온타리오주정부가 새로이 주도하고 있는 정책들이 주택가격 상승과 광역토론토(GTA) 경계 바깥으로까지의 무분별한 도시확대를 부를 것인가?
온주정부가 「성장계획(Places to Grow)」 및 「그린벨트보호법」의 발효를 준비중임에 따라 이러한 문제들이 최근 가장 뜨겁게 논의되는 주제 가운데 하나가 되고 있다. 「성장계획」이 집중적이고 압축된 개발 및 지정된 도시 중심지에서의 성장을 장려하려는 시도라면, 그린벨트보호법은 나이아가라 반도에서 피터보로까지에 이르는 72만헥타르의 대지를 보호하는데 목적을 두고 있다
건설업계의 많은 이들이 이런 정책들로 인해 토지부족 위기가 발생하고 주택가격이 상승하며 도시확대(urban sprawl) 현상이 GTA경계 바깥으로 확산될 것이라고 주장하고 있는 반면, 그린벨트 지지자들은 이런 의견에 동의하지 않고 있다.
「그린벨트연맹」의 한 부분인 「환경방어(Environmental Defence)」의 총재 릭 스미스 박사는 『건설업자들은 시종일관 정부가 녹지를 보호하려고만 들면 신규주택을 지을 대지가 부족하게 될 것이라고 대응해왔다』고 말한다. 건설업자들이 70년대 나이아가라 에스캅먼트 보호논의와 90년대 오크 리지스 모레인 보호 논의가 나왔을 때에도 똑같은 이유로 반발했었다는 것. 『그들의 주장은 당시에도 거짓이었고 지금도 거짓이다.』 스미스씨는 그린벨트나 건축제한이 주택가격을 높이는 결과를 야기한다는 아무런 실질적인 증거가 없다고 말한다.
그러나 도시 및 부동산경제 컨설팅 회사로 부동산시장 분석과 토지사용계획문제를 전문으로 하는 「클레이튼 리서치」사의 프랭크 클레이튼 사장은 다르게 생각한다.
『이들 정책들이 한데 어우러져 개발을 제한하는 방향으로 작용하고 있기 때문에 시장에 나온 대지는 더 줄어들게 될 것』이라고 클레이튼씨는 말한다. 『이로 인해 주택가격이 인상되고 이미 시장에 들어가 있는 사람들은 이익을 보게 될 것이다.』
클레이튼씨는 아직 집을 사지 않은 사람의 경우 『일부는 여전히 가격이 올라가도 구매를 하겠지만 다른 이들은 계속 임대를 하거나 단독주택 대신 리세일홈이나 타운하우스를 사게 될 것』이라고 말한다. 또한 그래도 단독주택을 원하는 사람들은 GTA 바깥으로 이사하게 될 것이라고 지적했다.
80년대 후반 주택가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟았을 때 처음 집을 사는 사람들이 배리와 클래링튼 같은 지역에 밀려들었는데, 이런 지역들에서 다시 많은 거래가 일어날 것으로 보인다고 클레이튼씨는 예상했다. 그는 토론토에서는 녹지 대지가 더 이상은 밀집화하기 어렵다고 말했다.
클레이튼씨는 『15피트 폭의 타운하우스가 3.5층까지 올라가고 있다. 토론토에서 저층주택을 지을 수 있는 유일한 공간은 미사용 산업용지이지만 토론토시는 산업용지 전체를 더 이상 줄이지 않기로 결정한 상태』라고 지적했다.
클레이튼씨는 『사우스 심코와 오렌지빌, 해밀턴·구엘프·워터다운, 그리고 동쪽으로는 클래링튼과 그 너머로는 포트호프와 코버그에 이르는 곳들이 주요 개발지역이 될 것이다. 그리고 욕지역에 또한 더 많은 압박이 가해질 것』이라고 말했다.
클레이튼씨는 그린벨트 입법이 전적으로 환경적 요소에만 기반하고 있어 경제·사회적 요소들을 고려에 넣지 않았다고 보고 있다. 『신규 구입자들과 이민자들이 이 비용을 감수하게 될 것』이라고 그는 지적한다.
주택건설업계 전문 마케팅회사인 「가이드라인스 애드버타이징」의 브라이언 레브먼 사장도 그런 정책들이 『이미 올라갈 대로 올라간 토지가격을 더 높이게 될 것』이라는데 동의한다. 그는 정부가 『매년 8만5천여명에 달하는 사람들이 이곳으로 쏟아져 들어오고 그 대다수가 고층에 살고 싶어하지 않않않는 이민자들이라는 사실을 깨닫지 못하고 있는 것 같다』고 말한다.
레브먼씨는 많은 사람들이 조그만 땅덩이나마 자신들의 대지를 가지고 싶어하고 그를 위해 심지어 린지·피터보로·포트호프 같은 먼 곳에서부터 장시간의 출퇴근을 감수할 준비가 되어 있다고 지적했다.
『400번 고속도로를 따라 북서쪽과 북동쪽으로 계속 개발이 이뤄질 것이며 마캄과 욕·필·오크빌·브램튼·조지타운에다가 홀랜드 랜딩·오렌지빌·억스브리지같은 주변지역들까지 포함되게 될 것이다.』
한편 스미스씨는 만일 GTA에서 주택가격이 올라간다 해도 그린벨트를 탓해서는 안된다고 말한다. 『주택가격은 주로 수요를 따라가고 지금은 금리가 낮기 때문에 수요가 높은 것이다.』 그는 고밀도 지역이라도 선호될 수 있다며 비치나 리사이드처럼 인구밀집도가 높지만 좋은 주거지역으로 꼽히는 동네들을 예로 들었다.
또한 그는 GTA에 대지가 부족하지 않다고 단언했다. 『이용가능한 택지개발지가 수십만헥타르는 된다. 현재의 건설패턴이 계속된다 하더라도 대지는 충분할 것이다.』
그는 도시성장에 관한 편향되지 않은 조사를 수행하는 사설기반 조직인 「넵티스(Neptis) 재단」의 연구를 인용했다. 그에 따르면 GTA에는 이미 개발지로 지정된 토지가 7만2천헥타르나 된다. 이는 향후 30년동안의 성장을 수용하기에 충분한 크기다.
「넵티스」의 새로운 분석에 따르면 브램튼·번·밀튼·노스옥빌·피커링에 개발이 가능한 지역이 많이 남아있다. 이 분석자료는 만일 개발을 좀더 밀집되게 수행한다면 이들 대지는 반세기 이상의 수요를 채울 수 있을 것이라고 결론내리고 있다.
스미스씨는 정부가 개발을 위해 풀 수 있는 「온타리오부동산공사(Ontario Realty Corp.)」소유의 토지 수천헥타르를 소유하고 있다고 말한다. 또한 온주정부는 피커링 북쪽에 있는 시튼(Seaton)대지를 개발업자들에게 이전하는 작업의 최종단계에 있다. 정부는 시튼의 515헥타르를 내주는 대신 리치먼드힐에 있는 모레인 토지 400헥타르를 받게 된다. 이 거래는 봄에 마감된다.
스미스씨는 『이로써 토론토의 관문에 엄청난 새로운 개발지역이 생기게 될 것』이라고 말했다.
온주 워터다운에 있는 공간경제학센터 톰 매코맥 소장은 캐나다 전국의 경제·인구 변화를 모니터하고 전망하는데, 토지부족이 즉각 닥칠 것이라고 보지는 않는다. 그는 『모든 성장은 인구와 관련해 수용될 수 있다. 어쨌든 녹지보호를 위해 의도된 대지의 대부분은 계획지역 바깥에 놓여있다. 아마도 지금 성장의 경계를 그어놓는 것이 더 현명한 일일 것』이라고 말한다.
매코맥씨는 『워털루나 해밀턴, 나이아가라 같은 지역으로도 인구밀집도가 증가하게 될 것이다. 정부가 사람들을 위한 집은 지으면서도 보존할 것은 보존하는게 원칙이 되어야 할 것』이라며 고밀도 주택이 인구증가를 수용하기 위한 해법이라고 여기는 정부의 사고는 그리 현명한 것이 아니라고 지적한다.
『사람들은 도시개발업자들이 생각하는 것보다 훨씬 더 단독주택을 원한다. 개발업자들은 사람들이 고층빌딩에 살면서 대중교통을 선택할 것이라고 생각하는 우를 범한다. 대부분의 사람들은 그것을 원하지 않는데도 말이다.』
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