모기지, 이자가 전부일까? 신용점수 최대한 올려놓고 다양한 변수 득실 따져봐야

국내경제가 기대이상의 활기를 보이며 금리가 상승압박을 받고 있지만 전반적인 이자율은 아직도 매우 낮은 수준이다. 소비자들이 주택구입을 위한 모기지상품을 선택할 때 가장 많이 저지르는 실수가 ‘금리’에만 집착하는 것이다. 물론 금리도 중요하다. 모기지금리가 높을수록 대출 받을 수 있는 액수는 줄어들고 월 상환부담은 높아지기 때문이다. 그러나 금리는 모기지상품을 택할 때 고려할 사항 가운데 하나일 뿐이다. 특히 요즘처럼 대출기관들의 경쟁이 심해 모기지금리가 크게 차이가 나지 않는 상황에서는 금리 외의 다른 변수에 오히려 더 신경을 써야 한다. 모기지상품 선택 시 고려해야 할 점들을 정리해본다. *신용점수와 신용계좌 신용도를 나타내는 ‘파이코점수(FICO Score)’는 금융기관이 돈을 빌려줬을 때 대출자가 돈을 제대로 갚을 확률을 통계학적으로 분석한 점수다. 하지만 통상적으로 신용점수 자체만으로 대출여부가 결정되지는 않는다. 실제로 신용점수가 600점 이상만 되면 모기지를 받을 수는 있다. 그러나 신용점수는 어떤 모기지금리를 적용 받을 수 있는지, 어떤 융자비율(LTV: Loan to Value Ratio)까지 대출을 받을 수 있는지 등과 관련해 결정적 요소로 작용한다. 신용점수가 낮을수록 금리는 높아지고 융자비율은 낮아지게 마련이다. 신용점수는 특정시기의 개인의 재정능력을 측정하는 잣대이기 때문에 수시로 변한다. 따라서 높아질 때도 있고 낮아질 때도 있다. 예를 들어 차를 사기 위해 자동차대출을 받았다면 수입에 비해 빚이 많아져 신용점수가 낮아진다. 반면 신용기록파일의 오류가 정정되면 점수가 오를 수 있다. 따라서 전문가들은 주택을 사기로 결정했다면 자신의 신용점수부터 점검할 것을 조언한다. 시간만 있다면 신용점수를 올릴 수 있기 때문이다. 금융기관들은 FICO점수를 북미 3대 신용조회기관(TransUnion·Experian·Equifax)으로부터 받아 중간점수를 심사잣대로 사용한다. 즉 3개 사로부터 650·670·690점이 각각 나왔다면 670점이 해당인의 FICO점수가 되는 것이다. 한 금융전문가는 “모기지 신청인 대부분이 신용점수가 얼마인가에 대해서만 관심을 갖지만 신용점수가 좋다하더라도 융자기관이 요구하는 신용계좌(Credit Account or Trade Lines)에 관한 요건을 갖추지 못하면 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있다”며 “모기지 융자기관은 보통 12개월 또는 24개월 이상의 지속적인 지불기록이 있는 4~5개의 살아있는 신용계좌를 요구한다”고 설명한다. 따라서 갓 성년이 된 젊은이, 부부 중 어느 한편의 신용에만 의존하다가 신용이 있는 배우자를 사별한 남은 배우자나 그 배우자와 이혼한 배우자, 이주 초기의 이민자 또는 외국인 등의 경우에는 융자기관이 요구하는 숫자의 신용기록을 갖지 못해 불이익을 받기 쉽다. 이런 입장에 있는 사람은 신용계좌를 늘려나가는 방안을 강구하고 이미 갖고 있는 신용계좌를 함부로 폐쇄하지 않도록 유의해야 한다. (자료:한국일보)