장기 모기지 ‘순기능도 있다’ 부동산 경기 슬럼프 완충 역할

저금리로 주택시장 문턱 낮춰 25년간의 일반 주택융자보다 상환 기간이 길어진 장기 모기지가 주택시장 침체를 완화시키는 쿠션이 될 수 있다는 주장이 금융 전문가에 의해 대두됐다. 캐나다로열은행(RBC)의 Derek Holt 부수석 이코노미스트는 신축주택 건설 경기가 둔화되고 있는 가운데 주택 및 모기지 시장에서 계약 기간이 30-40년 간의 장기 주택융자 상품을 폭넓게 수용하지 않을 경우 앞으로 착공실적이 더욱 빠른 속도로 떨어질 수 있다고 최근 경고했다. CMHC의 최근 보고서에 따르면, 2008년 한해 신축주택의 착공 물량은 모두 214,000유닛으로 사상 일곱 번째 200,000유닛을 상회한 해로 기록되며 여전한 강세를 띨 전망이다. 그러나 치솟고 있는 집값이 주택 수요에 재갈을 물릴 가능성으로 인해 내년 한해 주택 착공실적은 6% 가량 감소될 것으로 전망됐다. CMHC의 Bob Dugan 수석 이코노미스트는『내년에 주택 착공실적이 줄어들 전망은 주로 최근 몇 년간 많이 오른 집값 때문일 것』이라며『이는 모기지 상환 비용의 상승을 압박하는 결과를 낳고 있다』고 분석했다. 전국적으로 후끈 달아오른 주택시장, 특히 서부 캐나다에서 가파르게 오르고 있는 집값이 신축주택 착공 물량을 많이 감소시킬 수 있다며 이는 주택시장에 장기 모기지를 확대하지 않은 경우를 전제하고 있다는 Holt씨의 주장이다. 지난해 연방정부 산하 주택공사인 CMHC는 모기지 최대 상환기간을 25년에서 40년으로 연장하는 사업방안을 내놓았다. 장기 모기지 상품은 소비자들에게 전체적인 상환 비용을 증가하지만 늘어난 상환 기간이 월 납입액을 감소시키는 이유로 첫 주택 구입을 위한 문턱을 낮추는 이점이 있다. Holt씨는 이러한 모기지 혁신의 영향이 주택시장에 파급되지 않는다면 200,000유닛의 착공 물량보다 10-20% 더 감소한 실적도 나올 수 있다고 우려했다. 그는 현재 신규 및 상환 연장 모기지 가운데 60%가 25년짜리 이상이며 이 가운데 절반 가량이 40년짜리 주택융자라고 밝혔다. Holt 이코노미스트는 또 40년짜리 모기지를 취득한 주택 소유주들이 향후에 금리 쇼크가 발생할 경우 아무런 완충장치로부터 보호를 받을 수 없다는 항간의 루머에 대해 우려를 표시했다. 장기 모기지를 취득한 주택 소유주들이 주의할 점은 전체적인 이자액이 늘어난다는 사실을 잊지 않는 것이다. 예컨대, 300,000달러 모기지의 총이자액은 25년 상환 기간의 286,161달러에서 40년으로 늘어날 경우 주택 구입비용보다 200,000달러가 많은 액수로 불어난다. 한편, 올해 기존주택 시장에서 멀티플 리스팅 서비스(MLS) 시스템을 통한 총 거래실적은 521,000여 유닛으로 사상 최고실적을 기록할 것으로 캐나다부동산협회(CREA)는 내다봤다. CREA는 그러나 내년엔 그 실적이 500,000유닛을 약간 웃도는 수준으로 감소(3.9%)할 것이라고 예상했다. (자료:부동산캐나다)