안녕하십니까, 마이베스트홈 김일봉입니다. 오늘도 좋은 날씨에, 이 푸르른 밖에서 인사드립니다.

제가 처음 인사를 드린때가 엊그제 같은데, 벌써 5개월이나 지났나요? 지금 7월, 벌써, 올해 후반기가 시작되었습니다. 참 세월 빠르지요?. 모쪼록 올해도 끝가지, 좋은 일만 가득하시기를 바랍니다.

지난 2월에 이곳 토론토 부동산 시장에 새로운 움직임이 보인다고 한번 영상을 올렸었는데요, 그런데 그 후로, 내려갈 것으로 생각했던 미국 기준금리가, 결국 내려가지 않고, 다시 이 토론토 부동산도 급속히 분위기가 다시 식어서, 오히려 그 전보다 더 나빠졌습니다.

그런데, 토론토부동산 협회 통계로는 거래량은 줄었지만, 가격은 주택이든 콘도든, 올해 1월부터 6월까지, 조금씩이라도 계속 오르는 것으로 발표됐습니다. 저는 현장에서 계속 부동산을 리스팅하고, 매매를 하니까, 현장 분위기를 저는 제대로 느낍니다. 최근처럼 분위기가 급변할때는 더 확실히 알게 됩니다. 특히 콘도는, 3월 부터 6월, 최근까지도 제 매물에 대해서, 집을 보겠다는 쇼잉요청이 급격히 줄고, 추가로 올라오는 다른 리스팅들도 가격은 계속 눈에 띄게 떨어지구요. 집보러 오는 사람도 급격히 줄어들고, 팔리지도 않으니 가격은 계속 내릴수 밖에 없지요, 거래 자체가 거의 되질 않았구요, 가격을 아주 많이 추가로 내린 매물만 겨우 1-2건씩 거래가 이루어졌구요. 그런데 통계로는 가격이 계속 올랐다??? 참, 이런 통계를 어떻게 해석해야하나.. 참 난감하기도 한데요.

저는 전에도 한번 말씀드렸었는데요. 부동산 협회의 통계 중에서, 거래량이나 매물증감이나 이런 통계는 어느정도 참고를 하는데요, 거래 가격은, 그 흐름만 약간 참고만 할뿐이지, 가격 오르내림폭은 크게 신뢰하진 않습니다. 현장에서 느끼는 것과 크게 차이가 나는 경우가 아주 많습니다. 오로지 그 통계만 보시는 분들은, 현재 토론토 콘도 가격이 올해 들어와서 떨어지지 않고 계속 조금씩이라도 오른다고 하니, 아! 현재 토론토 부동산 시장이 올해 들어와서 잘 진행이 되고 있구나. 또는 그럭저럭 가고 있구나, 하는 생각이 들수도 있겠지요? 그런 생각이 드신다면 앞으로의 본인의 부동산 매매계획이 어떻게든 잘못된 방향으로 갈수 있는 가능성도 높을 것입니다.

잠깐 그 매매가격 통계에 대해서 말씀을 드려보면요, 먼저, 통계에 나오는 가격은, 단순히 전체 거래 금액에서, 전체 거래량으로 나눈 단순금액입니다. 그리고, 실제로 오퍼를 넣고 거래가 이루어진 날하고, 실제로 클로싱하는 날과는 최소한 1-2달의 시간차이도 있구요. 또 어느 지역의 거래량이 특별히 많을 수도 있고, 또는 어느땐 큰 사이즈들이 많이 팔릴때가 있고, 어느땐 작은 사이즈가 많이 팔릴때도 있습니다.

이번 봄에 실제로 콘도의 경우는, 현장에서는 가격이 많이 내려 갔는데요, 실제로, 정말 많이 내려갔습니다. 그런데, 부동산협회 통계상으로는 오히려 매달 가격이 조금씩 올랐다고 나타난거지요. 너무 이상하지 않나요? 왜 그렇게 이상하게 나타났을까요? 제가 추측해 보기로는,거래 시점이 늦게 반영되는 것도 잇겠습니다만, 이번 봄에는 거래량은 많진 않습니다만, 아주 작은 1배드 유닛보다는, 조금 큰 유닛들이 상대적으로 더 팔려서, 통계상으로, 가격이 오르게 나타나지 않았나, 제 나름데로는 추정을 해봅니다. 2배드 가격이 이전의 1배드 가격과 상당히 가깝게 내려갔기 때문에, 조금만 더주고, 이왕이면 넓은 콘도를 갖자 – 하는, 그런 형태의 거래가 많아서, 전체 평균 가격이 조금씩 오른걸로 나타나질 않았나…저는 그 이유 이외에는 특별히 설명이 되질 않는 것 같습니다. 참고하시기 바랍니다.

그런데 작은 하우스나 타운하우스도 분위기가 올초만큼 뜨겁진 않습니다만, 그런데로 좋은 분위기는 유지되고 있습니다. 특히 우리 한인들이 좋아하는 동네의 분위기는 계속 유지되고 있는데요. 이런 동네에서의 조금 높아진 가격의 거래가 전체 주택시장 매매가의 평균가격을 올려서 올해 조금이라도 꾸준히 오른 가격이 나타나고 있지 않나 생각이 됩니다.

그런데, 최근에 6월 5일, 드디어 첫번째로 금리가 내려갔습니다. 캐나다 경기가 너무 좋지 않아서, 미국보다 선제적으로 먼저 내렸는데요. 현재의 상태에서 앞으로의 부동산 시장을 어떻게 바라보고, 또 어떤 마음으로 준비하시는 것이 좋을까요?

현재의 상태를 객관적으로 바라본다면, 그동안, 10여년간, 아주 낮은 금리로, 상당히 집값이 올랐었는데요, 그 높아진 상태에서, 급격히 오른 이자율로 인해서, 모기지 금액이 너무 많이 올라가서, 결국 각 가정마다 매달 정해진 일정한 생활비로는, 그 올라간 모기지를 감당하기 힘들어지고, 물가마저 너무 올라서, 버티다 버티다 결국 견디지 못하고, 매물로 내놓는 현상이, 최근 1년가까이 꾸준히 나오고 있는 것 같습니다, 작년 8월 방학이 끝나고, 정확히 9월 1일부터 매물이 급격히 늘었거든요. 날짜까지 정확히 기억합니다. 그 날 갑자기 매눌이 한꺼번에 나오는 걸 보고 정말 놀랬었습니다. 아.. 사람의 마음이, 그리고 가정마다의 상황이 비슷한 경우가 이렇게 많구나..하고 느꼈습니다. 그날로부터 가격이 막 떨어지기 시작했구요…. 이 매물들이 다시 많이 줄어들려면, 이자율이 다시 상당히 내려가서, 생활비가 모기지를 감당할 수 있는 수준까지 떨어져 줘야 할텐데요… 앞으로 당연히 그렇게 될 것입니다만, 다만 2-3%대로 이자가 떨어질려면, 그 기간이 상당히 길어질수도 있다는 것이 문제일 것입니다.

그래도 한가지, 제 스스로 현장에서 느꼈을 때, 예상되는 점은, 이자율이 떨어지기 시작한 이 시점에서는, 더이상 주택이든, 콘도든, 현재 매물이 많지만, 일반적으로,이자율이 내려가면, 그만큼, 수요도 조금씩 늘게 되기 때문에, 크게 가격이 더 떨어지지는 않을 것이라는 점입니다.

물론 현재 금리를 내린 시점이 여름이어서, 부동산에서도 계절적으로 비수기이고, 0.25% 이자가 내려갔다고 해서 크게 모기지 금액이 줄어들지도 않기 때문에, 그만큼 수요가 받쳐주지 못할수 있을 수도 있겟습니다만, 어찌됐든 그래도, 현재가 가격적인 면에서는 가장 저렴한 때가 아닐까 하는 생각입니다.

그런데, 한가지 여기서, 우리가 짚고 넘어가야 될 중요한 점이 있습니다. 이렇게 높은 집값에서, 금리가 폭등해서 모기지 금액이 엄청나게 늘어나고, 인플레이션, 즉 물가도 크게 올라서, 버는 금액대비해서 실제로 쓸수 잇는 가용금액은, 오히려 크게 줄어든 이 최악의 상황에서도, 주택가격은 왜 폭락하지 않았을까요? 정말 크게 폭락했어야 정상일텐데요.

그건 제가 그동안 20여년간, 매년, 계속 말씀드렸던, 이 토론토만의 특별한 점, 세계 제 1의 이민자 도시, 즉 이민자 수요 때문일 것입니다. 그리고 그 많은 수요를 받쳐줘야 하는, 매년 신축되는 부동산 공급은 턱없이 부족하다는 점이지요. 그동안 매년 3-40만명이 넘는 신규 이민자들, 그중 경제력이 있는 많은분들의 구입 수요, 그리고 그 분들 중에서도 고금리때문에 집을 바로 구입하지 않고 랜트살면서, 앞으로 금리 내리면 사겠다 하고, 대기하고 있는 대기수요, 그 많은 실수요와 대기수요가 매년 받쳐주고, 그리고 앞으로도 그 수요는 계속 더 늘어날 것입니다.

그렇다면, 여기에서 우리는 한가지를 또 가정해 볼수도 있을 것입니다. 앞서 말씀드린, 그 이자율이 2-3%대로 내려가서 가정경제가 모기지로부터 안정을 찾을때까지 아마 2-3년, 꽤 시간이 걸릴수도 있을텐데요, 그 때까지 부동산 시장은 오르지 않고, 오히려 더 내리거나, 아니면, 지금 현상을 유지하거나, 또는 아주 약간 오르는 정도로 그칠것인가?

저는 그러지는 않을 것 같다고 생각이 됩니다. 그동안의 토론토 부동산 흐름을 보았을때, 앞으로 2026년 말까지는, 유학생과 외국인의 캐나다 부동산 구입을 막아 놓았기 때문에, 예전보다 수요가 줄어들 영향은 있겠습니다만, 방금 말씀드린 그 이민자 실수요와 대기수요, 그것과 부동산 공급과의 불균형이, 다시 가시화 된다면, 이 얼마전에 시작된 첫번째 금리 인하가 주는, 정신적인 어떤, 새로운 기대감? 안정감? 이랄까요? 즉, 그 앞으로 계속 이자가 내려가면, 부동산 가격은 더 오를거라는 확신을 갖는 수요가 점점 많아진다면, 그 많아진 만큼, 이 토론토 부동산 가격의 오르는 폭과 기간도, 우리의 예상을 훨씬 앞당길수도 있지 않을까 하는 생각도 드는데요, 그동안 이민자 가정을 많이 도와드렸던 저의 경험으로서는, 어쩔수 없이 그런 예상을 해 보지 않을 수 없습니다. 만약 올해 어느때든 금리가 한번 더 내려가 4.5% 또는 그 이하로 내려간다면, 그 분위기는 순식간에 아주 크게 바뀔 가능성도, 높을 것으로 보여집니다. 이런 금리 인하 예상이 올해 크게 변동없이 진행이 된다면, 계절적인 수요가 가장 높은 내년 초에는, 아니.. 내년 초보다도 올 후반부에 미리 선제적으로 크게 오를 가능성도 높을 것으로 저는 봅니다.

2008년 리만쇼크로 전세계 부동산 폭락때, 토론토부동산이 세계에서 가장 빨리, 6개월만에 반등해서 그후로 꾸준히 지금까지 올라왔는데요. 그때와 지금의 환경은 많이 다릅니다만, 그래도, 만약에, 앞으로 부동산이 회복을 한다 했을때는, 회복속도로 본다면 , 토론토가 아마, 세계 어느나라 어느 도시보다도, 매우 빠를것입니다. 특히 한인들이 좋아하는 그런 지역과 동네는 더 빠를거구요,

제 경험상으로 보면, 이곳 토론토 부동산 시장의 사이클이 있습니다. 부동산이 침체에서 벗어날때는, 지금처럼, 맨먼저 작은 하우스와 타운하우스 시장부터 좋아지고, 점점 불이 붙고, 그 기간이 꽤 지속이 되서, 가격이 상당히 올라가면, 그 뒤에 콘도시장도 눈에띄게 따라서 크게 오르게 됩니다. 그래서 가격적인 균형이 다시 이루어지고, 그런후에 다시 또 조정이 오고, 그런 사이클이 반복이 되어 왔습니다.

앞으로, 부동산 구입을 생각을 하신다면, 요즘, 작은 주택이나 타운하우스도 좋은 부동산을 잘 고르면 좋구요, 특히 콘도 같은 경우는, 요즘이, 좋은 콘도를 싸게 살수 잇는, 아주 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다, 그 좋은 기회라는 것은, 좋지 않은 콘도, 즉 가치가 높지 않은 콘도가 많이 내려간 것을 싸게 사는 것이 아니라, 정말 가치가 높은 좋은 콘도의 좋은 유닛을 정말 싸게 살수 있는 그런 기회가 지금은 제 눈에도 자주 보입니다, 그렇게 살수 있다면, 결국은 가장 큰 투자효과, 투자 가치를 갖게 될 수 있다는 것입니다.

그리고 캐나다 다른 도시에서 이 토론토쪽으로 이사를 오시는 가정도, 지금 토론토 부동산 가격이 많이 내려 갔을때, 구입하시는 것이 나중에, 언제가 될지 모르지만, 다시 이곳 가격이 크게 올라서 격차가 더 크게 벌어질때보다는, 지금이 훨씬 더 유리하실 것입니다. 참고하시기 바랍니다.

콘도 분양도, 분양가가 주변 거래시세와 큰 차이가 나지 않는 분양가가 있다면, 그리고 지금 당장 다운페이가 부족하거나, 입주 시기상, 기존 콘도를 살수 없고, 꼭 분양을 받아야만 하는 가정이시라면, 앞으로 부동산 시장이 조금이라도 좋아지면, 분명히 분양가 역시 꽤 올라가는 것은, 당연하다 볼수 있기 때문에, 미리 좋은 분양가의, 콘도나 타운하우스가 있다면, 선점하시는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.

또 요즘 한국에서 송금해서 구입하시는 분들중에서, 지금 환율이 높아서, 앞으로 환율이 떨어지면 그 때 사겠다, 하고 계획을 세우시는 가정도 있으실텐데요, 환율이나 부동산 가격이나, 그 오르내림은 아무도 정확한 예측을 할수 없구요, 만약에 본인판단에 앞으로 부동산 가격이 오를 것 같다 생각되신다면, 환율에 상관없이, 부동산은 최대한 일찍 결정하시는 것이 마음도 편하고, 경제적으로도 유리하실수도 있을 것입니다. 시간이 지났는데, 환율은 내리지 않고, 더 오르고 집값도 더 올라버리는, 더 불리한 결과도 가능성이 꽤 높을 것입니다.

네, 오늘 내용을, 다시 간단히 정리를 해보면 요, 드디어 캐나다 금리가 처음으로 내렸습니다. 어쨋든 부동산에 있어서는 좋은 신호입니다. 만약 한번 더 내려 4.5%가 된다면 확실한 분위기 반전의 가능성도 아주 높아질 것으로 보입니다.

그러나, 모기지와 함께 집을 갖고 있는 사람과, 집을 새로 구입해야 하는 사람과는, 입장 차이가 확실히 있지요, 유리한점 불리한점이 서로 완전히 다를 것입니다.

한가지, 지금이라도, 또는 앞으로 꼭 부동산 구입이 필요하신 가정이시라면, 구입시기가 매우 중요할수 있을텐데요, 그 기준을 생각해본다면요…, 지금 이자율이 높아서, 높은 모기지 금액이 부담이 되니, 앞으로, 시간이 더 많이 지나서 금리가 더 떨어질때 까지 기다렸다 구입했을때, 그만큼 세이브 할 수 있는 이자금액에 대한 총액과, 반대로, 금리가 더 내려가면 부동산은 당연히 오르기 때문에, 지금보다 집값이 올라서 손해보는 금액과의 차이가, 어느쪽이 더 클 것인가를 생각해보시고, 판단하시고, 결정하시는 것이 그래도 현명한 결정이 될 수 있을 것입니다. 그동안의 경험으로 본다면, 당연히 집값이 올라서 손해보는 경우가 더 많았구요, 그 금액 차이도 상상이상으로, 아주 컸습니다.

파는 부분에 있어서도, 여러가지 가정상황에 따라 다를것이구요, 오로지 가격적인 면만 본다면, 늦게 파는 것이 조금이라도 더 유리하실 것입니다.

네, 오늘은 최근 금리가 내렸는데, 앞으로 가정에서 부동산 계획을 어떻게 세우시는 것이 좋을까, 생각하면서, 생각나는데로, 제 경험에 비추어 말씀드렸습니다. 조금이라도 도움이 되셨기를 바라구요, 제가 미처 생각하지 못한 부분도 있을 것이구요, 앞으로 제가 기대하고 예상해보았던데로 가지 않을수도 있겠지요? 그렇다라도 너그러이 이해 해주시구요, 또 다른 궁금하신 점도 있으실텐데요. 언제든지 전화나 톡이나, 또는 마이베스트홈닷컴 사이트를 통해서 알려주시면, 더 도움이 될 수 있도록 하겠습니다.

더운 여름, 건강에 유의하시구요, 날마다 좋은날 되시길 바랍니다. 그럼, 다음 시간에 다시 뵙겠습니다. 감사합니다.