주택순가치 담보 대출상품 역모기지 신중하게 복리계산 따라 이자비용 상당

가족·재정전문가 상담 바람직 역모기지제도(Reverse Mortgage)가 노년층의 소득확보 수단으로 관심을 끌고 있지만 비용이 많이 든다는 견해가 제기되고 있다. 역모기제는 주택 소유자가 보유 주택을 처분하거나 이사를 하지 않고서도 담보가치를 근거로 대출을 받는 금융상품. 대출자는 이자와 원금을 주택 소유자나 배우자의 사망, 이주 등 미리 약정된 상황이 발생하면 일시에 상환한다. 퇴역군인인 존씨는 아내 제인과 함께 지난 90년 여름 역모기지제도에 가입, 약속한 대출금 11만2천달러를 받고 월 953달러를 비과세로 타다 썼다. 한데, 이 돈에 대한 이자는 복리로 계산해 연 13.7%라는 엄청난 비율이었다. 그래서 15년 간 타 쓴 돈 17만2천달러와 함께 갚아야 할 부채는 약 84만달러. 물론 집을 잃을 위험이 없는데다 매월 생활비도 중단되지 않았다. 그런데 이들이 세상을 떠나면 이제 집은 가족이 소유권을 주장할 수도 없으며 상속할 유산도 아니다. 이들의 주택은 아직까지는 빌려 쓴 돈보다는 가치가 더 크다. 하지만 계약을 중도 해지하면 이에 따른 위약금이 엄청나다. 뒤늦게 역모기지를 얻은 사실을 알게된 자녀들이 법석을 떨자 대출기관은 위약금을 5만9천달러 깎아주겠다고 했다. 존씨부부가 역모기지에 가입한 이후 이자율이 많이 내려갔으며 역모기지 조건들도 상당히 바뀌었다. 변하지 않은 것은 복리로 계산하는 원칙. 따라서 역모기지를 얻기에 앞서 독자적인 재정기관의 조언을 얻고 중요한 결정에 앞서 가족들과 타당성을 의논하는 것이 가족 주택을 송두리째 저당 잡히는 것보다 낫다. 역모기지제도의 일부 문제점들은 오늘날도 여전히 그대로 남아 있다. 그런데 부채가 복리로 엄청나게 증가하는 것을 막을 만한 방도가 있으며 대안적인 대부 상품도 있다. 존부부가 종신연금 구입을 위해 11만2천달러를 빌리지 않고 월 953달러만 빌렸더라면 이자는 지금보다는 훨씬 더 적었을 것이다. 심지어 이자가 13.7%라고 하더라도 15년 후에는 24만5천달러에 불과해, 부채는 지금의 1/3이하로 떨어지게 된다. 또한 이자가 시장 가치에 따라 감소하게끔 계약을 했더라면 이자가 한층 더 줄어들었을 것이다. 대출을 해준 회사도 이제 없어져 거래 계좌는 승계 회사가 담당하고 있다. 현재 역모기지를 제공하는 전국적인 유일한 회사로는 전국주택소득계획법인(CHIP)이 있지만 존씨 부부가 거래하는 곳이 아니다. 은행·신용조합·모기지중개인 등은 62세 이상의 주택소유자들에게 자사의 상품보다는 CHIP에 문의하라고 권한다. 역모기지는 아직도 수요가 많지 않는 상품이기 때문이다. 주택순자산소득신탁(HEIT)은 지난해 신규 모기지로 8,440만달러의 수입을 올렸다. 총 모기지 소득은 6,100가구에 5억4,100만달러가 됐다. CIBC은행의 모기지·대부 담당 관계자에 따르면 역모기지가 은행의 관심을 불러모으려면 적어도 연 시장규모가 5억달러 이상은 돼야 한다. 이자율은 7.5%이지만 모기지가 40만달러 이상인 경우엔 0.5%의 할인 혜택이 주어진다. 평균 4.5%에도 못 미치는 3년짜리 일반 모기지율에 비하면 높은 수치다. CHIP에 따르면 차용자들은 재정 상담원의 도움을 얻어 계약을 한다. 또 역모기지 수익금을 투자하게 되면 이자에 대해 세금이 공제된다. 차용자는 대부금의 상당 부분에 대해 이자를 축적할 수 있다. 그러나 CHIP 고객은 주택 가격의 10∼40%만 계약하고 1만2천달러 이상의 금액을 조금씩 찾아갈 권리도 부여하고 있다. 만일 존씨 부부가 90년에 이러한 조건을 선택하고 연 1만2천달러씩 찾았더라면 15년후 부채는 84만달러가 아닌 58만달러 선에 머물렀을 것이다. 이율이 7.5%라면 부채도 344만달러가 됐을 것이다. 다른 대안으로 매뉴라이프 은행의 모기지 계좌를 연다면 5년 이율이 4.75%에 불과해진다. 소득 증명이 없는 차용자가 주택가치의 절반 이상으로 부채가 증가하지 않도록 한다면 이자 지급은 필요하지 않다. 대부금은 차용자의 사망시나 주택 매매시에 상환한다. 어떤 식으로 선택을 하건, 재정 전문가와 상담하고 다른 대안이 있는지 자녀와도 의견을 나눠야 한다. 물론 최종 결정은 본인 몫이다.