선납 위약금 있는 모기지 재융자시 재융자 득실 꼼꼼하게

모기지 대출 잔액의 전부 또는 일부를 당초의 상환 계획보다 빨리 지불하는 경우에 융자기관이 대출자에게 부과하는 벌금을 선납위약금(Prepayment Penalty)이라고 한다. 신용이 좋은 차입인이 이용하는 보통의 융자 프로그램에서는 약 2%의 차입인만이 위약금을 수용하지만, 신용이 취약하거나 수입을 입증하기 어려운 차입인이 이용하는 ‘서브프라임(sub-prime)’ 모기지는 약 80%가 위약금 조항이 있다. 차입인은 융자 신청 및 상환 시 자신의 모기지에 위약금 조항이 포함돼있는지, 있다면 구체적으로 어떤 내용인지를 반드시 확인해야 한다. 1. 규모와 허용여부 위약금은 보통 선납금액이나 일정비율을 초과한 선납금액 등에 대한 일정 퍼센트나 일정 개월분의 이자 등으로 표시한다. 위약금의 규모는 융자기관마다 다를 뿐만 아니라 프로그램에 따라, 또는 같은 프로그램에서도 차입인의 선택에 따라 달라질 수 있다. 차입인은 위약금 조항을 선택하는 경우 보통 낮은 이자율이나 수수료 등의 혜택을 받을 수 있으므로 이러한 혜택과 위약금을 지불할 위험을 비교, 신중하게 결정해야 한다. 융자기관에 따라서도 위약금 정책이 다양하므로 차입인은 자신이 선택한 프로그램의 내용을 충분히 이해해야 한다. 2. 부분선납의 위약금 융자기관에 따라서는 위약금이 적용되는 기간 중 어느 12개월 동안에 당초 대출금액의 20%까지는 위약금 없이 선납할 수 있도록 하지만, 어떤 융자기관은 소액의 선납에 대해서도 위약금을 부과한다. 특정금액이나 특정비율의 일부 선납을 위약금 없이 허용하는 경우에도 이를 분기마다 허용하기도 하고 1년에 한번만 허용하기도 한다. 3. 주택처분 시 위약금 위약금이 있는 프로그램은 재융자 뿐만 아니라 매각의 경우에도 위약금을 부과하는 프로그램과 재융자의 경우에는 위약금을 부과하지만 주택을 차입인과 무관한 제삼자에게 매각하는 경우에는 위약금을 물리지 않는 프로그램으로 크게 나눠진다. 처음 일정기간은 재융자 뿐만 아니라 매각의 경우에도 위약금을 부과하지만 그 기간이 지난 이후 일정기간에는 재융자의 경우에만 위약금을 부과하는 절충형 프로그램도 있다. 4. 위약금 적용기간 주택의 모기지에 부과되는 위약금은 1년, 2년, 3년, 5년 등 다양한 기간 동안 적용된다. 위약금이 적용되는 기간 내내 같은 비율의 위약금이 적용되는 경우와 기간이 지남에 따라 위약금의 비율이 감소하는 경우가 있다. 5. 위약금과 재융자 차입인이 시장 이자율의 급격한 하락, 현금 추가 대출의 필요성, 신용의 회복 등으로 재융자를 하고 싶은데도 현재의 모기지에 규정돼있는 선납 위약금 때문에 망설이는 경우가 있다. 이 경우에는 우선 선납 위약금 조항의 내용을 파악해 위약금이 적용되지 않는 시기까지 기다릴 수 있는지, 위약금을 지불하더라도 재융자하는 것이 유리한지 등을 검토해봐야 한다. 또한 현재의 융자기관이 기존의 모기지 차입인에게 위약금 조항이 없는 다른 융자 프로그램으로의 전환을 허용하는지를 알아볼 필요가 있다. 만약 소액의 수수료만 지불하고 이러한 전환을 할 수 있다면 다른 조건이 마땅치 않더라도 일단 같은 융자기관에서 프로그램을 전환하는 것이 좋다. 전환이 이뤄진 후에 위약금을 지불하지 않고 다른 융자기관에서 당초에 원하던 조건의 재융자를 받을 수도 있기 때문이다.