“모기지율 낮을 때 바꾸고 싶은데…” 고정모기지 조기해지 땐 ‘페널티’ 따져봐야

11월부터 조기상환 자세히 안내 모기지 대출 이자율이 내려가고 있다. 이참에 기존 고정모기지를 해지하고 2.99%에 새 5년 고정모기지를 얻으면 어떻까? 그러나 잠깐, 그 이전에 대출기관과 상세히 상의해야 할 일이 있다. 먼저 기존모기지를 조기 해지함으로써 내야 할 페널티 금액부터 따져봐야 할 것이다. 대출기관은 총 대출약정기간 중 발생할 이득을 모두 회수하려 할 것이기 때문이다. 모기지 대출 계약시 맺은 약정서에는 모기지 페널티에 관련된 사항이 작은 글씨로 숨겨져 있기도 하고 모기지 상담원들이 대출상환기간 이전에 조기 해지할 경우 내야 할 페널티 금액에 대해 정확한 설명을 하지 않는 경우도 많다. 작년에 집을 팔 때 30만달러 모기지 상환이 아직 4년 남아있던 바네사 씨의 경우를 보자. 새 집으로 기존 모기지를 가져가는 대신 더 나은 조건으로 다른 은행에서 모기지를 얻으려 했던 바네사 씨는 3달 동안의 이자인 2600달러를 더 내야 한다는 말을 들었다. IRD(Interest Rate Differential Amount)에 대해서는 일언반구도 없었다. IRD는 모기지 계약 기간이 끝나기 전에 모기지 원금을 상환해야 하거나 조기상환 가능 금액보다 많은 금액을 미리 상환하게 될 때 이로 인해 발생하는 차액을 변제하기 위한 금액 산출 기준이다. 이는 현 모기지상환 이율과 새로 계약할 모기지 상환 이율의 차이에 의해 발생한다. 통상 고정이자율 모기지는 조기 해지시 3개월치 이자나 IRD 중 더 큰 쪽의 금액을 지불하게 된다. 대개 변동모기지 상품은 IRD에 따른 페널티가 없다. 집 매각 직후 바네사 씨는 IRD 페널티로는 1만5천달러를 내야 한다는 것을 알았다. 이는 바네사 씨가 모기지를 실제로 받았을 때 적용된 할인이자율이 아니라 해지할 당시의 고지이자율에 근거한 금액이다. 모기지 대출기관으로서는 조기 해지에 대비해 손실을 보충할 수 있는 장치가 필요하고 적용 이자율을 결정하는 것은 대출기관의 몫이다. 그러나 올 11월부터는 연방정부의 새 규약에 따라 대출기관이 더 상세하게 관련 내용을 밝혀야 한다. 즉, 조기상환시 물어야 하는 금액이 어떻게 계산되고 페널티를 물지않고 모기지 해지를 할 수 있는 기간은 언제까지인지 등을 밝혀야 하는 것이다. IRD는 ▶ 원금조기상환금을 얼마나 내는지와 ▶ 모기지 잔여 계약기간에 해당하는 재대출을 받을 때 원래의 모기지 이자율과 현재 이자율과의 차이에 해당하는 이자율에 근거해 산출한다. 모기지 상담가 로버트 맥리스터 씨는 일부 대출기관은 모기지 페널티 산출시 IRD를 줄이는 할인률을 적용하지 않고 일부는 잔여 몇 달간의 이자율을 반올림하기도 한다고 말했다. 잔여 모기지 계약기간이 18개월이 남아 있다고 가정했을 때, 비교이자율 기준으로 2년 동안의 고지 이자율을 적용할 수도 있지만 반대로 1년 고지 이자율을 적용할 수도 있다는 것이다. 또 대다수 모기지는 페널티 없이 매년 잔여 상환원금의 10~20%를 조기상환할 수 있게끔 하고 있다. 이를 잘 이용하면 리파이낸싱할 때 적용되는 IRD 금액을 줄일 수도 있다. 바네사 씨는 모기지 해지에 앞서 원금을 몫돈으로 상환할 수 있는 기회도 없이 페널티 2500달러를 냈다. 이렇게 올바른 정보를 듣지 못해 낭패를 본 또다른 경우도 있다. 새 집을 사면서 10년 상환기간으로 묶여있던 기존 모기지를 조기 해지한 새라 맥도날드 씨는 대출기관에게서 페널티로 1만달러를 내야한다는 말을 들었을 뿐 10년 상환 기간 중 5년이 경과한 시점에서는 1600달러만 내면 된다는 말을 듣지는 못 했다. 연방이자법(The Federal Interest Act)에 따르면 IRD는 5년이 경과한 후 시점에서 5년에 해당하는 페널티를 물린다. 이 경우 최대 3개월치의 이자율이 페널티로 과금되어야 정상이다. 최근 연방예산안을 발표하면서 짐 플래허티 재무장관은 모기지 페널티 산정방식을 보다 표준화할 것이라고 공약했다. 표준화는 모기지 개혁의 일부는 아니나 모기지 대출을 받는 사람들에게 보다 정확하고 상세한 정보를 제공하는데 초점을 두고 있다. 이에 따르면 연방정부의 통제를 받는 각 금융기관들은 5월7일까지 세부 안내서를 마련하고 올 11월5일부터는 이를 준수해야 한다. 모기지 대출을 받는 사람들은 연례 모기지 명세서를 통해 조기상환에 대한 안내를 받을 수 있다. 또한 웹사이트에 모기지 계산기를 수록해 페널티가 얼마가 되는지도 쉽게 알 수 있도록 해야 한다. 문의시 무료전화를 통해 상담원과의 직통 상담도 할 수 있도록 할 예정이다. [모기지 페널티를 줄이려면] 1. 신용대출을 받고 있다면 먼저 모기지 대출 상환에 이 자금을 쓰는 것이 좋다. 이렇게 하면 페널티를 산정할 때 상환금 잔액을 줄일 수 있기 때문이다. 2. 사용하지 않은 조기상환혜택을 페널티 줄이기에 적용해 본다. 3. 새 집을 살 때는 기존 모기지를 그대로 가져간다. 4. 대출기관에 모기지를 더 빌리면서 페널티를 피할 수 있는 ‘모기지 통합과 연장(blend and extend)’ 조건을 알아본다. 5. 페널티 없이 모기지 조기 갱신을 할 수 있는지 여부를 알아본다. (부동산캐나다)