“악덕세입자 조심해야” 소규모 상용건물 소유주들

임대분쟁 땐 시간·비용손해 막심 계약서 ‘예방장치’·사전관리 중요 멍튼의 변호사 주디스 맥퍼슨은 소규모 상용건물주들에게 일부 악덕 세입자들을 조심하라고 조언한다. 세입자를 잘 못 만나면 상당한 피해를 입을 수 있다는 것이다. 맥퍼슨 변호사는 자신의 고객(의뢰인)이 겪은 경험담을 대표적인 예로 들었다. 멍튼 인근에 조그만 몰(mall)을 소유하고 있던 이 건물주에게 어느 날 한 남성이 ‘스파’를 열겠다며 건물을 임대하겠다는 뜻을 밝혔다. 두 사람은 곧 계약을 체결하기로 합의했으며 계약서에 서명을 하지 않은 상태에서 세입자는 건물주에게 수표로 계약금을 치른 뒤 우선 개조공사에 들어갔다. 그러나 10일 뒤 공사현장을 둘러본 건물주는 뭔가 이상한 분위기를 감지했다. 개방적이었던 공간을 침실과 간이 샤워시설이 딸린 여러 개의 조그만 방으로 분리하는 공사가 진행 중이었던 것이다. 건물주는 곧바로 맥퍼슨 변호사에게 연락했고 맥퍼슨 변호사는 “임대계약에 아직 서명이 되지 않았다”며 건물주에게 잠금장치를 하도록 일러줬다. 마사지업소를 열려던 이 세입자는 건물주의 갑작스런 조치에 별다른 불만을 표시하지 않아 사태는 조기에 수습될 수 있었지만 건물주는 새로운 세입자를 찾을 때까지 임대료 손해는 물론 공사가 진행 중이던 내부시설을 원래대로 회복시키는 비용을 고스란히 부담하는 적지 않은 피해를 입었다. 맥퍼슨 변호사는 악덕 세입자들 가운데는 임대료를 물지 많고 야반도주하거나 건물주의 냉장고를 훔쳐 잠적하는 경우도 있다며 건물주들은 피해를 예방하기 위해 스스로 보호장치를 마련해야 한다고 조언했다. 악덕 세입자에 의한 피해는 소규모 건물주에게만 국한되지 않는다. 199곳의 쇼핑센터를 소유하고 있는 리오캔사의 에드워드 선샤인 대표는 나이아가라폴스의 세입자 때문에 고충을 겪었다. 리오캔측이 소유하고 있는 건물 중 한 곳에 가구점 주인이 임시 세입자로 들어와 있었는데 얼마 뒤 가구점 공간을 개조하기 위해 철거하려던 리오캔사는 가구점측에 다른 곳을 사용할 수 있도록 제안했다가 거절당했다. 결국 2주 동안 법정에서 공방전이 벌어진 끝에 리오캔사는 세입자를 몰아낼 수 있었다. 그러나 리오캔사는 법적 비용과 공사지연으로 인한 손실을 고스란히 감수해야 했다. 이와 관련, 리오캔의 선샤인 대표는 “건물 임대에는 늘 계약조건이 있지만 일부 세입자들은 계약조건을 심각하게 받아들이지 않는 경향이 있다”고 지적했으며 앨라이드 프러퍼티사의 마이클 에머리 대표도 “임대 관련 분쟁은 종종 세입자들에게 재정적인 문제가 있을 때 발생한다”고 주장했다. 그는 또 경기가 전반적으로 불황이거나 임대시장의 사정이 좋지 않을 때도 상용건물 임대와 관련한 문제점이 자주 일어난다고 지적했다. 에머리 대표는 이어 “임대계약 분쟁은 요즘보다는 90년대 초반에 더욱 심했다”며 “건물주들이 임대분쟁을 피하기 위해선 공평한 계약서와 함께 유능한 관리인이 필요하다. 건물주 입장에선 세입자의 임대료 지불이 하루만 늦어도 곧바로 경고를 줘야 한다”고 강조했다. 이밖에 상법변호사 릭 부컨은 “건물주 입장에선 세입자가 임대료를 내지 못했을 때 압류 권리 등의 계약조건을 반드시 서류에 포함시켜야 한다”며 “후에 분쟁이 발생했을 때 1만6천∼2만 달러 정도의 법적 비용을 쓰느니 계약서를 쓸 때 1천 달러를 들여 변호사의 도움을 얻는 것이 경제적”이라고 조언했다. 이밖에 매니토바의 상법변호사 노먼 심스는 “임대분쟁은 역시 세입자가 임대료를 내지 못할 때 자주 일어나게 된다”며 “건물주는 임대료를 받아 각종 공과금 등을 내길 원하지만 세입자는 임대료가 연체됐을 때 시간을 좀 벌면 된다는 생각을 갖고 있어 이때부터 분쟁이 일어나기 시작한다”고 지적했다. 심스 변호사는 이어 “건물주의 입장에서 보면 일반 상용건물의 임대분쟁을 해결하는 데데데는 보통 5개월 이상 소요되며 농장의 경우에는 1년 이상 걸린다”고 덧붙였다. 매니토바의 경우 건물주는 세입자의 임대료가 수일 정도만 연체돼도 계약해지를 통보할 수 있는데, 이때 건물주들은 보통 세입자에게 1개월 정도의 시간을 주고 세입자가 정해진 기간 내에 약속을 지키지 못하면 세입자 소유의 재산을 압류할 수도 있다. 건물주가 법원으로부터 압류 허락을 받으면 건물주는 압류담당 기관에 240달러의 수수료를 내고 세입자의 장비 등을 압류할 수 있으며 이를 처분하기 위해선 최소 30일 동안 보관하면서 기다려야 한다. 그런데 분쟁의 대상이 농장인 경우에는 문제가 더욱 심각해진다는 것이 심스 변호사의 설명이다. 농장 임대료는 보통 봄·가을에 1회씩 연간 2차례에 걸쳐 지불되는데 세입자가 임대료를 1회만 연체해도 농장주에겐 큰 타격이 될 수 있다는 것이다. 한편 멍튼의 주디스 맥퍼슨 변호사는 건물주는 임대료 외에도 전혀 예상치 못했던 문제로 인해 피해를 입을 수도 있다는 점을 강조했다. 세입자가 건물주에게 임대료를 지불했더라도 은행대출을 갚지 못하거나 정부에 세금을 내지 못한 경우 채권자는 세입자의 임대공간에 잠금장치를 함으로써 결과적으로 건물주가 피해를 입게 된다는 것이다. 이와 관련, 맥퍼슨 변호사는 “이런 사례들은 경기가 좋을 때는 흔치 않지만 어쨌거나 악덕 세입자들은 항상 존재하게 마련”이라고 말했다. (자료:한국일보)