캐나다 주택 시장, 국제 경제 불황 속에서도 꾸준히 성장 스코샤은행 국제 부동산시장 경향 보고서

주요국 주택 시장과 비교한 국내 주택 시장 경향은 국제 경제의 둔화 압력이 새롭게 거세어 짐에 따라 대부분 선진국의 주거용 부동산 시장 또한 크게 움츠러들었다. 북아메리카를 비롯해 유럽과 오스트레일리아에서는 물가 상승률을 고려한 2분기 평균 주택가격이 1년 전 같은 기간과 비교해 낮아졌음에도 불구하고 캐나다는 이와 달리 주택 시장의 열기가 좀처럼 식을 줄 모르고 있다. 기준 금리가 기록적으로 낮은 수준을 유지하면서 캐나다의 주택 구입과 유지 여력은 더욱 늘어났다. 전통적으로 주택 시장 투자는 경제 회복을 주도적으로 이끌어 왔다. 그러나 지금은 평상적인 상황과는 다르다. 내려갈 줄 모르는 실업률과 유럽발 국가 부채 사태로 인한 위기감, 그리고 국제 경제의 회복세가 빠르게 그 동인을 잃어가는 상황에서 소비자 신뢰도가 크게 줄어들었기 때문이다. 금융 시장의 변동성이 계속 증폭되면서 경제 회복을 바라는 소비자들의 기대에 먹구름을 드리우고 있으며 지출 규모를 줄이고 저축이나 부채 상환에 더욱 주력하는 가정이 점차 늘어났다. 향후 금융 시장이 안정을 되찾고 국제 경제가 온전한 회복 국면에 접어들기 전까지 주택 수요는 전 세계에 걸쳐 점차 줄어들 것으로 보인다. 세계 시장을 보면 과다한 신축 물량과 압류 주택 물량 증가로 주택 공급이 과잉되고 가격 하락 압력도 늘어날 전망이다. 주택 자금 대출에도 조심스런 행보를 보이는 것 역시 경제 회복의 발목을 붙잡을 것으로 보인다. 지난 9월 27일 스코샤 은행이 발표한 ‘국제 부동산시장 경향 보고서(Global Real Estate Trends)’에 따르면 주요 선진국 9개 나라의 주택 시장 가운데 오직 세 나라의 2분기 평균 주택 가격만이 1년 전 가격과 비교해 오른 것으로 나타났다. 이 가운데 주요 주택 시장의 동향을 살피면 다음과 같다. 캐나다: 캐나다 주택 시장의 회복은 오래 지속되고 있다. 물가 상승률을 고려한 2분기 국내 평균 주택가격은 1년 전과 비교해 5%가 올랐다. 1분기 상승폭도 비슷한 수준이다. 이 추세가 7월과 8월을 지나 여름철에도 꾸준히 안정적으로 이어진 가운데 가격은 오름세를 보이고 있다. 또한 금리가 사상 가장 낮은 수준에 머물고 있어 주택 가격은 오르고 있지만 주택 구입과 유지에 충분한 여력이 남아 있는 것으로 평가됐다. 그럼에도 불구하고 경제 불확실성 고조와 고용 시장이 동인을 잃고 있어 집을 사려던 사람들을 당분간 관망세로 돌아서게 만들 수도 있다. 연말로 접어들면서 거래량은 다소 주춤해지면서 가격도 안정세에 접어들 것으로 예상된다. 미국: 2분기 미국의 물가 상승률을 반영한 평균 주택 가격은 작년 동기 대비로 6%가 내려갔다. 1분기 5% 하락폭보다도 더 큰 폭으로 내려간 것이다. 2005년 말부터 따지면 30%가 내려간 셈이다. 주택 장만 여력이 크게 늘어났음에도 불구하고, 변함없이 높은 실업률과 취약한 소비자 신뢰도로 인해 부동산 시장에 투자가 제대로 이루어지지 않고 있다. 더군다나 유질처분(foreclosure)으로 인한 주택 매물량이 늘어나면서 가격 하락을 더욱 부채질하고 있는 실정이다. 현재 시장에 나왔지만 매매가 되지 않는 재고 주택을 포함한 주택 물량이 소화하기까지는 수 년이 걸릴 것으로 보여 앞으로도 미국 주택 시장은 약세에서 벗어나지 못 할 것으로 전망된다. 영국: 영국도 2분기 평균 주택 가격이 작년 동기에 비해 6%가 하락했다. 역시 1분기 평균 주택 가격의 하락률 4%에 비하면 1.5배나 빠른 가격 하락세다. 2007년 이후를 기준으로 보면 영국의 주택 가격 하락률은 20%에 이른다. 영국 경제는 엄격한 금융 기준을 적용하고 있는 가운데에서도 끊임없는 난항을 겪고 있을 뿐 아니라 1990년대 중반 이후 가장 높은 실업률을 기록하면서 일자리 창출마저 거의 전무한 상황에 있고 주택 자금 융자 조건 또한 까다롭다. 프랑스: 프랑스는 부동산 침체 현상을 보이고 있는 여타 유럽 국가들 중에서는 선방하고 있는 나라다. 1분기 평균 주택 가격이 연 기준 7% 오른데 이어 2분기에도 연기준 5% 상승률을 보였다. 이는 매물 부족 현상이 주 원인으로 꼽힌다. 그럼에도 불구하고 성장률 저하와 좀 더 신중해진 시장 분위기로 볼 때 최근의 가격 상승은 오래 지속될 것 같지는 않다는 분석이다. 아일랜드: 아일랜드 주택 시장은 유럽에서도 가장 최악의 상태로 좀처럼 회생 기미가 보이지 않는다. 주택 가격이 1분기에 연기준 12%나 하락한 데 이어 2분기에도 14%나 내려갔다. 집값이 가장 비쌌던 2007년 초에 비하면 거의 40%나 내려간 셈이다. 이 때문에 주택 장만 여력은 물론, 경제성장률도 떨어지고 있다. 여기에 과잉 공급된 주택 때문에 거래 감소와 가격 하락이 더 가속될 것으로 보인다. 오스트레일리아: 오스트레일리아 내 평균 주택 가격은 2분기에 들어 1년 전에 비해 6%가 감소한 가운데, 1분기의 연간 감소율 3%의 두 배를 기록했다. 그러나 지난 몇년간 가격 상승률이 높았기 때문에 최근 가격이 내렸음에도 불구하고 평균 주택 가격은 여전히 높은 편이다. 2009/2010년 금리 인상 조치로 인해 주택 구입 여력은 크게 줄었으며, 수요 공급이 안정돼 가격은 더욱 내려갈 것으로 보인다. 캐나다인, 미국 부동산 구입 열기 미국 부동산 협회의 분석에 따르면 작년 2월부터 올 3월까지의 1년 동안 캐나다 사람들은 물론 최근 미국에 입국한 이민자와 단기 입국사증 소지자들이 구입한 미국 내 주거용 부동산의 규모는 총 190억 달러(이하 미국 달러)에 달하는 것으로 나타났다. 이는 규모 면에서 같은 기간 동안 외국인이 사들인 미국 내 부동산 규모의 거의 1/4을 차지하는 것으로, 최근 미국 부동산을 향한 국제적 관심도가 점차 높아지고 있음을 나타낸다. 유럽 사람들의 투자 규모는 줄었지만 라틴 아메리카와 아시아 사람들의 늘어나는 부동산 구입 열기에 가세한 캐나다와 멕시코 사람들의 꾸준한 수요가 이를 상쇄하고도 남는다는 평가다. 이 현상은 급락한 미국 주택 가격과 미화 약세에 큰 힘을 입었는데, 현재 미국 기존 주택의 평균 가격은 2005년 이후 27만 5000달러에서 약 21%나 낮아진 21만 8000달러를 기록하고 있다. 캐나다 달러화로 환산할 경우 미국 집값은 35% 이상 내려간 셈이다. 캐나다달러 기준으로 보면 10여년 동안에 가장 싼 값에 미국의 집을 살 수 있게 됐다는 뜻이다. 덕분에 플로리다나 아리조나 등 피한지를 중심으로 헐값에 별장을 사고 평소에는 임대 수입을 올리는 캐나다 사람들이 많아졌다. 외국인이 매입한 미국 집들의 평균 가격은 31만 5000달러로 미국 평균 주택 가격보다 10만 달러나 높다 (외국인과 미국인이 구입한 주택의 중간 가격은 각각 20만 달러와 17만 달러). 그럼에도 20만 달러 미만 주택 시장의 성장세가 더 활발하다. 캐나다 등 외국인들의 미국내 주택 취득시는 다운페이를 많이 낼 수 있는 사람일지라도 외국인들에게는 까다로운 융자 조건이 걸림돌이 되고 있다. 이 때문에 외국인들은 현금으로 주택을 사는 경우가 많다. 이 점이 소득 증명과 부동산 취득 관련 세금 등을 포함해 외국인들이 미국 부동산을 취득할 때 주의해야 할 점이다. 미국 내 연간 주택 거래 규모 약 1조 1천억 달러 가운데 외국인이 차지하는 규모는 아주 작은 부분을 차지하고 있지만, 가장 큰 타격을 입은 플로리다와 같은 주에서는 주요 수요자가 되고 있다. 올해 6월 이전 1년 동안 외국인들이 구입한 플로리다 부동산 규모는 130억 달러로 주 전체의 25%를 넘어서면서 해당 지역 거주민들의 자체 수요 감소를 메웠다. 특히 집값이 45~50% 정도 낮아진 탬파 시나 마이애미 등 주요 지역의 집값 하락으로 큰 혜택을 받았다. 캐나다인들은 작년에 플로리다 지역 부동산을 50억 달러 어치나 사 들였다. 이 지역 부동산 거래에서 캐나다인이 차지하는 비중은 외국인 거래 총량의 39%로 가장 컸다. 이 중 57%는 콘도를 매입했으며 현금 매입이 90%다. 캐나다 사람들은 검약형 투자자다. 캐나다 투자자 중 3분의 2는 20만 달러 미만 주택을 구입했으며 중간 가격은 15만 2000달러로 다른 나라 사람들에 비하면 상대적으로 가격대가 싼 주택을 매입하는 경향이 있다. 그럼에도 이 가격은 미국 내 단독주택의 중간 가격인 13만 7000달러나 콘도미니엄의 중간 가격인 9만 1000달러보다는 높은 수준이다. (자료:부동산캐나다)