구입가격 ‘포함품목’ 분명히 Agreement of Purchase and Sale

매매계약서 여기서 ‘Sale’이라 함은 토지·건물에 대한 직접적인 매매뿐 아니라 임대·리스 등을 포함하는 넓은 범위의 모든 거래행위를 일컫는다. ‘Purchase’ 역시 이와 같이 광범위한 의미에서의 구입행위를 말하는 것으로 이해하면 되겠다. 새로 사용하게 된 계약서는 상단에 계약일(Agreement Date)을 기입, 이 문서가 오퍼(Offer)된 날로부터 현재까지 며칠이나 경과했는지를 쉽게 식별할 수 있도록 꾸며져 있다(대개의 계약서는 바이어와 셀러 사이에서 몇 번 왔다갔다하게 되면 ‘Irrevocable Date’ 등 고친 부분이 중복돼 나중에는 식별하기 어려울 정도로 지저분해져 다시 작성해야 하는 경우도 있다). 이어 구입자와 판매자를 명시하도록 돼있다. 구입자가 개인이고 계약확정일(Closing)에 회사명의 또는 타인명의(전매 등)로 등기할 의사가 있을 경우 담당변호사와 사전에 의논하고 자문을 구하는 것이 바람직하다. 명의의 등록은 법적권한을 확보하는 수단이 됨과 동시에 이에 따르는 취득세·교육세·등록세 등의 이전비용 부담으로 연결되기 때문이다. 사는 사람과 파는 사람이 등재되고 나면, 거래의 실체인 매물(Real Property)을 명시하게 된다. 이때는 특정부동산의 공식주소뿐 아니라, 해당유닛·우편번호 등과 함께 행정당국에 등록된 등기주소(Legal Description)를 확인해 자세하고 정확하게 등재해야 한다. 그리고 가능한 한 SPIS(Seller Property Information Sheets)를 작성, 매물에 대한 정보를 간추려 정리할 필요가 있다. 이는 후일 있을지도 모르는 법적분쟁이나 이의제기에 대비할 뿐 아니라, 검사(Home Inspection) 전의 매물과 판매자 측의 입장·형편을 입증하는 귀중한 자료가 되므로 문서작성 후 파는 사람 측의 서명(Sign)을 받아두는 것이 좋다. 다음으로 주의를 요하는 부분이 구입가격의 기입이다. 주택 등의 구입과 달리, 사업체의 구입 등에 필수적으로 따르는 상품재고(Stock·Inventory)와 장비 등에 대한 (Fixtures·Chattels) 고려를 잊지 말아야 한다. 모처럼 어려운 흥정을 하고 결정한 가격이 알고 보니 (자세한 내역이 누락돼 있어) 상품재고를 포함한 가격이었을 경우 파는 사람 측은 흥분해 항의하게 되며, 구입자 측에서는 중개인에게 그 책임을 돌리게 마련이다. 계약조건에 따른 추가선금(Further Deposit)이나 중도금의 유무 등도 분명하게 명시돼야 한다. 특히 상용부동산 거래에서는 구입가격을 기입하기 전, 거래의 성격을 다시 한번 음미하고 ◆재고와 장비에 포함 또는 제외하는(Include·Exclude) 품목 ◆거래종결 전에 해결해야 할 재고 등의 구입·계산방법(Invoice Price or Wholesale Price 등)이 사전에 제시돼야 한다(복잡한 리스조건이나 소유주동의서 등이 필요하고 지불유예·보류 등이 비일비재한 상용거래에서는 특히 전문중개인의 조력이 필수적이다). 일단 제시할 가격이 결정되면 해당부동산을 구입하겠다는 의사표시의 보증으로 계약금(Deposit)을 기입하게 된다. 적정 계약금의 기준은 따로 없다. 시장상황과 구매자의 형편에 따라 정하되, 흔히 시장에서는 구입가의 3~5%대가 적정선으로 통용된다. 이때에도 시장상황에 정통한 중개인의 조언이 절대적으로 필요하다. 복수오퍼 매물의 경우 ‘평소수준’만을 생각해 5천 달러 또는 1만 달러 정도면 충분하리라고 보고 써넣은 계약금이 오퍼와 함께 되돌아오고, 자신이 오퍼했던 부동산이 다른 사람에게 ‘Sign Back’ 되는 것을 지켜봐야 하는 사례도 왕왕 발생한다. 파는 사람의 입장에서는 똑같은 또는 더 나은 가격의 오퍼라 하더라도, 재정상태가 건실한 바이어나 구입의사사를 표시하는 예약금이 많은 쪽을 택하게 돼있다. 특히 예약금으로 지급보증(Certified) 수표를 선호한다는 것은 잘 알려진 사실이다. 예약금으로 지불한 수표가 어떤 사정으로 인해 부도처리가 되면 그 순간 매매계약의 이행보증으로 담보한 약속이 파기되고 계약자체가 무효가 된다. 중개인은 이를 아는 즉시 매매당사자에게 곧바로 서면 및 구두로 통보하고, 해당금액을 보증수표로 다시 교체한 후 반드시 셀러의 서면 양해각서(Written Acknowledgement)를 받아야 한다. 매입자의 위약을 먼저 알게된 판매자가 그동안 다른 오퍼를 받았을 경우에는 계약의 파기를 일방적으로 선언하고 재계약(앞서 계약이 무효가 됐으므로)을 기피할 수도 있기 때문이다. 계약금의 지불도 판매자의 중개인이 속한 회사에 신탁(Deposit in trust of Seller Agent’s Brokerage)한다든가, 아니면 구입자의 변호사가 매매종결 시까지 신탁한다든가, 개인매매의 경우 판매자의 계좌에 예치하는 등 여러 방법이 있을 수 있다. 대개의 거래는 조건부이므로 쌍방합의 아래 설정한 조건(Conditions)들이 충족되지 않았을 경우, 담보로 제공했던 계약금을 손실 없이 신속하게 되돌려 받을 수 있는 방법을 택해야 한다. 계약서를 제출하며 동시에 계약금을 예치하는 경우(Herewith)에는 계약서의 접수와 계약금의 신탁이 동시에 이뤄지고 이에 따른 영수증이 구매자에게 발부되고 중개인(회사)은 그 사본을 보유하게된다. 또 다른 형태는 계약서가 판매자의 서면승낙(Sign Back)을 받을 경우(Upon Acceptance) 계약금을 예치하는 방식이다. 종전에는 승낙 후 48시간 이내였지만 개정 계약법(REBBA2002)에서는 5일(5 Business Days·주말 및 법정공휴일 제외) 안에 계약금이 예치되지 않으면 계약을 자동으로 무효처리하도록 규정하고 있다(단 특별한 사유로 별도의 계약금 예치기한을 설정한 경우는 예외). 다음으로 문제가 발생할 수 있는 부분은 본 계약의 이행을 촉구하고 보강할 스케줄(Schedule)의 설정과 활용이다. 본 계약서에는 큰 틀에서의 조건을 제시하고 세부이행사항이나 진행절차는 스케줄에 적당한 항목을 설정해 구체적으로 명시하는 방법이다. 비슷한 부동산의 매매에 있어서도 중개인의 능력에 따라, 또는 구입자의 취향에 따라 다양한 형태의 스케줄이 설정되고 시행되므로 상당한 주의가 필요하다 (자료:한국일보)