 가정에서, 가장 중요한 고정 자산이고, 특히 이 토론토는, 부동산에 대해서는 다른 어떤 도시보다도 안정적으로 성장하기 때문에, 한번, 구입계약을 한 이후에는 다시 팔때는 꼭 팔아야 하는 이유가 확실한 경우 이외에는 팔지 말 것을, 한번 더, 생각해보시라고 권하고 있습니다.

보통, 한번 매매계약을 할때는 구입할때는 취득세, 팔때는 부동산 중개수수료가, 꽤 높은데요, 그것이 다른 경비들과 합쳐져서, 살때, 팔떼, 합쳐서 최소한 매매가의 10% 내외가 들기 때문에, 기본적으로 참 손해입니다. 팔때, 10% 시세 차익이 생겼다 해도, 그 경비로 오히려 더 손해가 되기 때문이지요.

그렇지만, 그걸 알면서도 꼭 전매를 해야한다면, 그래야하는 각 가정에서의 특별한 상황이 있기 때문일텐데요, 그렇다면, 이런, 전매를 하게 될시에, 그리고 그런 전매매물을 구입할시에, 꼭 아셔야 하는 내용을 말씀드려 보도록 하겠습니다.

먼저, 첫번째로, 전매 계약 절차에 대해 말씀드립니다. 처음 분양을 받았을 때, 그 분양계약서를 보시면, 그안에 대부분 “Limited Right of Assignment” 라고, 전매를 할수 있는 조건들이 명시되어 있습니다.

모든 시공사의 전매조건이 다 같지는 않습니다만, 대략 다음에 말씀드릴 항목들 중, 안에는 거의 다 들어있을 것입니다.

첫째, 전매는 딱 한번만 인정이 됩니다. 한번 전매한 것을 다시 전매하는 것은, 대부분 허용이 되질 않습니다.

둘째,중도금이 다 납부된 상태여야 합니다.

셋째, 전체 분양 유닛의 일정 규모 이상, 대부분 90% 또는 95% 이상의 유닛이 팔려야 한다고, 나옵니다.

넷째, 건물 콘크리트 구조체의, 가장 상부층, 지붕구조가 완료 된 후여야 합니다.

다섯째, 입주 이전 30일이나 60일, 또는 등기 이전 30일이나 60일 이전까지만 전매를 허용하는 것이 대부분입니다. 그런데, 어떤 경우에는, 개발사는 입주가 가까이 올때, 입주 전 언제부터 언제까지로만, 딱 정하고, 오로지 그 기간에만 허락한다 – 하고 연락해 주는, 그런 경우도 많아지고 있습니다. 꼭 전매해야하는 경우에는, 그 기간을 놓치지 말아야 합니다.

여섯번째, 전매구입자는 처음 분양받는 것과 마찬가지이기 때문에, Mortgage Approval 서류를 제출해야 합니다.

일곱번째, 파는 사람은, 전매 비용을 시공사에 내야 합니다. 대부분 정해진 금액이 $5,000 에서 $10,000 정도 입니다만, 처음 분양계약시, 전매비용이 인센티브로 무료로, 또는 할인 되는 경우가 많습니다. 그러나 그 어떤 경우에도, 개발사의 변호사 비용은 전매요청하는 계약자가 내야 합니다. 아마 $1,000 내외 + Hst 정도 될 것입니다.

이상 일곱가지 조건중에, 콘도마다 몇가지는 대부분 들어있구요

그런데 마지막 여덟번째, 위의 조건중에 본인 전매 해당 조건이 다 충족이 된다 할지라도, 최종적으로 개발사가 허락해야만, 전매거래가 이루어진다 – 하고 나옵니다. 이 조항은 모든 콘도 전매조항에 다 나옵니다. 이 조항에 따라서, 개발사는 전매승인을 미루거나, 어떤 정해진 기간에만 승인을 하겠다고 하면서, 개발사 자체적인 스케줄 계획으로, 진행하기도 합니다.

그렇지만, 또 어떤 경우는, 위의 조항에 확실히 걸려, 지금은 전매가 허락이 안되는 상황이어도, 시공사에 따라서, 또는 전매요청하는 리얼터가 시공사와의 좋은 친분관계가 있다면, 의외로 쉽게 허락이 되는 경우도 종종 있습니다. 이것이 이 “개발사가 허락해야만 한다” 라는 그 조항에 근거로, 허락해주기도, 또는 해주지 않기도 한다는 것입니다. 참고하시기 바랍니다.

그러면, 위의 전매 조건을 검토하고, 이제 전매 매각자는 전매로 사실 분을 찾아서, 계약을 하는 단계로 넘어갑니다.

그런데, 전매 계약은 일반 리세일 매매계약보다도, 훨씬 여러 복잡한, 그 경우의 수가 많아서, 계약서의 컨디션, 즉 조건들을 작성하고, 그리고 변호사 검토과정에서, 빈틈없이, 아주 전문적이어야, 실수가 없습니다.

전매계약에서 실수는, 상당히 문제가 커질수 있어서, 꼭 경험이 많은 리얼터로 선정하시는 것이 좋겠습니다. 그리고, 대부분의 개발사는 전매매물을 MLS 에 올리지 못하도록 하고 있어서,

그래서 대부분, 일반 한인 Agent 들의 네트워크를 통해서, 광고를 하고, 거래를 하는데요, 관심있는 바이어를 찾는데 있어서, 어쩔수 없이 그 한계가 있어서, 좋은 바이어와의 거래가 그렇게 쉽지는 않을 것입니다.

자, 이제, 매수자가 생기게 되면, 매도자, 매수자, 쌍방의 여러가지 조건을 담은 계약서에, 양쪽 모두, 잘 설명을 듣고, 사인하고 나면, 사시는 분은, 정해진 계약금을, 파는쪽에 전달을 하고, 쌍방의 각각의 변호사를 통해, 그 계약서 내용을 검토하게 됩니다.

쌍방은, 자신의 변호사에게, 각각 따로따로 검토를 의뢰하게 됩니다. 즉, 만약에 사는 분, 파는분 을 한 리얼터가 다 맡아서 진행한다해도, 변호사는 따로따로여야 한다는 뜻입니다. 변호사는 전매계약서의 내용을 자세히 검토하게 되고, 또 별도로, 파는 분은, 다음과 서류들을 준비해서 변호사에게 전달해야하고 변호사는 검토하게 됩니다.

1. 계약때 받은, 원 분양계약서, Amendments, Disclosure 화일이나,서류나 책자, 또는 USB.

2. 그동안 계약금과 중도금 내고 우편으로 받은 영수증, 즉 Evidence of Compliance 라고 적혀있는데요, 이것은 필수 서륩니다, 꼭 미리 잘 챙겨놓으시구요, 분실했거나 없는 경우는 미리 시공사 쪽에, 비용이 들수도 있습니다만, 재발급을 요청해서 받아 놓으시는 것이 좋습니다.

3. Color Selection 마친 서류, 업그레이드 했으면, 업그레이드 서류, 그리고 업그레이드 비용납부한 서류.

4. 입주 날짜 받았으면, 받은 이메일이나 서류.

5. 기타 시공사로부터 받은 내용관련 서류들 입니다.

추가로, 전매 매입자는, 좀전에 말씀드렸던, Mortgage Pre Approval 또는, 입주가 가까울때는, Firm Approval 서류를 준비하셔야 합니다. 저의 손님은 제가 같이 맡아서 진행을 해드립니다.

덧붙여서, 사는분이, 변호사 검토 마치기 전까지, 추가로 검토하셔야 할 사항이있는데요..

첫째, 전매는, 대부분, 실제 매물을 직접 가서, 그 유닛 내부를 볼수가 없기 때문에, 도면을 잘 살펴야 하구요, 직접 현장에 가셔서, 건물 주변 현황, 전망이 가리는지, 햇빛은 어느정도 들것인지, 소음은 어느정도인지, 주변 상권은 어떤지, 교통체계는 편리한지, 등등, 여러가지 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.

만약에, 입주후에 나온 매물이라면, 직접 실내를 보실 수는 있습니다만, 한번 입주 클로싱을 했기 때문에, 시공사에 따라서는, $24,000 Hst 정부 보조금 혜택이 없어졌다 할수도 있기 때문에, 전매로 구입하는 사람은, 꼭 유의해서 검토해야 할 것입니다.

둘째, 원 계약자가 받게 되어 있는 인센티브들, 즉 개발세 Cap씌워진 것이나, 등기할때 크레딧으로, 분양가를 추가할인받았거나, 관리비 면제받는 것이라든가, 기타 모든 인센티브를, 그대로 인계받을 수 있는지, 변호사를 통해서 확인하시는게 좋구요.

셋째, Evidence of Compliance 로 중도금 완납된 것, 꼭 확인하시구요.

넷째, 인테리어 Selection이 끝난 경우에는, 그 색상과 자재를 잘 보시구요, 그리고 업그레이드를 했을 경우에는 업그레이드 비용을 완납했는지도 확인되어야 합니다.

위의 파는분과 사는분의 모든 절차가 이상없이 끝나면, 조건 해제 서류에 다시한번 사인을 하면, 쌍방간의 계약절차는 끝나게 되구요, 시공사에 전매 승인요청을 하게 됩니다. 대부분 파는쪽 변호사가 하게 됩니다.

그러면, 시공사쪽 변호사가 받아서 검토하고, 전매승인 서류를 별도로 다시 만들어서, 파는분, 사는분쪽으로 서류를 보내서 사인을 받고, 최종적으로 시공사쪽에서 마지막 사인을 하면, 쌍방간의 잔금정리와 함께, 분양권의 명의가 이전이 됩니다.

이때 이 잔금정리는, 파는분은, 본인이 냈던 중도금과 프리미엄을 합한 금액에서, 전매계약하고 나서 바로 받았던, 그 계약금을 뺀, 나머지 금액을, 사는쪽 변호사로부터 받고, 이 전매계약은 종결이 됩니다.

그러면, 전매후에, 파는분이, 그 다음해에, 납부해야하는, 세금에 대해 말씀드립니다.

첫째, 매각 프리미엄에 대한 13% HST를 내셔야 되구요,

둘째, 매매 차익금에 대한 소득세를 내게 됩니다.

예를 들어 60만불 분양 콘도를 70만불에 팔고, 중개수수료나 변호사 비용등 비용이 4만불 들었다 가정한다면, 첫째, 매각 프리미엄 10만불에대한 13%인 $13,000 을 HST 로 내야 하며

둘째, 차익 10만불에서 비용 4만불을 제한 6만불은, 판 해의 소득에 합산되어, 그 다음해에 소득세를 내게 됩니다.

이 전매 차익금은, 최종 등기하고 난 다음의 그런 내 자산이 아니고, 단지, 분양권만을 매각해서 생긴 이익금이기 때문에, Capital Gain 으로 인정이 되지 않고, 비즈니스 인컴으로 인정되서, 차익금의 50%가 아닌, 이익금 100% 전액이 Taxable income으로, 본인의 실제인컴과 합산이 되서, 그 합산 금액에 대한 소득세를 내야 합니다.

예를 들어 올해 개인 소득이 10만불이라면, 그 이익금 6만불이 합산이 되어, 내년 4월까지 16만불을 개인 소득으로 신고하고, 그에따른 소득세를 내게 됩니다.

이처럼, 전매할때는 소요되는 경비에 있어서는, 일반적인 기존 매물을 팔때 보다 많이 듭니다.

네, 이상, 전매할 수 있는 조건, 전매계약시 주의사항, 그리고 전매시에 세금에 대해서 알아보았는데요

그러면, 전매로 파실 때, 또는 사실 때, 신중하게 고려해보실 내용들을 생각해 보겠습니다.

먼저, 파시는 분의 입장에서의 좋은 점을, 먼저 살펴보면은 요,

첫째, 일반적으로 부동산 시장이 좋은 경우, 전매로 팔경우, 내야하는 많은 세금을 내고도, 상당한 투자수익을 얻을 수 있습니다. 중도금으로 투자한 금액이 작기 때문에, 시세차익이 크면, 세금을 내고도 투자금액 대비 투자수익율이 매우 높을 수 있습니다. 코로나 이전, 금리가 낮았을때는, 시장이 좋았기 때문에 대부분 이경우에 해당이 됐었습니다.

둘째, 전매하지 않고 등기시에는,꽤 많은 클로싱비용이 추가로 필요하게 되는 데요, 그 비용이 들지 않는 장점도 있습니다.

셋째, 시장이 좋지 않거나, 은행모기지 대출 요건이 되지 않을 경우, 미리 매각함으로서, 심리적 압박감이나 불안감에서 벗어날수 있습니다.

반대로, 사시는 분 입장에서의 좋은 점을 보면은 요,

첫째로, 주변 기존 부동산 시세보다 싼 가격으로 구입할 수도 있습니다. 전매매물은 잘 고르면, 가치에 비해, 매우 저렴한 가격으로도 구입할 수 있기 때문에, 이런 유닛은 입주후 등기를 마치고, 새롭게 매매시세가 형성이 되면, 보통 새콘도의 조건이 좋다면, 기존 콘도보다 가격이 꽤 높아지기 때문에, 빠른 기간에 높은 시세차익의 투자효과를 볼수도 있습니다. 요즘이 전매가격이 많이 낮아져서, 이런 효과를 볼수 있을 것입니다…잘 선택을 하신다면, 기존 콘도 Resale 매물을 사는 것보다 훨씬 좋은 선택이 될수도 있습니다.

둘째로, 가치가 높은 새 콘도를, 기존콘도 살때처럼, 주변환경들을 모두 직접 확인하고, 선택할수 있습니다.

그러면, 반대로 좋지 않은 점을 보면은 요.

파시는 분의 좋지 않은 점은, 시세가 많이 올랐을때는, 세금을 내고도 큰 투자수익이 나올수 있지만, 입주 가까운 시점에 시장이 별로 좋지 않거나, 또는 급속히 냉각되는 시장이 닥칠경우는, 시세차익이 적어 투자효과가 떨어지거나, 최악의 경우엔, 손해를 보고 팔아야 하는 경우도 발생할 수도 있습니다.

요즘이 이런시기 인데요, 저도 부동산 21년만에 처음보는 현상입니다. 너무 빠른 시간에, 금리가 한꺼번에 너무 올라버려서, 시장이 미처 대처가 안되고, 부동산가격이 급속히 떨어지는 현상이 나타난건데요

이런 경우엔, 불가피한 가정상황으로 전매매각을 하셔야하는 경우는 어쩔수 없이 꼭 하셔야 합니다. 그러나…조금이라도 다른 방법이 있다면, 어떤 방식으로든 클로싱을 하실수 있으시면 하시고, 추후 시장이 회복이 되면 그때 정상적인 매각을 하시도록, 권하고 있습니다.

사시는 분의 좋지않은 점은, 먼저, 등기 비용이 많이 들어간다는 점입니다. 보통 기존 부동산을 구입할때는 취득세와 이외에 크게 들어가는 비용이 많지 않습니다만, 전매는 분양을 그대로 받아 분양 클로싱해야 하기 때문에, 취득세 이외에 개발세나 기타 클로싱비용 항목도 많고, 비용도 기존 부동산 쿨로싱 비용보다는 꽤 더 들어갑니다.

그리고 또 한가지는, 전매 프리미엄이 꽤 있는 경우에는, 초기 다운페이금액이 많이 들어가는 점입니다. 원분양자가 중도금으로 냈던 금액과, 원 분양가와 전매가의 차이, 즉 프리미엄을 같이 합한 금액을 원분양자에게 주어야, 전매명의가 바뀌는 것이기 때문에, 초기에 내야하는 다운페이 금액이 많아질 수 있습니다. 원 분양계약 날짜가 아주 오래된 분양매물이 나왓을 경우에 이런 경우가 해당이 됩니다. 처음 분양가가 아주 낮았기 때문에 당연히 프리미엄이 많이 생길수 밖에 없습니다.

이런 경우는, 일단 전매 구입하고 클로싱 한후에, 다시 리파이넨싱을 신청하면, 새로운 시세가 기준이 되서, 그 시세 기준의 모기지 금액으로 새로 대체를 시키고, 그 차액을 받아 사용하실 수 있으니, 이런 방식으로 하면, 처음에 많이 들어갔던 금액에서 상당한 금액을 다시 회수하실 수 있습니다.

그런데, 요즘처럼 전매시세가 많이 떨어진 때는, 프리미엄이 크지 않거나, 마이너스프리미엄도 나올수 있기 때문에, 이런 경우는, 다운페이 금액이 기존 부동산 살때보다, 오히려 아주 작아지는 장점으로 바뀌기도 하니, 이런 기회를 잘 살리시는 것도 좋은 투자전략이 되실수도 있습니다.

네, 이상 전매에 대한 여러가지 내용을, 오늘 살펴보았습니다.

저는 오늘, 영상 처음에도 말씀드렸습니다만, 일반적인 토론토 부동산 시장은, 장기적으로는 꾸준히 오르는 시장이기 때문에, 부동산을 별다른 급한 목적이 아니고서는, 일반 기존 부동산 매각이든, 분양권 전매든, 파시지 않는 것을 먼저 생각해 보시라, 늘손님들께 권하고 있습니다.

꼭 팔아야 하는 경우는, 그 부동산을 팔고 이사가는 경우, 또는 그 부동산을 다운사이징으로 팔고, 나머지 여유자금으로 다시 분양받거나, 다른 부동산으로 재 투자하실 경우에만, 매각을 고려하시라고 권유하고 있습니다.

전매의 경우에도, 가능하시면 팔지 마시고, 어떤 방식으로든 클로싱 하실 수 있으면 하시고, 등기후 1년 이후, 그 $24,000 HST 리베이트 기간이 지나고 나서, 매매로 파시기를, 권하고 있습니다.

그러나, 그럼에도 불구하고, 은행 모기지대출이 매우 힘들거나, 각 가정마다 피치못할 여러가지 사정이 있을 수 있는데요, 이럴때는 전문리얼터와 깊숙히 상담을 하시고, 전매로 파시는 것도 고려해 보실 수도 있을 것입니다.

사는 경우도 마찬가지겠지요? 시기와 매물에 따라서는, 전매로 사는 것이 다른 어떤 경우보다도 더 큰 투자효과가 나기도 하기 때문에, 적극 관심을 가지시는 것도, 가정경제에 있어서, 좀더 빠르게 발전해 나갈 수 있는, 의외로 큰 도움이 될 수도 잇는, 그런, 신의 한수도 될수 있습니다.

네, 오늘, 딱딱한 내용, 긴시간, 공부하시느라 수고 많으셨습니다. 그래도 부동산 거래의 전매에 대해서. 만약에, 새로운 점을 아셨다면, 어쩌면 의외로, 가정경제에 큰 도움이 되실 수도 있을 것입니다. 혹시라도 궁금하신 점 알려주시면, 저의 오랜 경험으로, 능력껏, 열심히 도와드리도록 하겠습니다.

자주 말씀드립니다만, 우리 이 이민생활에서 늘 중요하다고 생각되는 건, 첫째도, 둘째도, 역시 가정경제 안정이겠지요?. 그동안, 그리고 앞으로도 , 각 가정경제에, 조금이라도, 도움이 되실 수 있기를 바랍니다.

네, 이제 마치겠습니다. 이 좋은 날씨, 따듯한 마음, 서로 주고 받으시면서, 날마다 행복하시길 바라구요… 다음시간에 다시 뵙겠습니다. 감사합니다. 바이…