‘알고 있는’ 문제만 밝힐 의무
전문가 고용 직접검사 바람직
부동산을 구입한 후에야 문제점을 발견한 구입자는 부동산업자와 판매자로부터 속아서 구입했다고 하소연한다. 매매흥정을 할 때 부동산에 어떤 문제가 있다는 것을 사전에 밝히게 돼있음에도 이를 밝히지 않았으므로 피해배상을 해야 한다고 주장한다.
그러나 부동산에 결함이 있다는 것을 밝혀야 하는 의무도 부동산의 종류에 따라 다르다. 단독주택은 결함이 있다는 것을 서면으로 밝혀야 하지만(Transfer Disclosure Statement) 단독주택이 아닐 경우 이같은 의무조항이 없다. 다만 일반적 관례에 따라서 주택이 아닌 부동산의 판매자는 「알고 있는 문제」만 구입자에게 밝혀주면 된다.
이외에도 부동산업자나 판매자는 단독주택 매매시에 부동산가격에 영향을 끼치는 것 (affect market value)과 적합하게 사용할 수 있는가(desirability)를 구입자에게 알려줘야 한다. 그러나 구입자 눈에는 결함이라고 생각되는 것들이 판매자나 중개인 입장에서는 문제로 여겨지지 않을 수도 있다.
주택매매 관련 부동산업자는 법에 의해 육안으로 볼 때 잘못된 것을 서면으로 밝히게 돼있다. 일반적으로 많은 부동산업자들은 건축에 대해서 충분한 지식이 없다. 분명히 건축법 위반사항이 있는 데도 무엇이 법을 어긴 것인지조차 구분하지 못하는 경우가 많다. 구입자는 중개인이 모든 잘못을 찾아낼 것이라고 믿고 앉아 있으면 안 된다. 중개인이 판매자의 「주택결함 보고서」를 정직하게 기재하지 않고 숨겼다가 법정신세를 지는 경우도 왕왕 있기 때문이다.
부동산업자가 법적으로 안 밝혀도 되는 것이 있다. 정상적으로 출입할 수 있는 곳이 아니기 때문에 눈으로 볼 수 없는 장소, 관공서의 공공기록, 허가, 법원의 소송 계류 및 합의, 허가사항, 주택 공동관리구역(common area) 등에 대해서는 부동산중개인이 검사를 해야 할 필요가 없다. 따라서 이러한 사항들에 대해서는 어떠한 잘못이 있었다손 치더라도 부동산 업자가 관공서의 기록까지 조사해서 구입자에게 통고해줘야 할 법적인 의무는 없다.
물론 판매자는 이런 사실을 밝혀야 하지만 판매자가 밝혀주지 않았을 때는 부동산업자가 알 수 없는 노릇이다. 또한 부동산업자는 이를 조사해 알려줘야 할 의무가 없다.
차압을 통해서 판매되는 주택(power of sale)에 대해서는 어떤 결함의 여부를 판매자가 서면으로 밝혀줄 의무가 없지만 부동산중개인은 눈으로 점검해줘야 할 의무가 있다. 주택의 경우 부동산업자가 누구를 위해서 일하는 중개인이라는 것을 밝히게 돼있다. 하지만 주택이 아닌 부동산에 대해서는 이런 사실을 밝힐 의무가 없다.
부동산 구입시에 면적이 잘못된 경우도 많다. 타이틀보험회사에서 첨부한 소유권 기록에 보면 지적도 상에 면적이 기재돼 있는데 이 면적이 틀린 것도 많다. 지적도 상의 면적이 틀렸을 경우 판매자나 부동산중개인, 보험회사에서는 도면(그림)에 대한 책임은 없으며 다만 법적위치기록(legal description)의 잘못에 대한 책임만 질뿐이다.
부동산중개인이나 판매자는 일반법에서 요구하는 「가격에 미치는 영향」과 「결함」을 알고 있을 때는 구입자에게 밝히는 것이 원칙이다. 중개인이 면적이나 가격을 잘못 이야기했다거나 또는 부동산업자의 사기나 태만으로 피해를 입었을 경우 건물주와 부동산중개인을 상대로 소송을 할 수 있다.
숨기는 일치고 좋은 결과를 가져오는 경우는 드물다. 오히려 숨고 보니 포도청인 경우가 대부분이다. 최고의 세일즈맨은 지식과 경험에 앞서 솔직한 사람이다. 하지만 아무리 부동산중개인이 챙겨주고 판매자가 잘못을 가르쳐 주게 돼있더라도 구입자 입장에서는 전문가를 채용해서 직접 조사를 하는 것이 가장 안전하다. 현재 사용하는 부동산협회 표준계계약서에도 구입자가 부동산 검사를 하도록 돼있다.
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