토론토 여름의 끝자락, 어느덧 8월이 됐습니다.
그동안 평안하신지요, 모쪼록 건강하시고 사랑 가득한 가정이 되시길 기원합니다.
이곳 토론토는 올 여름내내 선선해서 여름없이 바로 가을로 건너뛰어가려나 봅니다. 섭섭하기도 합니다만…

전세계적인 경기하강의 여파를 잘 이겨내던 이곳 캐나다 토론토 경제와 부동산도 작년 여름부터 눈에 띄게 거래가 줄더니 올해 2월에 최저점을 이루었습니다.
그러다 지난 3월부터 거래량이 늘기 시작하더니 지난 6월의 거래실적은 전년 6월대비 27%가 늘어났으며 가격 역시 작년수준을 회복했습니다. 상당히 빠른 회복입니다.

예년의 8월 같으면 이사철이어서 저 역시도 제 고객들 CLOSING과 이사를 위한 준비와 도움을 위해 분주했었습니다만, 올해는 이번 봄에 미처 집을 구하지 못한 분들을 위해 여전히 집을 찾는 일에 더 분주한 시간을 보내고 있는 실정입니다.

아직까지 랜트비의 절반 수준인 모기지(주택융자) 이자율, 거의 1년간 매매를 미뤄왔던 대기수요, 거기에다 저렴한 가격에 구입할 수 있는 가격효과, 토론토 지역 실물경제의 안정성에 대한 자신감, 그리고 내년 7월 신축주택과 콘도에 통합부과되는 8%의 추가세금 부담으로 인한 기존부동산 가격 상승예측까지 더해짐으로 인해 올해 많은 부동산 거래가 이루어지고 이러한 활발한 거래가 이곳 광역토론토 지역 경제 활성화에 큰 기반을 조성하고 있습니다.

앞으로도 큰 경제적 충격과 이변이 없는 한 이러한 안정적 추세는 계속 이어질 것으로 예측이 됩니다. 그리고 통화발행으로 인한 경기회복 시에 나타나는 인플레이션은 전통적으로 부동산 가치상승으로 이어졌다는 점을 간과하지 않는다면 이곳 경제와 부동산 관련하여 의사결정 하시는데 참조가 되실줄로 믿습니다.

올 후반기와 그 이후 이곳 부동산에 영향을 줄수 있는 요소들을 이곳 전문가들의 예측과 분석 자료들을 근거로 예상해 봅니다.

1. 모기지

상품에 따라 2.5%에서 4.5% 사이의 유례없이 낮은 모기지 이자율은 여전히 높은 이자율로 임대를 사는 잠재 수요자들을 계속 매매시장으로 흡수하게 하는 가장 큰 요인이 될 것입니다. 특히 내년 중반까지는 이자율을 크게 변동시키지 않겠다는 중앙은행의 약속은 더욱 수요자들을 안심시키고 있습니다.

또한 임대수익을 목적으로 모기지와 함께 부동산을 구입하여 투자하시려는 분들께는 임대자로부터 받은 월 임대료로 매월 상환하는 낮은 이자율의 모기지를 상환하고도 많은 수익을 남길수가 있어 역시 근래 보기드문 매력적인 투자처로 인식되고 있습니다.

2. 꾸준한 이민자 수요.

매년 25만명 전후의 캐나다 이민자중 6-7만명 이상이 이곳 광역토론토로 이주해 들어옵니다. 그중 상당수의 여유로운 중산층 이상의 신규 이민자들이 인터넷과 기타 발달된 통신시설의 이용으로 인해 많은 정보들을 미리 알고 입국해 들어옴으로 인해 입국과 동시에 또는 입국후 빠른 기간 안에 부동산을 구입하고 안착하고자 하는 수요가 매년 늘어나고 있습니다.
이러한 수요는 광역토론토 부동산 시장의 꾸준한 성장을 뒷받침하는 원동력 중 하나가 되고 있습니다.

3. 환율.

캐나다의 다양한 경제 요소중 가장 예측이 어려운 부분이 이 환율이 아닌가 합니다. 왜냐하면 캐나다의 원화 환율은 한국과의 직접적인 관게가 아니고 캐나다와 미국간의 환율을 원화로 환산해야 하기 때문입니다.

제가 봄에 예측해본데로 미국의 환율은 계속 1200원대에서 하향 안정화 되어가고 있습니다만 오히려 캐나다 달러가치는 미국달러 대비 90%이상으로 올라 현재 계속 유지되고 있는 상황이어서 캐나다 달러의 원화 환율은 현재 1100원대의 높은 환율을 유지하고 있습니다.

캐나다는 노동집약적인 공업생산국이 아니고 자연자원국이어서 캐나다의 통화는 국제 원자재가격에 많이 영향을 받습니다. 기름값을 위시한 원자재 가격이 강세를 띠면 캐나다달러가 미국달러에 대비해 가치가 오르는 것이지요.

앞으로도 캐나다의 경제와 원자재 가격동향을 잘 주시하시면서 환율동향에 잘 대처하시기 바랍니다. 캐나다 달러가 미국달러 대비 80%초반대나 그 이하로 하향 안정화 될수 있기를 기대해 봅니다.

4. 내년, 그리고 그 이후…

봄에 예상해 본데로 경기진작을 위해 투입한 현금통화는 유동성과 함께 앞으로 인플레이션의 단초가 될 것입니다. 그러한 인플레이션 징조는 현금가치의 하락과 함께 부동산 가격상승 압력이 될 것이라는 예상을 드렸었지요.

또 한가지는 내년 7월부터 부과되는 통합세금의 영향입니다. 신축 주택과 콘도에 5% GST 만 부과되던 것이 8% PST까지 합산되어 내년 여름부터 통합 부과됩니다. 이 통합세금은 신축시장의 가격상승으로 이어질 것이고 이 상승은 기존주택으로 옮겨져 기존주택과 콘도시장의 가격상승 압력으로 작용될 것입니다.

앞으로의 투자계획에 참조되시기 바랍니다.

5. 구입/랜트 제안

현재 여러가지 여건들을 검토해 보면 현재의 낮은 모기지 이자율에서는 랜트를 하시는 것은 경제적인 면으로만 본다면 상당한 손해가 될 것입니다.(현재 랜트비를 이자율로 환산하면 평균 6%/ 은행 모기지는 평균 3%, 1년에 일반적으로 부동산 가격의 5% 평균상승예상 )

최소한의 다운페이가 가능하시다면 모기지와 함께 구입하시기를 권해드리구요, 랜트를 하실 상황이시라면 랜트기간을 최대한 짧게 하실 수 있게 되기를 바랍니다. 가정 경제 안정과 재테크에 도움이 되실줄로 믿습니다.

6. 콘도 분양 제안 

많은 캐나다 이민과 유학가정중 상당수의 가정이 이곳 토론토에서 자녀들의 대학교육을 마칩니다. 그중 상당수의 가정이 대학교 주변과 가까운 곳에서(특히 다운타운과 노스욕 등) 콘도를 구입을 하게 되거나 랜트를 하시게 됩니다.

대학 입학을 대비해서 또는 대학 기간 어느때든, 또는 그후 직장을 대비해서 필요한 시기 3-4년전에 미리 좋은 위치에 콘도를 분양 받으시기를 권해드립니다.

이곳 콘도는 보통 분양후 3-4년 후 입주를 하게되고 계약금(5%)은 계약시, 중도금(10%)은 계약 후 6개월 이내에 지불하고 나머지 잔금 85%는 3-4년후 입주시 모기지나 기타 원하는 방식으로 조달하시면 되기 때문에 분양시 초기 현금 부담이 적습니다.

18세 이상 자녀이면 자녀 명의로도 등기가 가능하며 3-4년 후 입주시 계획이 변동이 될시에는 타인으로 양도도 가능하므로 부담 역시 적습니다.

그동안의 경험으로 보면 분양후 입주시까지의 기간이 길어 입주시에는 상당한 프리미엄과 함께 투자효과 역시 상당히 높을 것입니다.

분양은 특정 부동산 중개회사를 통한 첫번째 분양시에 가장 저렴하고 좋은 층과 향을 고를수가 있어 처녀분양을 적극 권해드리구요, (한국은 미분양되면 금액을 낮추어 분양합니다만 이곳은 미분양되어도 계속 가격은 올라서 분양합니다)
요즘은 작년과 올해초 경기가 좋지 않았을시 분양했던 콘도들의 추가 할인분양들도 이용하시면 많은 효과를 보실 수 있어 권해드립니다.

자녀들 대학 교육과 직장을 위해서 뿐만 아니라 부동산 투자를 위해서도 높은 수익율이 예상되는 좋은 투자가 될 것입니다.

이상 현재 이곳 부동산 시장의 현황과 예상, 그리고 제안도 드려보았습니다. 모쪼록 부동산, 그리고 연관된 모든 가정 경제에 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바랍니다.

이제 한달 후면 이곳 토론토는 학년이 시작되는 새 학기가 시작되는군요.
방학기간 자녀들과 좋은 시간, 좋은 추억들 많이 만드시기 바랍니다.

감사합니다.

마이베스트홈 김일봉 드림.