은행 대출 쉽게 하는 법 “가계수입, 매출현황의 소득증명이 중요”

주택은 최고 75%, 상업용/Biz는 60%까지가 안정권 비즈니스 및 주택, 상업용 상가 건물 등을 구입할 때 꼭 필요한 요건이 있다. 바로 자금문제다. 뚜렷한 아이템을 구상하고 있거나 원하는 지역의 건물이나 주택을 내 것으로 소유권을 행사하기 위해서는 대부분 은행 신세를 지기 마련이다. 부동산 매입에 필요한 부족액의 자금을 모기지(Mortgage) 형태로 대출을 받기 때문이다. 이 때 은행으로부터 신속하게 대출을 받기 위해서는 기관에서 요청하는 서류를 제대로 구비하는 게 중요하다. 특히 가계 수입과 현금 유출입(cash flow. 비즈니스인 경우)을 입증하는 서류를 꼼꼼히 챙겨 은행에 제출하는 게 대출을 용이하게 받을 수 있다. 캐나다 외환은행의 박인웅 부장(영업부)은 “주택 매입을 원하는 경우 가족들의 가계 수입을 밝히는 소득증명서(T4/Income Tax Assessment)를, 그리고 상업용 건물이나 사업체 운영에 필요한 자금인 경우에는 비즈니스 현재 매출 현황 및 세입자들의 임대 수입의 안정성 증명을 통해 대출 상환 능력을 확인시켜주는 은행 심사 절차를 반드시 밟아야 한다.”며 대출 과정을 설명한다. 대출 한도와 관련해 박 부장은 “주택은 최고 75%까지, 사업체 및 상가인 경우에는 최고60%(감정가 혹은 구입가 중 낮은 가격을 기준으로 할 때)선 범위 안에서 대출하는 게 은행으로서는 안전하다”고 밝히면서, “그 이상을 초과할 경우 상환에 대한 경제적 부담감이 상당히 커질 우려가 있다”고 지적한다. 따라서 본인의 경제적 상황과 형편을 고려해 대출하는 게 중요하다는 설명이다. 편의점을 비롯해 세탁소, 주유소 사업과 관련해 대출 문의와 상담이 끊이지 않는다고 밝힌 박인웅 부장은 “어떤 업종이든 사업체를 구입할 때는 반드시 차후에 타인에게 매도할 경우(가격, 시기, 인기도, 전망 등 조건)를 미리 염두에 두고 결정해야 한다”고 강조한다. ▶ 대출 심사 절차 1. 신청 내용 용도: 매입자금 (주택·상가 ·비지니스 매입등) / 운전 자금 / 시설 자금 신청 금액: 총소요자금 / 자기자금 / 신청 금액 2. 차주 현황 형태: 개인 / 동업 (Partnership) / 법인 (Incorporated Company) 신청인의 사업 운영 경험 신용조회 3. 영업 현황 매출 및 영업 비용 Salary / Rental Income / 기타 수입 세입자 (Tenant)의 안정성 영업 환경 / 임차 계약 내용 4. 담보 현황 종류 및 소재지 감정가 (Appraisal) ▶ 대출 신청시 필요한 구비 서류 1. Residential Mortgage Loan 매매계약서 (Agreement of Purchase and Sale) 상환재원 확인 소득 증명서 (T4 / Income Tax Assessment) 최근 재무재표 (Financial Statement) 구입 주택에 대한 감정 (Appraisal) 감정가 혹은 구입가 중 낮은 가격 기준 75%까지 Residential M/L 취급 2. Commercial Mortgage Loan △ 투자용 매매계약서 환경 오염 검사 구입 건물에 대한 감정 감정가 혹은 구입가 중 낮은 가격 기준. 60% Commercial M/L 취급 임대 계약서 (Lease) 임대 수입 현황 (Rent Roll) △ 본인 사용 목적 매매계약서 환경 오염 검사 구입 건물에 대한 감정 감정가 혹은 구입가 중 낮은 가격 기준. 60%까지 Commercial M/L 취급 재무재표 (Financial Statement) 3. Business Loan 매매 계약서 (Agreement of Purchase and Sale) 재무재표 (Financial Statement) 임대 계약서 (Lease Agreement) ▶ 부동산 / 비즈니스 구입시 유의사항 살 때에 팔 때를 생각한다 특정 민족이 모여 사는 지역인지 점검한다 주중과 주말, 낮 시간대와 밤 시간대의 동네 분위기가 다를 수도 있으므로 시간대를 달리하여 점검한다 Unit Mortgage 조항이 있는지를 살펴본다 콘도 매입의 경우 주변을 잘 둘러보아 향후 일조권 침해를 입는 경우가 없도록하고, Status Certificate를 받아 내용을 확인한다 매매 계약서 작성시 융자 조건 (Financing Condition)을 꼭 넣는다 매매 계약서 내용을 전문 변호사와 검토한다 자금 계획시에 부대 비용 (Hidden cost)을 점검한다 영업 매상을 반드시 확인한다 임대차 계약서 (Lease Agreement) 상의 조건등을 전문 변호사와 검토한다 비즈니스 장비의 노후 정도와 관련 법규등을 검토하고 교체시 비용이 얼마나 드는지 미리 산정해본다. (자료:캐나다 외환은행)