상용부동산 투자가이드 환경검사·리스분석 '필수'

상업용 부동산에 투자하고 싶은가? 같은 생각을 가진 사람이 오늘날 한두 명이 아니다. 부동산회사 ‘리맥스 위니펙(Re/Max Winnipeg)’의 상용건물 담당자이며 전국부동산협회(Canadian Real Estate Association) 산하 상용건물위원회(National Commercial Council)의 위원장인 마크 티슨씨는 “상용건물 투자에 관심을 보이는 사람이 최근 들어 대폭 늘어났다”고 말한다. 부동산에 대한 소규모 투자자들의 관심은 2001년 주식시장이 곤두박질하면서 늘어나기 시작했고, 기록적으로 낮은 이자율이 이를 지탱해주고 있다. 티슨 위원장은 “다른 투자에서 재미를 보지 못한 사람들이 부동산으로 눈을 돌리는 것이 일반적”이라고 지적한다. 그러나 기억할 사실은 부동산 투자도 생각만큼 쉽지 않다는 것. 주거용 부동산에 비해 보다 많은 사전조사가 필요하다. 투자자는 투자할 액수와 현실적으로 짊어질 수 있는 위험부담이 어느 정도인가를 가장 먼저 정해야 한다. 상용부동산 전문 중개인의 업무 중 하나가 고객이 이런 목표를 정하도록 돕는 것이다. 그러나 진정한 ‘숙제’는 이런 목표를 충족시켜줄 만한 건물을 찾은 다음부터 시작된다. 상용부동산을 구입하는 합의서에는 보통 30일에서 60일 간의 ‘due diligence’ 조항이 있다. 이 기간 동안 건물의 재정사항, 각종 법적문제 등을 확인해볼 기회를 갖는 것이다. 가장 먼저 해야 할 일이 환경조사(environmental assessment)인데 이같은 조사를 했다는 문서가 없으면 건물에 대한 모기지 융자를 거부당할 가능성이 매우 크다. 최소한 건물 주변에 다른 어떤 시설들이 있었는지 정도는 확인해야 한다. 예를 들어 주유소가 있었으면 혹시라도 휘발유가 새지 않았는지 토양오염검사도 해봐야 한다. 상용건물의 경우 일반주택처럼 철저한 검사가 요구되지는 않지만 온타리오 런던의 부동산 중개회사 ‘센추리21’의 상용건물 전문 에이전트인 코스타 풀로풀로스씨는 “자격 있는 엔지니어를 고용해 건물의 지붕만큼은 철저하게 검사하는 것이 바람직하다”고 지적한다. 물론 건물에 대한 신체적 검사도 중요하지만 투자자로서 가장 먼저 던져야 할 질문은 세입자들이 얼마나 들어와 있느냐일 것이다. 티슨씨는 “현재 국내 상용건물 임대시장은 그리 활발하지 않다”고 지적한다. 따라서 리스가 다 나가지 않은 건물을 구입하면, 세입자 유치를 위한 투자를 할 각오가 돼 있어야 한다는 것. 물론 장기리스를 계약한 세입자들이 많은 빌딩을 처음부터 구입하는 것이 가장 바람직하다. 어쨌든 건물의 세입자들과 이들의 리스계약을 사전에 잘 검토하는 것이 중요하며, 이 때 중개인의 도움을 요청할 것을 풀로풀로스씨는 권한다. 그는 세입자가 해당 건물에서 얼마나 오래 영업을 했는지 등을 알아보고, 더 나아가 주변에 어떤 상황이 벌어지는지도 검토한다. 예를 들어 주변에 ‘팀 호튼스’ 프랜차이즈가 새로 들어온다면 건물 안에 있는 커피샵의 미래는 밝지 않다. 이밖에도 건물 내에 프랜차이즈가 있을 경우 리스계약이 프랜차이즈 본사의 이름으로 돼 있는지, 아니면 프랜차이즈 영업주의 이름이 기록돼 있는지 확인해보는 것도 상식이다. 상용부동산 관련법 전문 법률회사인 밴쿠버의 ‘보든·래드너·저베이스’의 파트트너인 마크 루이스 변호사는 상용건물 리스계약은 내용이 매우 다양할 수 있기 때문에 일일이 검토해볼 필요가 있다고 충고한다. 많은 리스계약은 일명 ‘triple net’란 조항을 통해 세입자가 재산세에서 보험료에 이르기까지 거의 모든 비용을 부담하는 내용을 갖고 있다. 이같은 세입자들이 들어있는 건물을 구입하는 사람은 앞으로 어느 정도의 운영비가 들 것인지 보다 자세하게 계산해볼 수 있다. 계약에에는 정식으로 표시되지 않았지만 세입자 유치를 위해 1년 동안 무료 임대를 제공했거나, 일부 보수공사를 무료로 해줬다는 등 각종 혜택에 대해서도 미리 알아둘 필요가 있음은 두 말할 필요가 없다. 상용건물에 대한 모기지를 얻는 것은 일반주택보다 어렵다. 오늘날에는 다운페이 거의 없이도 주택을 구입할 수 있지만 상용건물의 경우 보통 25~40%의 다운페이를 해야 하는 것이 보통이다. 이밖에도 돈을 빌려주는 은행이나 금융기관들은 투자자의 재정기록과 부동산 자체를 보다 철저하게 검토한다. (자료:한국일보)