■ 구입오퍼전 필수 질문사항들
주택구입 시기를 놓고 『언제가 살 때냐』라고 전문가들에게 묻는다면 가장 많이 듣는 대답이 『바로 지금』일 것이다. 이는 다시 말해 집을 사야 할 사람이라면 자신이 책임질 수 있는 가격과 조건하에서는 구입적기가 따로 없다는 의미다.
그렇다면 지금 주택이 필요한 소비자의 경우 현재의 조건을 객관적으로 분석해볼 필요가 있다. 최근 주택시장의 주도권은 파는이(sellers’ market)쪽에서 사는이쪽으로 서서히 움직이고 있다고 볼 수 있다. 구입자 주도시장(buyers’ market)에서는 그만큼 매물선택의 폭이 넓고 매매희망가보다 낮은 가격에 구입할 가능성도 높아지게 마련이다.
주택을 구입할 때 가장 먼저 해야 할 일은 은행이나 모기지기관 등과 같은 융자회사로부터 사전승인을 받는 것이다. 사전승인(pre-approval)은 반드시 구두가 아닌, 편지나 증서형식의 「서면」으로 받아둬야 한다.
사전승인을 받은 후엔 실제 쇼핑에 들어가야 하는데 여기서 구입자들이 반드시 집고 넘어가야 할 부분이 있다. 바로 파는 사람이나 그쪽 중개인에게 판매조건을 최대한 자세히 질문하는 것이다. 주택구입준비를 마친 소비자가 오퍼를 넣기 전에 반드시 질문해야 할 5가지 사항을 살펴본다.
* 왜 파는가
매물로 나온 주택에서 수년간 살며 즐겨왔던 셀러가 자신이 아낀다는 아름다운 집을 팔 때는 반드시 이유가 있게 마련이다. 바이어는 그 이유를 셀러 혹은 리스팅 에이전트에게 자세히 물어볼 권리가 있다. 놀라운 사실은 상당수 에이전트가 왜 셀러가 그 집을 팔려고 하는지 모르고 있다는 것이다. 때때로는 셀러나 에이전트측에서 매매이유를 밝히기를 꺼려할 때도 있다. 이같은 경우는 일단 집에 문제가 있다고 해석하면 된다.
또 하나 주의 깊게 질문할 것은 소유주가 부부인 경우 이혼 때문에 집을 파는 것이 아닌가 하는 부분이다. 이혼일 경우 바이어는 2명의 셀러와 거래를 해야하는 불편함까지 생길 수 있고 이로 인해 각종 수속이 지연될 수도 있다.
* 셀러는 집을 얼마에 구입했나
주택의 구입가격은 공공기록이므로 반드시 공개돼야 한다. 따라서 리스팅 에이전트가 이를 밝히지 않거나 잘 모르고 있다면 일단 문제가 있는 에이전트라고 보면 된다. 셀러의 주택구입가격이 중요한 이유는 오퍼가 오갈 때 가격협상의 여지가 얼마나 있는지를 판단할 수 있기 때문이다. 예를 들어 40만달러에 나온 집을 셀러가 10만달러 주고 샀다면 상당폭의 가격조정이 있었음을 파악할 수 있다. 만약 40만달러에 나온 집을 35만달러에 샀다면 셀러가 적어도 손해를 보지 않기 위해 35만달러에 수수료 등을 포함한 가격 이상에 집을 팔 것이라는 예측도 해볼 수 있다.
* 매매희망가는 어떻게 결정됐나
흔히 시장에 나온 매물들의 가격은 상당히 주관적으로 책정됐고 현실에 맞지 않는 경우가 있다. 이를 좀더 정확히 계산하려면 서면으로 된 비교시장분석(CMA·Comparative Market Analysis) 정보를 통해 따져봐야 한다. 비교시장분석은 보통 바이어의 에이전트가 작성하는데 이웃에 있는 주택들의 요구 가격과 실제 매매가격 등을 토대로 마련하게 되며 이를 통해서만 해당주택의 정확한 가치를 측정할 수 있다.
* 주택의 문제점을 서면으로 공개하나
국내 대부분의 지역에서는 법에 의해 셀러가 판매주택의 문제점을 서면으로 공개(Written Seller Disclosure Statement)하도록 하고 있다. 이를 통해 바이어가 사전에 문제점을 발견할 수 있고 나아가서는 나중에 발생할 수 있는 법적인 소송을 예방할 수 있다.
* 주변이나 지역사회에서 집에 영향을 주는 계획 등이 있나
셀러나 리스팅 에이전트들은 해당지역에서 벌어지고 있는 개발상황이나 각종 공사 등에 대한 계획들을 알고 있다. 바이어 입장에서는 가능능한 한 질문을 많이 해 이같은 계획들을 알아봐야 한다. 이같은 정보는 차후에 주택가격에 악영향을 미칠 수도 있는 반면 어떤 경우에는 재개발 등을 통해 주택가격이 올라 상당한 이익을 볼 수도 있기 때문이다.