고층콘도시장 활황 어디까지 물량 풍부·수요 호조 '쌍끌이'

가격요인 지속 여부 관건 광역토론토 지역의 고층콘도 시장이 풍부한 물량과 지속적인 수요로 ‘쌍끌이 장세’를 유지하며 활황을 지속해가고 있다. ‘리얼넷 캐나다(RealNet Canada)’는 신축주택 판매토론토 전체에서 고층콘도시장이 차지하는 몫이 2000년의 20%에 견주어 2005년 1/4분기 동안에는 광역토론토 전체에서 40%에 약간 못 미치는 정도로 엄청나게 늘어났다고 밝혔다. 2년전 토론토 고층 콘도미니엄 판매는 5년만에 최악의 출발을 보여주었다. 2003년 첫 4개월 동안, 불과 3,030개 유닛만이 판매되었다. 이는 2002년 동기간에 6.026개 유닛이 팔린 것과 극명하게 대조된다. 주택시장 분석가들과 은행 경제 분석가들은 당시 아마도 콘도가 너무 많이 지어졌고, 비어있는 유닛들이 넘쳐나며, 시장이 자체적으로 정리될 동안 건설업계가 잠자코 그 뒤를 따라야 할지도 모른다고 생각했다. 2003년말, 광역토론토 전체 시장에서 판매되지 않은 유닛 수는 1만678개에 달했다. 2002년 9월의 8,085개에 비하면 불길하게 높은 숫자였다. 그러나 개발업자들은 쭈그리고 앉아 관측가들의 전망이 옳았던 것으로 판명나는 것을 기다리는 대신, 전통적으로 수요가 높은 다운타운 통로와 영 스트릿 주변 노스욕 지역 외에도 미시사가 시티 센터나 스카보로, 마캄과 킹 스트릿 웨스트 같은 부상하는 시장들에서까지 건축 스케줄을 앞당겼다. 얼마 지나지 않아 부분적으로는 대지공급 부족으로 인해 신축 저층주택들의 가격이 천정까지 치솟았다. 게다가 저층 리세일 주택들도 대부분의 젊은 구매자들은 엄두도 못 낼만큼 가격이 올랐다. 그리고 일단의 빈둥지족들이 집을 팔고 좀더 좁고 좀더 관리하기 쉬운 콘도로 이사하기 시작했다. 건설업자들은 판매량을 늘리자면 가격이 핵심 관건이 되리란 점을 잘 알고 있었고, 여전히 소비자들이 적당한 가격에 접근할 수 있는 신축주택상품이란 고층 콘도나 스택드 타운하우스밖에 없다는 것도 알고 있었다. 전통적으로 콘도 수요를 이끌었던 첫 주택 구입자들만이 아니라 보다 광범위한 집단의 구매자들이 콘도미니엄 시장을 주목하기 시작했다. 그들은 자신들이 저층시장의 높아진 가격을 감당할 수 없어 밀려난 것이라고 공언하곤 했다. 토론토의 고층주거용 건설업계 시장 조사 및 자료를 수집하고 분석하는 ‘N. Barry Lyon Housing Consultants;의 시니어 파트너 배리 라이언씨는 “광역토론토에 집중화의 시기가 도래했다. 모든 사람을 위해 저마다 맞는 상품들이 나와있다. 놀라울 정도다”고 말한다. 라이언씨는 북미지역 각처에서 찾아온 도시계획자들과 분석가들을 위해 토론토의 콘도 투어를 이끌곤 한다. 그들은 토론토의 고층 콘도 개발이 입지의 숫자와 이용 가능한 콘도 유닛의 형태면에서 얼마나 다양하고 분산되어 있는지에 놀라곤 한다. 그는 대부분의 도시들에서 고층 콘도는 대개 다운타운 핵심부에 몰려있는 경우가 보통이라고 덧붙였다. 개발업자들과 분석가들은 남아있는 인벤토리, 즉 팔리지 않은 유닛들의 숫자들에 유의했지만, 이 숫자란 게 현실을 제대로 보여주지 않는 측면이 있다. 이 수치에는 이미 완공된 건물에서 팔리지 않고 비어있는 유닛들 외에도, 아직 건설이 시작되지도 않은 전단계에서 시장에 분양돼 아직 팔리지 않은 유닛들 뿐 아니라, 건설이 진행중인 상태에서 팔리지 않은 유닛들도 포함돼 있기 때문이다. 지난 3월 현재 광역토론토 전체에서 남아있는 인벤토리는 1만1,877유닛에 달한다. 이것은 2003년말 시장전문가들 사이에서 그렇게 큰 우려를 유발했던 것보다 더 높은 수준이다. 그러나 이것은 또한 현재 277개의 고층 프로젝트가 출범해 공사가 진행중이거나 막 완공된 것에 근거를 두고 있다. 이는 2003년 말보다 30%가 늘어난 숫자다. 남아있는 인벤토리도 ‘리얼넷 캐나다’가 수집한 자료에 따르면 전달의 1만2,231개 유닛보다 상당히 줄어들었다. ‘리얼넷 캐나다’의 고객데이터 서비스 담당 부사장인 스티븐 허스트씨는 현재 남아있는 인벤토리는 지금 시장에서는 신규 유닛 10∼12개월 공급분량 정도라고 말했다. 새 콘도건설 진행속도와 연관해 볼 때 이 정도 수준의 남아있는 인벤토리는 대부분의 개발업자들에게 무시할 만한 수준으로 간주된다. 토론토의 최대 콘도 건설업체인 ‘트라이델(Tridel)’은 지난해동안 7개 건물에서 2,350개 스위트를 완공했다. 이 회사의 상임부사장인 짐 리치씨는 마지막 페인트칠이 마무리될 때까지는 이 가운데 오직 31개 스위트만 남아있게 될 것이라고 말했다. 그는 건설 전단계에서 분양 받는 것을 선호하지 않는 구입자들을 언급하면서 “우리는 남아있는 인벤토리가 좀더 많았으면 하고 바라고 있다. 왜냐하면 시장에는 항상 당장 입주해오길 원하는 고객들이 일정부분 존재하기 때문이다”고 말했다. 이러한 수요는 베이뷰와 스틸스 애비뉴 지역에 위치한 유럽의 성(城) 스타일의 프로젝트인 ‘아비뇽(Avignon)’처럼 평균 유닛 가격이 120만 달러에 달하는 하이엔드 스위트의 경우에까지 확대되고 있다. ‘아비뇽’의 경우 전체 81개 스위트 가운데 불과 세 곳만이 남아있다. 그러나 일부 틈새 프로젝트가 부유한 빈둥지족들을 향해 가는 동안, 대다수의 중층 및 고층 콘도개발 프로젝트들은 특히 엄청난 단독주택 가격인상에 질린 고객집단을 겨냥해 가격으로 승부를 보고 있다. 리치씨는 “저렴한 가격이 이 사업을 추진해가고 있고, 금리가 그 추세를 더욱 강력하게 만들고 있다”고 말했다. 라이언씨는 “팔리지 않은 인벤토리가 저렴한 가격을 유지해주고 있다. 우리의 관심은 그러한 적정가격 요소(affordability factror)를 잃지 않는 데 있다”고 말한다. 2005년 첫 넉 달 동안, 광역토론토 전체에서 신축 고층콘도는 사상 두 번째로 높은 5,625유닛의 판매기록을 세웠고 2002년의 기록적인 판매 수치에 육박해가고 있다. 다른 한편으로 2005년 1월부터 4월까지는 신축 저층판매 부문에서 2004년 동기간보다 15%가 하락한 9,148가구 판매로 6년만에 최악의 출발을 보이고 있다. 신축 고층콘도 평균가격이 4월 현재 27만6,345달러인 반면, 단독 주택들의 신축 평균가격은 10만 달러가 더 높은 37만8,281달러를 달리고 있다.