콘도, 짓는 대로 팔린다 가격부담 단독주택 '대안' 수요 탄탄

개발업계 “초과공급·가격폭락 기우” 토론토시의 콘도 수요가 만족할 줄 모르는 식욕을 보여주고 있다. 개발업자들 역시 이 수요가 빠른 시일 내에 둔화되리라고는 생각하지 않고 있다. 2년 전 몇몇 주택건설 관련 분석가들은 토론토, 특히 다운타운 핵심부에 너무 많은 콘도가 세워졌고 따라서 가격이 폭락할 것이라고 고찰했었다. 실제로 2004년 초에는 새 콘도 가격이 다소 주춤하기도 했지만, 지난해 하반기에는 신속하게 회복됐다. 신규 소유주들은 오히려 개발업자들보다도 새로 콘도가 건설되고 있는 데 대해 더 걱정하고 있는 듯 보인다. 그들은 시장에 쏟아져 들어올 새 콘도들의 숫자(올해 광역토론토지역에 2만1천가구)가 어떻게든 기존콘도들의 매매가격에 영향을 끼치게 되지 않을까 우려하고 있다. 2베드룸 이상 ‘중대형’ 선호추세 하지만 개발업자들은 이런 우려가 잘못된 것이라고 말한다. 그들은 몇 가지 요소들이 복합적으로 작용해 콘도를 전체 주택시장에서 가장 신속하게 성장하는 부문, 즉 이민자와 첫 주택구입자 및 빈둥지족(empty nester)에게 가장 매력적인 선택으로 만들 것이라고 주장하고 있다. 또한 고밀도 개발에 강조를 둔 토론토시의 정책 덕택에 주요 개발통로 바깥, 즉 리버데일(Riverdale)이나 비치스(Beaches)처럼 고층콘도가 많지 않은 동쪽 커뮤니티에도 더 많은 콘도가 지어질 것으로 보인다. 주민연합들은 이를 그리 달갑지 않게 여기는 듯하고, 토론토 북부지역과 이토비코에서는 몇몇 전통적인 단독주택 동네들에서 발표된 고층 프로젝트를 저지하기 위한 대대적인 투쟁이 시작된 상태다. 중층 및 고층 콘도개발업자들이 만들어내고 있는 또다른 변화는 첫 주택구입자들을 겨냥해 좀더 많은 유닛을 우겨 넣기 위해 수년간 유닛의 크기를 줄여왔던 것과 달리, 점차 대형유닛을 내놓는 추세로 나가고 있다는 점이다. 여전히 콘도 건물 하나가 완성되면 500평방피트 크기 유닛들이 충분히 나오긴 하지만, 더 큰 2베드룸과 덴이 있는 형태가 대개는 건설 전 단계에서 가장 먼저 팔려나가고 일단 프로젝트가 완성돼 입주가 시작될 즈음이면 이 모델은 하나도 남아있지 않게 되곤 한다. 리버데일·비치스에도 개발바람 ‘캔더렐 스톤리지 에쿼티 그룹(Canderel Stoneridge Equity Group)’의 판매 겸 마케팅 담당 부사장인 리즈 단지씨는 “지난해 가장 큰 변화는 1,800∼2,400평방피트 규모의 유닛에 대한 수요였다”고 말한다. 이 회사는 험버리버 동편의 이토비코 레이크쇼어와 매시-해리스(Massey-Harris) 로프트 등 몇몇 고층콘도로 크게 성공을 거두며 이름을 날린 바 있다. 그는 “이런 종류의 콘도 관련 현상이 일어나고 있는 이유 가운데 하나는 사람들이 단독주택 가격이 엄청나게 치솟았다는 것을 깨닫고 있다는 점”이라고 말한다. 연방모기지주택공사(CMHC)에 따르면 토론토시에서 평균적인 신축 단독주택(single detached home) 가격은 지난 2월 52만1,441달러였다. 이에 견주어 토론토 중심부 워터프론트 지역의 콘도 평균가격은 30만6,973달러다. 심지어 905지역의 단독주택 가격들도 급격하게 올라 고밀도 주거개발을 단순히 첫 내집마련자들만이 아닌, 더 많은 구매자들을 끌어오기 위한 유일한 현실적인 선택으로 만들고 있다. 지난 35년 동안 고층콘도들을 개발해온 ‘트라이델(Tridel)’사의 상임부사장 짐 리치씨는 “콘도는 모든 연령대와 소득층에 호소력을 갖고 있다”고 말했다. 그는 아직 착공 전 단계인 이 회사의 건물들 가운데 일부는 500만달러나 되는 가격대의 유닛도 있다고 덧붙였다. 다른 프로젝트들, 특히 시 중심부 바깥에 있는 건물들의 경우 평균 유닛 사이즈가 2천평방피트대다. 가격대 광범위…구입층도 다양 그는 “첫 내집마련자들은 오늘날 콘도구입자의 일부에 불과하다. 한 건물에서도 특정한 집단에게만 판매가 이루어지는 것은 아니”라고 말했다. 그는 “유일하게 지속적인 경향은 콘도건물의 안전성에 이끌린 독신여성들이 구매자들의 1/3가량을 차지한다는 점”이라며 “그러나 이들조차도 다양한 연령과 소득집단으로 나뉘어진다”고 덧붙였다. 건설 전 단계에서 개발업자들이 당면하는 주요한 어려움은 마케팅을 병행하는 것이다. 특히 그렇게 수많은 프로젝트들이 서로 주목을 끌기 위해 경쟁하는 가운데 이 착공전 판매는 건설자금 조달에 있어 가장 중요한 부분이기 때문이다. 트라이델사는 ‘트라이델필름스(Tridelfilms.com)’와 함께 일반적인 언론매체 이용방식에서 한발 더 나아갔다. 이 웹사이트에서는 자비스 스트릿과 웰슬리 스트릿의 전 웰슬리병원 자리에 지어질 ‘버브(Verve)’ 프로젝트를 홍보하는, 속도감 있는 편집과 현란한 사운드트랙의 단편영화들을 구경할 수 있다. ‘버브’는 아직 공식적으로 출범조차도 하지 않았고 가격대조차 정해지지 않았지만, 이 고감도영화 덕택에 340개 유닛이 들어가는 타워와 86개 유닛짜리 로프트의 2단계 프로젝트를 엿보는데 3,500명 이상이 사전등록하는 높은 관심을 끌어낼 수 있었다. 리치씨는 “우리는 한 번도 이런 규모의 피드백을 받아본 적이 없었다”고 말했다. 단지씨는 한 콘도프로젝트가 성공을 거두기 위해서는 그 위치만큼이나 마케팅과 브랜딩이 중요하게 작용한다고 덧붙였다. 그는 건설 전 단계에서 중요한 특징들을 반영할 때 포커스 그룹의 의견을 중시했다. 예를 들어 캔더렐 스톤리지가 킹 스트릿 웨스트에 고층콘도 ‘DNA’를 구상하고 있을 때, 이 회사는 일단의 젊은 전문직 종사자들을 모아 그들이 다운타운 콘도에서 어떤 것을 바라는지를 정하도록 했다. 이 회사는 잠재적인 구입자들이 관리비가 혜택은 별로 없으면서 너무 크게 오르고 있다고 생각하며, 수영장이나 공유시설 및 고급스러운 수위서비스 같은 것이 없어도 된다고 생각한다는 사실을 발견했다. 그 결과 편의시설 패키지 규모가 줄어들고 독립적으로 계량되는 전력계를 장착하는 등의 조치를 통해 관리비를 훨씬 낮출 수 있었다.