단풍!…캐나다…그리고 이곳 토론토..
이미 나이아가라의 단풍이 절정을 보이고있는 가운데… 올해도 어김없이 저물어가고 있습니다.

그동안 평안하신지요. 그리고 올해도 원하셨던 많은 성취 이루셨는지요.
모쪼록 온가정 건강하시고 행복한 나날들 되시기 바랍니다.

2008년 여름부터 급격히 흔들렸던 이곳 부동산 경기가 2009년 봄부터 빠르게 살아나더니 2010년 봄까지 약 1년간 큰 거래량 증가와 함께 활황을 이루었습니다.

올해 2010년 여름부터 실시된 HST여파로 이곳 실물경제에 영향을 주며 부동산 역시 봄부터 거래량이 줄면서 조정을 받고 있으며 올 겨울, 그리고 내년 봄이 시작되기 전까지는 이어질 전망입니다.

그러나 거래량은 줄었습니다만 HST로 인한 분양가 상승과 여전히 계속되고 있는 초저율의 모기지의 영향으로 부동산 가격은 소강상태를 벗어나 강보합을 보이고 있습니다.

2011년 내년에는 대내외적인 큰 경제적 충격이 없는 한, 새롭게 적용이 된 세금제도인 HST가 이곳 사회 경제 전반에 어느정도 적응됨으로 인해 부동산의 움직임 역시 다시 활기를 띠게 될 것으로 예상이 됩니다.

올 겨울과 내년 이곳 부동산에 영향을 줄 수 있는 요소들을 이곳 전문가들의 의견을 자체분석하여 예상해 봅니다.

1. HST ( Harmonized Sales Tax )

2010년 7월 1일부터 “통합판매세”라는 이름으로 기존의 분리되었던 GST(5%)와 PST(8%)가 통합되어 대부분의 물품과 서비스 구입시 13%의 HST를 내야합니다.

부동산 역시 그동안 신축주택과 콘도의 분양시 부과됐던 5%의 GST가 폐지되고 새롭게 13%의 HST가 부과되어 분양가가 책정되고 있습니다.

2. 부동산에 있어서의 HST 적용의 잘못된 이해

그동안 많은 사람들이 이 HST가 부동산에 적용되는데 있어서 잘못 이해하고 있었습니다. 즉 이 HST는 오로지 신축주택과 콘도의 분양에 한해서만 적용이 됩니다.

기존주택과 콘도를 사고 파는데는 적용이 되지를 않습니다.기존 부동산을 거래하는데는 어떠한 세금도 부괴되지 않습니다.처음 분양시에만 세금이 부과된 금액으로 분양이 되고 그뒤부터는 사고 파는데는 별도의 세금 자체가 없었으며 앞으로도 전혀 없습니다.

2009년 부동산이 의외로 크게 활황이었던 이유중에 중요한 것이 이 HST에 대한 잘못된 이해였었습니다. 즉 기존주택이나 콘도를 사는데도 2010년 7월부터는 부동산 가격의 13%의 HST를 내야 하기 때문에 그 전에 미리 주택이나 콘도를 구입해 놓아야 한다는 잘못된 인식이었지요.

그래서 거래량이 비정상적으로 증가하고 가격 역시 꾸준히 오름세를 탔었습니다. 그러나 막상 HST가 시행이 되고 그것이 사회 경제 전반적으로 부담이 되고 있는 과정에서 부동산도 역시 자연스럽게 조정을 보이고 있는 것입니다.

3. HST가 가정경제와 부동산에 미치는 영향

HST로 인해 일반 가정경제의 고정적인 지출이 늘어나게 됨에 따라 가정마다 소비를 줄일수 밖에 없고 그로인해 사회 전반의 경기가 작년보다 좋지를 못했습니다.
작년 이곳 경기의 회복조짐으로 인해 금융기관들이 이자율을 꾸준히 올리던 것을 중단하고 내년초까지는 관망할 것으로 보입니다.

부동산 역시 소비심리가 위축되어 거래량이 줄었습니다만 가격은 더이상 조정을 보이지 않고 강보합으로 돌아섰습니다.
신축 분양가 자체가 예전보다 8% 높게 분양이 되고 그것이 꾸준히 시장에 나오게 됨에 따라 기존주택과 콘도의 가격에 영향을 주어 가격상승 압력으로 작용합니다.

아마 내년 봄쯤이면 부동산에서의 HST 적응은 어느정도 자연스럽게 됨에 따라 가격에서도 다시 활기를 띨것으로 예상이 됩니다.

4. 모기지

작년에 1%대까지 떨어졌던 변동금리 모기지 이자율이 현재는 0.75% 올라 2.3-2.5%를 유지하고 있습니다.
내년에 어찌 될지는 정확히 알수는 없습니다만 0.5-1%정도 오른다고 보았을때 3%대가 될텐데요, 이역시 이자율로는 소비자에게 유리한 낮은 이자율로서 부동산시장에 큰 영향을 주지는 못할 것으로 에상이 됩니다.

이러한 낮은 이자율은 여전히 5-6% 이자율대의 월세를 내고 있는 세입자들에게도 계속 영향을 미치어 부동산 구입의 잠재수요자로서 부동산 시장 형성의 큰위치를 계속 담당할 것입니다.

5. 환율

많은 금융전문가들이 캐나다의 환율이 올해 말에는 1000원대 후반, 내년에는 1000원대 전반까지, 어쩌면 900원대까지도 가능성이 있는 것으로 보는분들도 있는 것 같습니다.
미국달러의 약세가 계속될 것이라는 예상에서입니다.

하지만 미국달러의 약세예상과 캐나다달러의 약세는 정비례적인 관계에 있지를 않습니다. 캐나다달러는 대표적인 자원재통화이기 때문에 국제적으로 기름값이나 금값등 원자재 가격의 하향안정화가 이루어지지 않는한 캐나다달러는 미국달러대비 강세를 유지할 것이며 그럴경우 1000원대의 환율은 유지될 것으로 보이는데요…
앞으로 캐나다경제, 그리고 원자재 가격동향을 잘 주시하며 대처하시기 바랍니다.

6. 꾸준한 이민수요.

영어능력과 직업, 그리고 투자예치금 상승등으로 한국에서의 이민문호는 많이 제약이 되고 있습니다만, 이곳 캐나다는 전세계에서 매년 25만명 전후의 이민자가 꾸준히 들어오고 있습니다.
그중 6-7만명 이상이 이곳 광역토론토로 이주해 들어옵니다. 그중 상당수의 신규 이민자들이 입국과 동시에 또는 입국후 빠른 기간 안에 부동산을 구입하고 안착하고자 하는 수요가 매년 늘어나고 있습니다.
이러한 수요는 광역토론토 부동산 시장을 뒷받침하는 큰 축중 하나가 되고 있습니다.

7. 종합

올해 2010년은 HST와 여러 요인들로 인해 부동산도 조정을 받은 해였습니다만 내년부터는 HST적응이 어느정도 끝나고 환율이 안정이 되고 모기지 역시 꾸준히 낮게 유지될 것으로 보입니다.
부동산시장 역시 다시 활기를 띠고 강세가 예상이 됩니다.

혹시 내년 상반기에 주택이나 콘도 구입 계획이 있으신 가정께서는 가능하시다면 이번 겨울 비수기에 구입하시면 가격 측면에서 유리할 수 있으니 참조하시기 바랍니다.

8. 이민(유학)예정 가정의 부동산 구입/랜트 제안

이민 정착하실 지역이나 유학하실 학교가 어느정도 정해진 가정께서는 최소한 20%의 다운페이가 가능하시다면 랜딩후 바로 모기지와 함께 주거를 구입하시기를 먼저 권장드립니다.
가정 경제나 기타 연유로 랜트를 필히 하셔야 하실 여건이시면 랜트기간을 최대한 짧게 하시고 랜트종료와 함께 곧바로 구입하실 수 있게 되길 바랍니다.

1-2년 랜트하시다 보면 랜트비나 생활비로 수중의 자금이 많이 소모된 후가 되고 가정경제에 있어서도 여러가지 변화가 생김으로 인해, 그리고 집값 역시 랜딩시보다 많이 오른 상태가 대부분이여서 그때보다 주택구입 여건이 훨씬 더 어려워지실 수 있습니다.
(그동안 겪은 많은 저의 고객들의 경험이며 월세 랜트비의 50-60%로 모기지 이자와 재산세의 충당이 가능합니다)

9. 콘도분양 제안

많은 캐나다 이민과 유학가정중 상당수의 가정이 이곳 토론토에서 자녀들의 대학교육을 마칩니다. 그중 상당수의 가정이 대학교 주변과 가까운 곳에서(특히 다운타운과 노스욕 등) 콘도를 구입을 하게 되거나 랜트를 하시게 됩니다.

대학 입학을 대비해서 또는 대학 기간 어느때든, 또는 그후 직장을 대비해서, 또는 투자를 위해 필요한 시기 3-5년전에 미리 좋은 위치에 콘도를 분양 받으시기를 권해드립니다.

이곳 콘도는 보통 분양후 3-5년 후 입주를 하게되고 계약금(5%)은 계약시, 중도금(10%)은 계약 후 보통 6개월 이내에 지불하고 나머지 잔금 85%는 3-5년후 입주시 모기지나 기타 원하는 방식으로 조달하시면 되기 때문에 분양시 초기 현금 부담이 적습니다.
(한국과는 다르게 입주시까지 계속 내는 중도금제도가 없습니다)

18세 이상 자녀이면 자녀 명의로도 등기가 가능하며 3-5년 후 입주시 계획이 변동이 될시에는 타인으로 양도(분양권전매)도 가능하므로 부담 역시 적습니다. 자녀이름으로 구입시, 즉 처음 부동산을 구입하는 사람에게는 취득세의 대폭적인 할인이 있기 때문에 그것 역시 유리하구요, 상속이나 증여에 대한 세금도 없어서 부모가 구입후 추후 자녀에게 양도하기도 어렵지 않습니다.

그동안의 경험으로 보면 분양후 입주시까지의 기간이 길어 입주시에는 상당한 프리미엄과 함께 투자효과 역시 상당히 높을 것입니다.
(콘도금액의 15%투자로 3-5년간의 시세차익을 그대로 받을 수 있는 투자효과입니다)

분양은 특정 부동산 중개회사를 통한 첫번째 분양시에 가장 저렴하고 좋은 층과 향을 고를수가 있어 처녀분양을 적극 권해드리구요, 한국은 미분양되면 금액을 낮추어 분양합니다만 이곳은 미분양되어도 분양이 끝날때까지 계속 가격은 올라서 분양하며 입주시에도 남아 있으면 그때 오른 시세로 분양을 하며 그 가격이 시세가 되어 시세차익이 이루어집니다.

자녀들 대학 교육과 직장을 위해서 뿐만 아니라 부동산 투자를 위해서도 높은 수익율이 예상되는 좋은 투자가 될 것입니다.

여유자금이 있으신 가정깨서는 은행에 넣어놓지 마시고, 투자효과가 보증이 되는 투자성이 높은 신축콘도 분양을 적극 권장합니다.
(수년간 높은 투자수익을 얻은 저의 고객들의 경험입니다)

분양받고 잊어버리고 있던 그것이 추후 각 가정경제에 큰 효자가 될 것으로 믿습니다^^

10. 캐나다 토론토 부동산/유학 서울세미나 및 개별상담 알림.

현재 홈페이지에 공지가 나가고 있는 것 처럼 11월 20일 – 12월 17일까지 두차례의 세미나와 각 개별상담들이 예정되어 있습니다.
자세한 내용과 신청은 홈페이지 www.MyBestHome.com을 통해 해주시기 바랍니다.

이상 현재 이곳 부동산 시장의 현황과 예상, 그리고 제안도 드려보았습니다. 모쪼록 부동산, 그리고 연관된 모든 가정 경제에 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바랍니다.

그리고 한국에 계신 분들께는 곧 서울세미나나 개별상담에서도 뵐 수 있기를 바랍니다.

감사합니다.

마이베스트홈 김일봉 드림.