장기 주택융자, 일반모기지 시장 압박
좀처럼 꺾이지 않고 오르는 집값으로 장기상환과 함께 적은 다운페이의 모기지를 취득하는 주택 구입자들이 봇물처럼 늘고 있다. 특히 장기상환 모기지는 Toronto를 비롯한 국내 주택시장에 강한 확산력을 보이며 일반모기지(conventional mortgage) 시장을 압박하고 있는 상태다.
투자금융업체 RBC Financial Group의 Derek Holt 이코노미스트는『재작년까지만 해도 1980년대 주류를 이룬 25년 상환기간의 일반모기지가 대부분이였다』며『그러나 지난해 들어 주택 소유주들이 높아지고 있는 금리에 대처할 수 있는 길을 확대시키고 있는 30 . 35 . 40년짜리 모기지 상품이 도입되면서 그 선호도가 급등하는 추세』라고 밝혔다.
이에 따라 모기지 금리 상승세가 소득에 대비한 주거관련 비용을 가늠하는 주택구입여력을 과거와 같이 위축시키지 않고 있다는 Holt씨의 주장이다. 이러한 초장기 상환 모기지는 첫 주택 구입자들에게 빠르게 부동산시장에 진입할 수 있는 길을 터주고 있을 뿐 아니라 집 장만 경험이 많은 수요자들이 주거주지 외의 널찍한 별장 등 더 비싼 매물을 구입할 수 있도록 유도하고 있다.
초장기상환 및 0% 다운페이 주택융자는 현재 서브프라임 모기지(비우량주택담보대출)업계는 물론 대형 은행에서도 취급하고 있어 주택시장의 추진력이 어떻게 유지되고 있는가를 여실히 보여주고 있다.
캐나다모기지주택공사(CMHC)의 최근 보고서에 따르면, 국내 모기지 수요자들의 40%가 적은 다운페이로 조만간 집을 마련할 수 있는 경우라면 높은 금리도 불사하겠다는 뜻을 밝혔다. 몬트리얼은행(BMO)에서 제공된 모기지로 첫 주택을 구입한 한 부부는 Toronto 주택시장에 진입한 새로운 길을 보여준 한 예다.
30대 초반의 이들 전문직 종사 커플은 CMHC가 제공하는 모기지 보험 없이는 주택 구입이 힘들 5% 다운페이 정도로 약한 담보력을 가지고 있었다. 그러나 이들 부부는 5년 고정금리의 30년짜리 모기지를 선택해 어렵지 않게 주택을 장만했다. 다른 방법보다는 이 같은 대안이 빠르게 보금자리를 구입할 수 있는 매개체가 된 것이다.
이 부부에게 앞으로 남은 목표는 30년이 되기 전에 모기지를 잘 청산해 이 주택을 완전한 내집으로 만드는 것이다.
시중에 나오고 있는 각 신종 모기지 옵션은 주택 소유주들에게 모기지 부채의 원금을 가급적 빨리 갚을 수 있도록 설계됐다. 초장기 상환 모기지 상품은 주택 소유주들이 월 상환액을 최대 20%까지 끌어올릴 수 있을 정도로 개인 재정 규모의 확대를 허용한다. 이렇게 할 경우 매년 모기지 원금의 잔액이 20%까지 끌어내려질 수 있다.
금융 전문가들은 다달이 지출되는 주택 비용과 부채 상환액이 각각 월 소득액의 32%와 40%를 초과해서는 안 된다고 권고하고 있다. 장기상환 모기지는 주택시장에 신속히 진입토록 하는 수단이 될 수 있으나 높은 이자를 동반하는 단점도 있다. 캐나다 금융소비자국에 의하면, 150,000달러의 10년 모기지를 안고 있는 주택 소유주들은 매월 월 1,690달러씩 상환하게 되며 총이자가 53,160달러에 달한다.
25년 모기지 취득자의 경우 월 상환액이 1,000달러로 10년짜리보다 적으나 총이자는 150,060달러로 원 모기지 액수를 초과한다. 초장기 모기지로 분류되는 40년짜리는 월 상환액이 865달러로 10년짜리의 절반에 불과하지만 총이자(264,620달러)가 크게 늘어난다.