“아직은 집 사기에 좋은 때, 그 이유는?” 일부 부정적 전망 불구 ‘주택장만여력’ 등 감안해야

한쪽에서는 캐나다의 집값이 곧 하락할 것이라고 하고 또 한쪽에서는 그렇지 않다고 말한다. 모두 전문가들의 의견이지만 이렇게 보는 관점에 따라 평가가 반대로 흐르고 있다. 이들은 자신의 시장 전망을 합리화하기 위해 ‘평균(average)’이라는 말을 많이 쓰고 있다. 과연 어느 쪽이 맞을까? 토론토 주택시장을 보는 시각에도 두 가지 평가가 있다. 한쪽은 토론토 집값이 평균 50만달러이며 가구당 평균 소득은 10만달러에 못 미친다고 말한다. 미국이 이같이 소득대비 집값이 5분의 1이었을 때 주택시장은 붕괴단계로 접어들기 시작했었다. 또 가구당 평균 소득 대비 부채비율이 현재 153%에 이르러 가구당 소득이 10만달러라면 부채는 평균 15만3천달러를 짊어지고 있는 셈이라는데 주목하는 전문가도 있다. 그러나 이렇게 주택시장이 위험한 수준이라고 보는 전문가들이 놓치고 있는 중요한 대목이 있다. 평균이라는 기준보다 현재 시장상황이 세입자로 살고 있는 사람들이 충분히 집을 살만한 수준인가에 초점을 맞춰야 하지 않는가라는 문제와 세입자 중에는 언뜻 보기에 자신의 부담능력 범위를 벗어나는 집을 장만할 능력이 있는 사람도 있다는 점도 고려해야 한다는 뜻이다. 월세 2300달러 낼 수 있으면 집 구입 모기지 상환기간 길고 역사상 최저수준 작년 7월 연기금 및 기관투자자들이 주 고객인 투자자문사 GWL 리얼티 사가 펴낸 보고서에 따르면 토론토나 밴쿠버같은 대도시의 경우, 상위 20% 내에 드는 고액 임대비를 내는 세입자들의 경우 해당 주택시장에서 가격대가 하위 10-20% 대로 싼 집이라면 충분히 매입할 수 있는 경제적 여력이 있다고 밝힌 바 있다. 이들이 계약금 10%밖에 없다고 해도 이는 사실이다. 토론토에서 20만 달러를 맴도는 하위 10% 주택은 지은지 오래된 콘도미니엄이다. 생애 첫집 장만자들은 이를 통해 주택시장에 들어오곤 한다. 50만 달러 정도에서 시작하는 단독주택 시장이 첫집 장만자들의 시장은 아닌 것이다. 토론토의 중개인 사이먼 지아니니 씨는 20년전과 비교해 현재 집장만 여력이 얼마나 되는지를 알아보는 집장만여력지수(affordability index)를 개발했다. 이를 근거로 보면 20년 전과 지금은 그 사정이 딴 판이다. 예를 들어 20년전 토론토의 평균 2베드룸 콘도는 25만달러였는데 당시 모기지금리는 12%였으며 최대상환기간은 25년이었다. 당시는 20%의 다운페이가 필요했기에 이 경우 5만달러가 있어야 2베드룸 콘도를 장만할 수 있었다. 1990년 기준으로 보면 모기지 상환금 2072달러, 세금 150달러, 관리비 300달러 등 총 2522달러가 2베드룸 콘도를 유지하는데 드는 월 비용이다. 모기지주택공사(CMHC)에 따르면 이 비용을 감당하려면 연 소득이 약 9만4500달러 수준이 되어야 한다. 당시 토론토의 2베드룸 콘도 월세는 1200달러였다. 그러므로 당시는 세입자가 주택시장에 들어온다는 것은 어려운 일이었다. 요즘은 같은 2베드룸 콘도의 경우 평균가격은 50만달러 선이다. 5년 고정 모기지이자율은 3%며 최대 상환기간은 30년이다. 20% 다운페이를 내면 월 비용은 모기지 상환금 1682달러, 세금 300달러, 관리비 500달러 등 총 2482달러가 들어간다. 이에 상응하는 월세는 2300달러다. 그러므로 오늘날 이 정도 월세를 감당할 수 있는 사람이라면 같은 집을 충분히 살 수도 있을 것이다. CMHC에 따르면 연소득 9만3천달러 정도면 이 정도 비용을 감당할 수 있다고 한다. 다운페이를 10%만 낼 수 있다면 상기 월 비용에서 약 250달러만 더 내면 된다. 다운페이를 5%밖에 낼 수 없다면 한 달에 350달러만 더 내면 된다. 정부가 최대상환기간을 25년으로 되돌려 놓아도 각 경우에 250달러만 더 추가하면 될 것이다. 요즘 비싼 월세를 내는 최상위 20% 범위 내에 있는 세입자는 연소득 10만달러 이상이기 때문에 이들은 광역토론토에서 집값이 싼 20% 범위내에서는 충분히 집을 살 수 있는 여력이 있는 셈이다. 개인적인 상황에 따라 더 비싼 집을 살 수 있는 사람도 있음은 물론이다. 시세 평균이 더 싼 지역이라면 조건은 더 좋은 편이다. 월 경비에서 큰 몫을 차지하는 모기지 상환금이 아직은 상환기간도 길고 역사상 최저 수준을 유지하고 있는 이자율 덕분에 큰 부담이 없기 때문이다. 전문가들이 우려하는 가계소득대비 부채비율이 높은 것은 사실이지만 20년 전 12%였던 것에 비하면 3% 남짓한 요즘 이자율은 훨씬 낮은 수준이다. 5년이나 10년 고정으로 묶어 이렇게 낮은 이자율 혜택을 받으면 1990년대 초기 불경기 시기의 불안정했던 상황에 얽매이지 않아도 될 것이다. 집 장만을 생각하고 있다면 먼저 자신의 자금능력이 집을 살만한 수준인가를 면밀히 살펴보고 그 범위 내에 있는 주택에 초점을 맞춰야 확신을 가지고 주택시장에 들어올 수 있을 것이다. (마크 위즐레더 부동산전문 변호사의 칼럼에서) (부동산캐나다)