이자율 높고 금리하락시 혜택 힘들어
■고정모기지 특성·장단점
모기지는 이자율이 시장상황에 따라 주기적으로 변할 가능성이 있는지에 따라 고정이자율 모기지와 변동이자율 모기지로 나누어진다. 대다수 소비자들이 선택하고 있는 고정모기지의 특성과 장단점 등을 살펴본다.
1. 고정모기지의 특성
고정모기지(Fixed-Rate Mortgage)는 전 융자기간 동안 이자율과 월 상환금이 변하지 않는 모기지로 모든 모기지상품의 원형이기도 하다. 융자 초기에는 모기지 잔액이 많기 때문에 불입하는 돈 대부분이 이자로 충당되지만 시간이 지나면서 원금부분이 조금씩 늘어나게 된다. 원금상환에 쓰이는 금액과 이자금액은 매월 변하지만 이를 합친 월 상환액(Monthly Loan Payment)은 변하지 않는다.
이러한 상각과정(Amortization)을 거쳐 모기지 잔액이 처음에는 서서히 줄어들다가 나중에는 점차 큰 폭으로 줄어들어 만기에 마지막 불입금을 납입하면 아무 것도 남지 않게 된다.
2. 역사적 고찰
1970년대까지는 거의 모든 모기지가 고정금리였다. 72년경까지는 이자율이 7%선으로 낮게 유지됐으나 72년부터 1980년 사이에는 20%에 다다를 만큼 금리가 높아지기도 했다. 당시 모기지를 빌려준 융자기관들은 대출에 사용된 고객의 저축성 예금 등 조달자금에 대해 고율의 이자를 돌려줘야 함에도 이자율 인상 전에 이미 모기지를 얻은 고정모기지 차입인들에게는 금리를 올려 받을 수 없어 재무적 위기를 맞았다. 금융기관들은 이러한 위기가 재발하는 것을 예방하기 위해 차입인이 시장금리 변동의 위험을 부담하게 하는 변동형 모기지를 활용하게 됐다.
이러한 금융환경의 변화에 따라 80년대 초 고금리시기에는 주택구입자의 60% 이상이 초기 이자율이 12~13%인 변동모기지를 이용했다. 그러나 86~87년에 이자율이 10% 미만으로 떨어지자 주택구입자의 85% 이상이 고정모기지를 선택했다.
3. 고정모기지의 장점
이자율과 월 상환액이 고정돼있기 때문에 차입자가 예산을 세우거나 개인적인 재무계획을 짜기 쉽다. 안정을 선호하는 차입인에게는 변동모기지를 이용할 경우에 얻을 수 있는 이자비용의 절감보다 월 불입액의 안정성이 더 중요하다. 특히 은퇴를 앞두고 있는 차입인의 경우처럼 앞으로의 수입이 현재수준에 머물러 있거나 오히려 줄어들 가능성이 있다면 고정모기지가 훨씬 적합하다고 할 수 있다.
최근처럼 이자율이 역사적으로 보더라도 매우 낮은 상황에서는 고정모기지가 거의 대부분의 차입인에게 유리하다고 해도 과언이 아니다. 장기적인 관점에서 볼 때 더 이상 이자율이 의미 있는 폭으로 내릴 가능성은 많지 않으나 이자율이 크게 오를 가능성은 남아있기 때문이다. 이러한 시장상황에서 이자율 변동의 위험을 차입인이 떠 안는 변동모기지는 가급적 피하는 것이 좋다. 변동모기지의 경우 낮은 초기금리나 월 상환액 등이 매력적이지만 여기에서 얻게되는 혜택과 이자율 변동에 따른 장기적인 손실 가능성을 주의 깊게 비교해야 한다.
특히 모기지를 신청하는 주택에서 오랫동안 살 계획이라면 더더욱 고정모기지가 유리하다. 변동모기지의 혜택은 주로 초기 몇 년간의 낮은 이자율에서 찾을 수 있으며 이러한 기간이 지난 뒤에는 고정모기지보다 높은 이자율을 부담해야 할 위험성이 커지기 때문이다.
4. 고정모기지의 단점
고정모기지를 공여하는 금융기관은 융자기간 동안 일정한 이자율로 모기지를 빌려줌으로 인해 높아진 위험을 보상받기 위해 변동모기지에 비해 2~2.5%포인트 높은 이자율을 요구하게 된다(주택모기지표 참조). 금융기관의 위험부담은 융자기간에 비례할 수밖에 없는 만큼 위험요인들이 모두 이자율에 반영되는 것이다.
예를 들어 로열은행의 경우 10년 고정모기지(7.80%)의 이자율은 5년고정(6.25%)에 비비비해 1.55%포인트, 변동형(4.25%)에 비해서는 무려 3.55%포인트나 높다. 고정모기지 융자를 받은 후에 시장금리가 현저하게 낮아지는 경우에도 각종 제약과 벌금 등으로 인해 혜택을 쉽게 받을 수 없다.
차입인이 당초의 융자를 받은 이후에 실직을 했거나 그동안 재무상황이나 신용이 현저하게 악화돼 좋은 조건의 재융자를 받을 수 없는 경우에는 이자율이 현저하게 높은 당초의 모기지에서 빠져나올 수 없다. 이러한 최악의 경우가 아니더라도 이자율을 낮추기 위해서는 재 융자를 위해 많은 비용을 부담해야하는 불이익이 있다.
개개인의 사정에 따라 다르지만 일반적으로 고정금리는 시장금리가 오르는 시기에는 유리하지만 떨어지는 시기에는 불리하다. 또한 한정된 수입을 가진 차입인이 이자율이 상대적으로 높은 고정모기지를 택할 경우에는 부채비율이 융자기관이 요구하는 기준보다 높아 원하는 만큼의 모기지를 얻지 못할 수도 있다. 이때는 초기이자율이 낮은 변동모기지를 활용해 모기지 승인을 받는 것도 방법이다.