상용부동산 리스, 소유 – 함정 많다 철저한 입주계획, 비즈니스 성공 실패 관건

비즈니스는 효율적인 제테크가 될 수 있지만 상용부동산 소유 혹은 리스와 관련, 사업적 가치를 떨어뜨리는 각종 함정이 도사리고 있어 입주 전에 면밀한 관찰이 필요하다는 전문가들의 주장이다. Royal LePage사의 중개인 Gregory Loffree는 최근 부동산 전문 매거진 ‘Property’에 기고한 글을 통해 상용빌딩 입주 결정 때 피해야 할 사항들을 독자들에게 환기시켰다. Loffree씨는 ‘위험지대(Danger Zone)’라는 타이들의 이 기고문에서 상용부동산 입주를 앞두고 예기치 못한 통행로 차단, 실내 배전 불량, 주문 설비를 들여놓기에 턱없이 낮은 천장, 지붕 누수, 고객 및 직원 또는 물품 공급업자에 불편을 주는 위치, 계약 연장을 어렵게 하는 융통성없는 리스 기간, 건물 . 벽의 협소한 기둥간 거리 등 여러 복병으로 골머리를 앓을 수 있어 주의가 요구된다고 주장했다. 이와 함께 그는 상용부동산 점유 및 비즈니스 운영 계획과 관련, ‘위험지대’가 되고 있는몇가지 문제점을 요약, 설명했다. ▶ 비즈니스를 충분히 관망하지 않는 태도 수요의 잠재적인 성장 가능성은 새 시설을 짓거나 임대하기 전에 예측돼야 한다. 일반적으로 임대 계약은 건물 구조변경이나 전기 . 상수도 확대공급, 주차시설 확장 등과 같은 시설 확충이 이뤄진 다음에 하는 것이 바람직하다. 그렇지 않을 경우 임대주와 세입자 모두가 힘든 상황을 맞게 될 수 있다. ▶ 직원들의 입장 . 여건을 고려하지 않는 상황 사업운영비가 적게 든다는 이유로 직원들의 상황을 고려하지 않고 현재보다 지가(地價)와 임대료가 낮은 지역으로 멀리 사업장을 옮기게 되면 종업원 이직 등에 따른 심각한 사업위기를 맞을 수 있다. 얼마나 많은 직원들이 장거리 통근이 가능할 수 있는지를 사전 검토한 후 사업체 이전이 필요하다고 판단될 경우에만 산업시설을 옮기는 것이 바람직하다. 따라서 사업체 이전과 관련, 직원들이 늘 함께 있을 것이라는 생각을 버려야 한다. 다른 시와 주로 사업체를 이전하는 것은 직원들의 가족까지 생활근거지를 옮기게 하며 많은 비용이 드는 일이기 때문에 신중한 판단이 요구된다. ▶ 고객과 투자자들을 생각치 않는 마음가짐 사업체가 새로 입주하는 곳이 고객들이 쉽게 근접하지 못하는 곳이거나 투자자들에게 편의를 제공치 못하는 장소는 문제가 된다. 이는 고객관리 실패라는 무서운 결과를 초래하기 때문이다. ▶ 건물 높이를 무시한 무분별한 확증축 오늘날 대부분의 산업시설은 그 규모보다는 가동량을 최대 활용할 수 있는 방면으로 설계돼 있다. 창고형매장에 새로 도입되고 있는 기중기와 구조용 강재(鋼材) 선반은 높이 35피트까지의 천정까지 물품을 적재할 수 있게 해 빌딩의 전체적인 사이즈를 줄이는데 영향을 미친다. 임대 비용이 평방피트당 9달러가 소요되는 현실에서 시설 면적을 20만 평방피트에서 5%에 해당되는 1만평방피트만 줄여도 10년 임대 기간 중에 약 100만 달러를 절약할 수 있다. ▶ 열악한 플로어 상태 부서지거나 깨진 플로어를 수리하는데는 많은 비용이 든다. 이같은 건물의 훼손 상태는 새 건물에서는 좀처럼 찾아보기 힘들다. 하지만 노후된 건물은 지반 내구력의 하락 현상을 초래하는 이런 문제들을 많이 볼 수 있다. 플로어가 부서지거나 깨진 상태를 방치할 경우 비즈니스에 심각한 피해를 주는 일이 발생할 수 있다. 입주 전에 엔지니어들로부터 지반 내구력에 관한 안전성 검사를 받아두는 것이 좋다. ▶ 너무 높게 물품을 쌓는 행위 스프링클러(자동살수 . 소화장치)는 화재시 반드시 쓰여지지만 사용될 일이 없으리라고 보는 장비이지만 응급 상황시 직원들의 목숨을 구해낼 수 있는 중요한 기능을 하고 있다. 상당수의 창고형매장에서는 물품들을 너무 높게 쌓아 소방관들이 화재 진압에 관한 시야를 확보할 수 없을 정도다. 스프링클러로부터 살수에 문제가 생기지 않도록 하기 위해서는 선반 높이를 낮추고 남아 있는 수평 공간을 최대한 활용하는 지혜가 필요하다. 입주 건물의 소방안전 시스템은 소방관 뿐 아니라 보험회사가 제시하는 시설조건을 만족시키는 기준에서 설정돼야 한다. ▶ 무료 주차장이 없는 경우 주차시설의 부족은 기업들의 이주를 촉진시키는 큰 이유가 된다. 대부분의 산업시설에 충분한 땅이 있다 할지라도 주차공간을 충분히 확보하고 있는 경우는 드물다. 지자체들은 법규와 규정을 항상 까다롭게 적용한다는 것을 명심할 필요가 있다. 가령 지자체 정부로부터 주차공간을 따라 확충하려는 사업을 허가받지 못해 직원 및 고객용 주차장이 부족한 상황인 경우 미리 입주를 고려중인 장소에 대해 관련 법규 및 규정을 알아두는 편이 낳다. ▶ 나 혼자만 이상적인 장소를 물색중이라고 생각할 때 이상적인 입주지를 찾고 있는 사람이 자기 혼자라고 생각하면 큰 오산이다. 예컨대 한때 온주 최고 수준의 하이웨이가 인접, 물류 흐름이 원활해 신흥 산업지구로 인식됐던 Dixie Rd/하이웨이 401지역은 이제 광역토론토(GTA)에서 가장 교통병목 현상이 심한 지역으로 변했다. 현재와 미래에 어떤 일이 일어날 것인가를 예상해보고 개발 프로젝트, 토지 이용, 교통 패턴 및 인프라 개발사업 등에 관해 지역 도시계획가와 이야기를 나눠보는 것도 현명한 방법이 될 수 있다. ▶ 재정계획 설정의 실패 부동산 매입 또는 리스는 개인들의 비즈니스에 영향을 미치는 장기적인 금융계획이다. 새 입주시설을 선택할 시기가 됐다면 리스로 할 것인지 아니면 매입 혹은 건축으로 방향을 정할 것인가를 잘 판단해야 할 것이다. 그 해답은 시장 상태나 운영중인 회사의 재정 견실성, 원하는 투자유형 등에 따라 정해진다. 그러나 대부분의 경우는 각 옵션 간의 연관성을 이해하는 정도에 따라 달라질 수 있다는 Loffree씨의 설명이다. ▶ 가장 비싼 대가의 실수: 지지부진한 이주, 입주 계획 기업들이 새 산업시설로 옮길 때 드러나는 가장 비싼 대가의 실수는 일찍이 충분히 계획을 세우지 않고 막상 이주 날짜를 코앞에 두고 허둥대는 것이다. 이주, 입주 계획은 장단기적인 기업의 목표 및 실천사업에 대한 충분한 검토와 함께 공급 체인의 연결성에 관한 구체적인 상황 파악에서부터 출발해야 한다. 아울러 인력요구사항이나 통제 시스템, 장비 등에 대한 평가도 이뤄져야 한다. 기대 수준에 부응하는 장소, 시설 선정은 물론이고 기업경쟁력을 강화하는 방향으로 이주 . 입주 계획이 세워져야 한다. 올바른 부동산 플랜은 기업의 산업생산력을 증가시키는 원동력이 될 수 있다. 대부분의 기업들이 괜찮은 시설을 찾는 시기를 과소평가하는 경향이 있는데 원칙적으로 소형빌딩은 6-12개월, 대형빌딩은 18-24개월, 디자인빌드(design-build)를 생각하는 경우 이보다 1년을 더 늘려잡아야 한다.