투자목적 주택개조 ‘동네한계’ 감안해야 주변 평균집값 6~8%선 안전

집 자체보다 동네수준이 중요 도 넘는 업그레이드, 본전도… 누구나 아름답게 꾸민 드림홈을 원한다. 최고급 석재와 목재, 고급카펫과 커튼 등으로 우아하고 멋지게 꾸며진 집을 싫어하는 사람은 없을 것이다. 그런데 문제는 적당한 비용으로 깨끗하고 예쁘게 꾸민 주택은 투자비용 또는 그 이상을 얹어 되팔 수 있지만 업그레이드가 과한 집은 되팔 때 ‘본전’조차 건지기가 매우 어렵다는 사실이다. 즐기면서 살아갈 목적으로 하는 주택개조라고 해도 비용이 지나치게 들면 대부분 나중에 후회를 하게 마련이다. 주택의 가격을 감정할 때 업그레이드 부분은 ‘비교감정’에서 가치상승으로 이어지지만 분명 한계가 있다. 즉 60만 달러짜리 주택에다 10만 달러를 들여 업그레이드했다고 해서 집값이 고스란히 10만 달러 오른다는 보장은 없다는 말이다. 대다수 바이어들은 70만 달러대의 주택을 사려할 때 60만 달러대의 집들로 둘러싸인 동네에서 10만 달러 업그레이드된 70만 달러짜리 집을 사기보다는 아예 70만 달러대 동네에서 70만 달러짜리 집을 산 뒤 3만~5만 달러 정도의 개조를 하는 쪽을 선호한다. 이유는 60만 달러 주택에 아무리 업그레이드를 잘해놓았다고 해도 외부의 모습은 결국 60만 달러짜리인 데다 동네 역시 60만 달러짜리이기 때문이다. 특히 맞춤주택이 아닌, 빌더들이 대량으로 지은 주택단지에서는 모델에 따라 가격구분이 철저하게 이뤄지므로 지나친 업그레이드는 삼가야 한다. 반대로 80만 달러대의 주택단지에 제일 작은 모델인 70만 달러대의 집이 하나 있다면 이는 오히려 인기를 끌 요인이 된다. 부동산 매매에는 ‘효과적 가치(Effective Value)’가 중요한 법칙으로 작용한다. 좋은 동네의 싼 집이 싼 동네의 비싼 집보다 투자가치가 높다는 뜻이다. 우등생이 낙제생 그룹과 어울리면 잘하는 아이마저도 실력이 떨어지지만, 반대의 경우 공부 못하는 아이의 실력이 자연히 향상된다는 이치다. 동네의 주택시세를 턱없이 넘어서는 개조는 본전도 못 뽑는 투자가 되기 십상이다. 따라서 업그레이드는 가장 중요한 부분을 중심으로 동네 평균 주택가격의 6~8%를 넘지 않는 범위 내에서 하는 것이 현명한 방법이다. 그래야 되팔 때도 주위의 비슷한 집들과 비교할 때 멋지고 뛰어난 집으로 인식되며, 다소 비싼 가격에 내놓아도 빨리 팔리고 투자비용을 쉽게 건질 수 있기 때문이다. 일반적으로 업그레이드의 효과가 가장 높은 공사로는 페인트칠 외에 부엌이나 화장실의 싱크탑을 석재로, 응접실 바닥을 마루로, 창틀과 기와지붕을 새 것으로 바꾸는 것 등을 꼽을 수 있다. (자료:한국일보)