집구입 타이틀리포트 꼼꼼히 세금미납·수용설정 등 꼭 살펴봐야

브로커·변호사 통해 변경내용 조사 “타이틀리포트(title report)를 꼼꼼히 읽어 채무·이즈먼트 함정을 살펴라.” 홈바이어들이 타이틀리포트를 꼼꼼하게 분석하지 않아 채무 또는 공공이익을 위한 수용권인 ‘유틸리티 이즈먼트(utility easement)’ 등이 설정된 사실을 모르고 주택을 구입했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 뒤뜰에 풀을 만들 계획을 갖고 있었던 한 주택소유주는 집을 살 당시 지역전력공사가 뒤뜰을 10피트 정도 가로지르는 유틸리티 이즈먼트를 갖고 있다는 사실은 알았으나 풀 건축허가 절차를 신청하고서야 건축부지를 포함한 100피트의 땅이 전력공사의 이즈먼트 적용지역임을 알고 좌절한 경우가 있다. 이즈먼트는 공공 유틸리티 외에도 전 주인이 이웃 주택 소유주들과 맺은 경우도 있어 주택구입 때 반드시 확인해야 할 부분이다. 이 경우처럼 비정상적으로 광범위한 ‘이즈먼트’가 주택소유주에게는 심각한 문제가 될 수 있다. 전선을 공중이나 땅속에 설치하는 것을 감안할 때 전체 부지가 아주 넓지 않고서는 10피트의 이즈먼트란 아주 큰 부담이다. 이같은 경우는 구매 때 이의를 제기했어야 한다. 등기된 이즈먼트가 재산의 많은 부분에 영향을 미치는 것처럼 대부분 부동산 계약에는 여러 가지 제약조건이 붙어 있는 경우가 종종 있다. 이같은 여러 가지 문제로 콘도 단지나 주택지에서 건축할 수 있는 것과 할 수 없는 것의 구분이 모호해지기도 한다. 국내 모든 주들은 재산소유주의 보호 차원에서 계약, 모기지, 신용장, 세금, 지역권 등 등기서류에 있는 내용을 소유주에게 알리기 위해 등기법을 갖고 있다. 그러나 개개인이 등기소에서 등기서류를 찾아 구체적으로 소유물에 미치는 영향을 파악하는 것이 어렵기 때문에 구매 때 소유주가 알고 있어야 할 내용을 간단히 설명해 놓은 서류가 타이틀리포트다. 간단히 말해 타이틀리포트란 재산에 미칠 수 있는 제약을 요약해 놓은 서류다. 구매자는 구매 당시 타이틀에 있는 항목을 놓고 협상할 수 있는 권리가 있다. 등기법의 기본적인 법칙은 “먼저 등기하는 자가 이긴다”는 것이다. 유산으로 남은 집을 놓고 자녀들이 경쟁을 벌일 경우 법원은 등기된 자녀의 손을 들어주고 있다. 따라서 구매자는 부동산 브로커나 변호사에게 의뢰, 지금까지 어떻게 타이틀이 변경돼 왔는지를 상세히 살펴야 한다. 특히 타이틀을 친구나 친지 등 가까운 사람들로부터 받았을 경우 채무판결이나 세금에 관한 문제 등 생각지도 않았던 문제들이 없는지 조사해 봐야 한다. 타이틀보험에 가입해야 하는 이유가 여기 있다. 타이틀보험의 경우 주택을 전액 현금으로 사지 않는 한 대다수의 렌더들이 융자조건으로 요구하고 있다. 대출기관 입장에서는 돈을 빌려준 주택 구입자가 주택 재산권을 행사하는데 아무런 지장이 없어야 만일의 경우 주택차압 등 렌더의 법적 권리를 행사할 수 있기 때문이다. 추가로 등기법에 위배돼 손해를 보지 않기 위해서는 모든 부동산 서류는 즉시 등기를 해놓아야 하며 반드시 소유주의 타이틀보험을 보관해야 한다.